คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดหาที่ดินพร้อมอาคาร โดยมีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 16 ตารางวา และมีความกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร หรือซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นบ้านเดี่ยวภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร บ. ที่มีสมาชิกในหมู่บ้านประกาศขายให้แก่โจทก์ 1 หลัง เพื่อเป็นอาคารสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บ.
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยจัดหาที่ดินพร้อมอาคารเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 16 ตารางวา และมีความกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของโจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการจัดหาแทนโดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้เถียงกันรับฟังได้ว่า จำเลยได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ภายใต้ชื่อโครงการ "บ." ตั้งอยู่ที่กรุงเทพมหานคร โดยเมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2548 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครออกใบอนุญาตเลขที่ 72/2548 ให้จำเลยเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามโฉนดเลขที่ 434 (บางส่วน), 31237 และ 148214 (บางส่วน) ต่อมาวันที่ 16 กันยายน 2548 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครออกใบอนุญาตเลขที่ 167/2548 ให้จำเลยเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตามโฉนดเลขที่ 19351 ครั้นวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2550 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครออกใบอนุญาตเลขที่ 24/2550 ให้จำเลยเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามโฉนดเลขที่ 7474, 182204 ถึง 182207 (รวม 5 โฉนด)
การจัดสรรที่ดินดังกล่าวเป็นโครงการต่อเนื่องอยู่ในบริเวณเดียวกัน ใช้สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะร่วมกัน มีสมาชิกในสามโครงการรวมประมาณ 90 หลังคาเรือน เมื่อวันที่ 18 กรกฎาคม 2557 เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางเขนได้รับจดทะเบียนจัดตั้งโจทก์เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร "บ." ที่ตั้งสำนักงานเลขที่ 999/113 ซึ่งที่ตั้งสำนักงานนั้นมีลักษณะเป็นป้อมรักษาความปลอดภัยหน้าหมู่บ้าน โจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2561 ตามมติที่ประชุมของสมาชิกหมู่บ้านขอให้บังคับจำเลยจัดหาที่ดินพร้อมอาคารเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 16 ตารางวา และมีความกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของโจทก์
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยซึ่งได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยต้องจัดหาสาธารณูปโภคให้โจทก์ตามฟ้องหรือไม่ จำเลยฎีกาว่า จำเลยขออนุญาตจัดสรรที่ดินในโครงการที่ 1 ซึ่งรวมถึงโครงการที่ 2 และที่ 3 ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคตด้วย โดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจะพิจารณาสาธารณูปโภคเพียงครั้งเดียวจากผังโครงการใหญ่ที่จำเลยยื่นขออนุญาตในครั้งแรก จำเลยขอจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการที่ 1 และได้รับอนุญาตเมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2548 ก่อนมีประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเรื่อง กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม
การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม ลงวันที่ 22 พฤศจิกายน 2548 ขณะนั้นไม่ปรากฏว่ามีหลักเกณฑ์ให้ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตก่อนวันดังกล่าวต้องจัดให้มีพื้นที่อันเป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคล จำเลยมีนายพีรภัทร ผู้รับมอบอำนาจจำเลย เบิกความว่า โครงการทั้งสามโครงการมีถนนเข้าออกเชื่อมต่อกันและใช้สาธารณูปโภคร่วมกัน ซึ่งจำเลยได้ยื่นแผนผังโครงการ บ. ให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินเพื่อขออนุญาต ก่อนที่จำเลยจะได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินดังกล่าวและได้รับอนุญาตนั้นต้องผ่านขั้นตอนการตรวจสอบแผนผังโครงการทั้งโครงการและต้องวางเงินสาธารณูปโภคร้อยละเจ็ด ทั้งต้องมีธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันและบำรุงสาธารณูปโภค
เมื่อตรวจสอบและผ่านขั้นตอนของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้ว จำเลยจึงได้รับเงินหรือหลักประกันคืน บันทึกการตรวจสอบดังกล่าวมี 2 ฉบับ ฉบับแรกระบุว่า คณะอนุกรรมการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคในที่ดินจัดสรรของบริษัทจำเลย ชื่อ โครงการ บ. ตามหนังสือ/คำขอเลขที่ 50/2547 ลงวันที่ 18 พฤศจิกายน 2547 ฉบับที่ 2 ระบุตามหนังสือ/คำขอ ลงวันที่ 22 มีนาคม 2548 ซึ่งเป็นวันก่อนวันที่จำเลยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินโครงการที่ 1 แต่จำเลยไม่ได้อ้างส่งหนังสือ/คำขอดังกล่าวหรือนำสืบพยานหลักฐานอื่นเพื่อแสดงให้เห็นว่าการยื่นแผนผังโครงการเพื่อจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการถือว่าเป็นการขออนุญาตจัดสรรที่ดินโครงการที่ 1 รวมโครงการที่ 2 และที่ 3 ด้วย
