คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวที่เช่าเลขที่ 89/81 ถนนพญาไท แขวงถนนเพชรบุรี เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร และส่งมอบตึกแถวที่เช่าคืนให้แก่โจทก์ในสภาพที่เรียบร้อย ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 1,100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับจากวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และชำระค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวที่เช่าแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง ระหว่างการพิจารณาทนายจำเลยแถลงสละประเด็นข้อต่อสู้ข้ออื่นคงเหลือเพียงประเด็นข้อค่าเสียหายมีเพียงใด
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาทเลขที่ 89/81 ให้จำเลยชำระเงิน 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 14 พฤษภาคม 2550) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และใช้ค่าเสียหายเดือนละ 20,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวดังกล่าวแก่โจทก์กับให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,000 บาท คำขออื่นให้ยก
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 1,950 บาท ให้ยกคำขอที่ให้จำเลยชำระค่าเสียหายนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นเฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนโจทก์ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีชั้นอุทธรณ์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ในส่วนที่เกินมา 100 บาท แก่จำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้ ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกา โจทก์ถึงแก่ความตาย นายอิศรพงศ์ ทายาทของโจทก์ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลฎีกาอนุญาต
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2529 จำเลยทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 89/81 ถนนพญาไท แขวงถนนเพชรบุรี เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร จากโจทก์ มีกำหนดระยะเวลา 20 ปี 2 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 13 ตุลาคม 2529 ถึงวันที่ 13 ธันวาคม 2549 เมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า จำเลยไม่ออกไปจากตึกแถวพิพาท โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากตึกแถวพิพาท แต่จำเลยเพิกเฉย ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยต่อไปมีว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหลังจากที่โจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้แก่บุคคลอื่นไปแล้วได้หรือไม่ ปัญหาดังกล่าวกับปัญหาที่ว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยให้ตามอุทธรณ์ของจำเลย โดยให้เหตุผลว่าทนายจำเลยแถลงสละประเด็นดังกล่าวในระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้น จึงไม่เป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น
ศาลฎีกาพิจารณาแล้วเห็นว่า ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องดังกล่าวเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย จำเลยจึงมีสิทธิยกขึ้นอุทธรณ์ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคสอง การที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยให้จึงไม่ชอบ ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวไปพร้อมกันกับปัญหาที่ว่าโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหลังจากที่โจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้แก่บุคคลอื่นไปแล้วตามฎีกาของโจทก์ได้หรือไม่ เห็นว่า การที่จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าในวันที่ 13 ธันวาคม 2549 จำเลยไม่ออกไปจากตึกแถวพิพาทตามสัญญา ต่อมาในวันที่ 27 ธันวาคม 2549 โจทก์จดทะเบียนขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้บุคคลอื่นไป
ทำให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทตกเป็นของผู้ซื้อไปแล้วก็ตาม แต่ในการจดทะเบียนโอนดังกล่าวโจทก์นำสืบว่า มีข้อตกลงระหว่างโจทก์กับผู้ซื้อว่า โจทก์จะได้รับเงินส่วนที่เหลือจากผู้ซื้อจำนวน 1,000,000 บาท เมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทย้ายออกไป โดยโจทก์มีหนังสือค้ำประกันของธนาคารกรุงเทพ จำกัด ที่ออกหนังสือค้ำประกันการชำระหนี้ จำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงดังกล่าวมานำสืบสนับสนุน ส่วนจำเลยไม่นำสืบหักล้างพยานโจทก์ ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ตามที่โจทก์นำสืบว่า มีข้อตกลงระหว่างโจทก์และผู้ซื้อตึกแถวพิพาทดังกล่าวจริง ซึ่งไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ต้องทำตามแบบแต่อย่างใด ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีผลใช้บังคับได้
ดังนั้น แม้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทจะตกเป็นของผู้ซื้อนับแต่วันที่โจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อไปแล้ว แต่เมื่อการขายที่ดินพร้อมตึกแถวดังกล่าวมีเงื่อนไขว่าโจทก์ต้องดำเนินการให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกพิพาท ผู้ซื้อจึงจะชำระราคาส่วนที่เหลืออีก 1,000,000 บาท ให้แก่โจทก์ การครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทจึงยังอยู่กับโจทก์ในส่วนที่เป็นหน้าที่ที่จะต้องดำเนินการให้ผู้ที่อยู่อาศัยในตึกแถวพิพาทย้ายออกไปตามข้อตกลง เมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยจึงเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหลังจากที่โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมตึกพิพาทให้แก่บุคคลอื่นไปแล้วได้ จนกว่าจำเลยจะออกไปจากตึกแถวพิพาท
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 75,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 15 พฤษภาคม 2550) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และใช้ค่าเสียหายเดือนละ 15,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากตึกแถวพิพาท ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นเฉพาะค่าขึ้นศาลให้จำเลยใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นฎีกา ให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