นอกจากนี้ตามหนังสือขอถอนหนังสือสัญญาค้ำประกัน (กรณีการจัดทำสาธารณูปโภคแล้วเสร็จ) ของบริษัทจำเลยที่มีถึงคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ลงวันที่ 11 สิงหาคม 2549 กับบันทึกข้อความ เรื่อง บริษัทจำเลยขอยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค ที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีถึงประธานกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ลงวันที่ 9 พฤศจิกายน 2549 แผ่นที่ 1 และที่ 4 ก็กล่าวอ้างถึงแต่ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินโครงการที่ 1 ของที่ดิน 3 โฉนด แสดงให้เห็นว่า การจัดทำสาธารณูปโภคของโครงการ บ. ก็ดี การทำหนังสือสัญญาค้ำประกันและการยกเลิกหนังสือสัญญาค้ำประกันเนื่องจากการจัดทำสาธารณูปโภคแล้วเสร็จก็ดีเป็นการจัดทำตามใบอนุญาตจัดสรรที่ดินโครงการที่ 1 เท่านั้น
แม้ข้อเท็จจริงจะปรากฏว่าโครงการที่ 2 และที่ 3 จะเป็นโครงการต่อเนื่องจากโครงการที่ 1 และอยู่ในแผนผังโครงการใหญ่ แต่แผนผังดังกล่าวไม่ใช่หลักฐานการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ทั้งการที่จำเลยระบุในแผนผังว่าโครงการที่ 2 และที่ 3 เป็นโครงการในอนาคต แสดงให้เห็นอยู่แล้วว่าโครงการดังกล่าวเป็นเพียงแผนการของจำเลยที่จะดำเนินการต่อไปในภายหน้า จำเลยอาจเปลี่ยนแปลงหรือยกเลิกไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินโครงการที่ 2 และที่ 3 ก็ได้ แต่เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้ดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินโครงการที่ 2 และที่ 3 ต่อไป จำเลยก็ต้องขออนุญาตและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจะพิจารณาใบอนุญาตใหม่ ตามที่นายวิฑูรย์ เจ้าหน้าที่สำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
พยานจำเลยเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า สำหรับโครงการอนาคตนั้นต้องมีการขอใบอนุญาตและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจะพิจารณาใบอนุญาตใหม่ ทั้งหากจำเลยประสงค์จะขออนุญาตจัดสรรที่ดินรวม 3 โครงการ ตามแผนผังเป็นโครงการเดียวจำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตั้งแต่แรก แต่จำเลยหาได้กระทำไม่ โดยในเรื่องนี้ได้ความจากคำเบิกความนายวิฑูรย์ที่เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า เหตุที่จำเลยไม่ขอใบอนุญาตทั้งสามโครงการในคราวเดียว ส่วนใหญ่เนื่องจากโครงการใหญ่ต้องใช้เงินมาก ต้องมีการวางเงินค้ำประกันเป็นจำนวนมาก ด้วยเหตุดังกล่าวจึงขอใบอนุญาตแต่ละโครงการแยกต่างหากจากกัน ดังนี้ ข้อเท็จจริงจึงฟังไม่ได้ว่า จำเลยได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินโครงการที่ 1 รวมโครงการที่ 2 และที่ 3 ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตด้วย แต่จำเลยมีเจตนาที่จะขออนุญาตจัดสรรที่ดินแต่ละโครงการแยกกันเป็นลำดับไป และเมื่อปรากฏว่าจำเลยขออนุญาตจัดสรรที่ดินและได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโครงการที่ 3 ภายหลังจากวันที่ 22 พฤศจิกายน 2548 อันเป็นเวลาที่ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดสรรพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม ใช้บังคับ จำเลยจึงต้องตกอยู่ภายใต้บังคับที่จะต้องปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ของประกาศดังกล่าว ส่วนที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยจัดตั้งสำนักงานนิติบุคคลซึ่งระบุตั้งอยู่เลขที่ 999/133 โดยมีลักษณะพื้นที่เป็นไปตามหลักเกณฑ์เดียวกับประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าวชอบด้วยกฎหมายแล้ว และการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลได้ดำเนินการอย่างถูกต้องครบถ้วนโดยผ่านการตรวจสอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินรวมถึงเจ้าพนักงานที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งหากดำเนินการไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์จำเลยคงไม่ได้รับอนุญาตจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว
นั้น เห็นว่า สิ่งปลูกสร้างที่จำเลยใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคล เห็นได้ชัดว่ามีลักษณะเป็นป้อมรักษาความปลอดภัยหน้าประตูทางเข้าหมู่บ้าน ซึ่งสอดคล้องกับแผนผัง ส่วนที่ระบายด้วยสีเขียว แสดงว่าจำเลยไม่ได้ก่อสร้างเป็นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลตั้งแต่แรกทั้งตามลักษณะและขนาดพื้นที่ก็ไม่เป็นไปตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าว กรณีจึงไม่อาจฟังได้ว่าจำเลยได้ดำเนินการจัดหาพื้นที่ให้เป็นสำนักงานของโจทก์ตามประกาศดังกล่าวแล้ว นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 45 ประกอบกับระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
พ.ศ.2545 จะเห็นได้ว่า กฎหมายและระเบียบดังกล่าวไม่ได้เกี่ยวข้องกับการที่จำเลยต้องจัดหาพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งของนิติบุคคลตามหลักเกณฑ์ของประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม แต่อย่างใด การที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร บ. ได้รับอนุญาตให้จัดตั้งตามกฎหมายดังกล่าว จึงไม่ได้หมายความว่าจำเลยได้จัดหาพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งนิติบุคคลตามหลักเกณฑ์ของประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางดังกล่าวแล้ว ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่ากรณีไม่อาจฟังได้ว่าจำเลยได้ดำเนินการจัดหาพื้นที่ให้เป็นสำนักงานของโจทก์ตามประกาศแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
