คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 และ 24215 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ โดยซื่อมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี จำเลยทั้งสองเป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์เลขที่ 202/24 จำเลยทั้งสองก่อสร้างหลังคากระเบื้องลอนคู่โครงเหล็ก ขนาดประมาณกว้าง 4 เมตร ยาว 5 เมตร เสาเหล็ก พื้นคอนกรีตด้านหน้าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 และก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างด้านหลังอาคารนั้นรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโฉนดเลขที่ 24215 ของโจทก์ โจทก์แจ้งให้รื้อถอนแล้ว แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารออกจากที่ดินของโจทก์โดยรื้อถอนสิ่งก่อสร้าง ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดิน
ห้ามจำเลยทั้งสองและบริวารเข้ามาเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์ หากไม่รื้อถอนขอให้โจทก์รื้อถอนแทนโดยให้จำเลยทั้งสองเสียค่าใช้จ่าย และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าขาดประโยชน์เป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองและบริวารจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1 ให้การว่า ซื้ออาคารพาณิชย์เลขที่ 202/24 ต่อจากผู้อื่น ที่ดินด้านหน้าอาคารพาณิชย์ดังกล่าวเจ้าของเดิมได้ปรับปรุงยกระดับเทพื้นคอนกรีต สร้างหลังคาและใช้ประโยชน์เข้าออกถนนสายสำโรง - บางพลี ส่วนด้านหลังก็ใช้ประโยชน์เทพื้นคอนกรีต สร้างหลังคาจนเต็มพื้นที่มาตั้งแต่ปี 2522 และจำเลยที่ 1 ครอบครองใช้สอยอย่างเป็นเจ้าของต่อมานับถึงปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 10 ปี
จำเลยที่ 1 จึงได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทด้านหน้าและด้านหลังอาคารพาณิชย์ดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว โจทก์ทราบถึงการครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 ตั้งแต่ต้น การซื้อที่ดินของโจทก์จึงไม่สุจริต โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย ขอให้ยกฟ้อง จำเลยที่ 2 ขาดนัดยื่นคำให้การ
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนหลังคาโครงเหล็กด้านหน้า และหลังคาโครงเหล็กพร้อมสิ่งปลูกสร้างด้านหลังอาคารพาณิชย์ของจำเลยที่ 1 ออกไปจากที่ดินของโจทก์ เว้นแต่ในส่วนกันสาดปูนชั้นบนซึ่งติดมากับตัวอาคารพาณิชย์ หากจำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ กำหนดค่าทนายความให้ 3,000 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนของจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้ จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นให้ยกคำขอในส่วนที่ให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนโดยให้จำเลยที่ 1 เสียค่าใช้จ่าย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...
พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 และ 24215 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ โดยการซื้อมาจากขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดิน จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 24234 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ พร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกแถวสามชั้น ปรากฏตามสำเนาโฉนดที่ดินที่ดินโฉนดเลขที่ 24243 ของโจทก์อยู่ด้านหน้าตึกแถวของจำเลยที่ 1 ทิศใต้ของที่ดินดังกล่าวติดทางหลวงแผ่นดินสายสำโรง - บางพลี - บางบ่อ ส่วนโฉนดที่ดินเลขที่ 24215 ของโจทก์อยู่ด้านหลังตึกแถวของจำเลยที่ 1 ตามแผนที่วิวาท
เดิมที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์และที่ดินของจำเลยที่ 1 เป็นที่ดินโครงการจัดสรรหมู่บ้านบางพลีนครของบริษัท ป. พายัพพิริยะกิจ จำกัด ซึ่งก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 26 คูหา เมื่อปี 2522 นายประทุม ซื้อที่ดินและตึกแถวของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวมาจากบริษัท ป. พายัพพิริยะกิจ จำกัด หลังจากนั้นนายประทุมก่อสร้างกันสาดและหลังคาโรงเหล็กด้านหน้าตึกแถวยื่นออกมาจากตัวอาคารรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ ส่วนด้านหลังได้ก่อสร้างกันสาด ก่ออิฐกั้นห้องล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ตามภาพถ่ายและแผนที่วิวาท ต่อมาปี 2533 จำเลยที่ 1 ซื้ออาคารพาณิชย์ตึกแถวพร้อมที่ดินดังกล่าวจากนายประทุมและครอบครองการทำประโยชน์ต่อเนื่องจากนายประทุมตลอดมา
โจทก์ได้ซื้อที่ดินทั้งสองแปลงจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลเมื่อปี 2543 จากนั้นโจทก์แจ้งให้จำเลยที่ 1 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลงของโจทก์แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉย คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประเด็นแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 1 ให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า ที่ดินในส่วนที่จำเลยที่ 1 รุกล้ำของโจทก์ทั้งสองแปลงไม่ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยโจทก์อ้างว่า เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินมิได้สละการครอบครองหรือมีเจตนาที่จะยกที่ดินพิพาทให้ตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวจัดสรรทั้งหมดแต่อย่างใด เห็นว่า ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์และที่ดินปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนครซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกัน
เมื่อพิเคราะห์ถึงสภาพที่ดินของโจทก์ทั้งสองแปลงแล้ว ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 24243 มีเนื้อที่ 205 ตารางวา ด้านทิศเหนือและทิศใต้ยาวด้านละ 107 เมตรเศษ ด้านทิศตะวันออกและทิศตะวันตกยาวเพียงด้านละ 7 เมตรเศษ เขตที่ดินด้านทิศเหนืออยู่ติดกับด้านหน้าตึกแถวจัดสรรทั้ง 26 คูหา ทิศใต้ติดเขตทางหลวงแผ่นดินสายสำโรง - บางพลี - บางบ่อและที่ดินพิพาทของโจทก์โฉนดเลขที่ 24215 มีเนื้อที่เพียง 56 ตารางวา ด้านทิศเหนือและทิศใต้ยาวด้านละ 108 เมตรเศษ ด้านทิศตะวันออกและทิศตะวันตกยาวเพียงด้านละ 2 เมตร ที่ดินด้านทิศใต้อยู่ติดด้านหลังกับตึกแถวทั้ง 26 คูหาตลอดแนวเช่นเดียวกันตามแผนที่วิวาททั้งในการก่อสร้างตึกแถว เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินกันสาดได้ทำกันสาดยื่นล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวลึก 1.5 เมตร และทำกันสาดยื่นล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาทด้านหลังตึกแถวอีก 1 เมตร โดยเฉพาะที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวนั้น
หากมิได้เว้นว่างไว้เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถวก็จะทำให้ไม่มีทางเข้าออกด้านหน้าตึกแถวได้ ส่วนที่ดินด้านหลังตึกแถวก็เหลือเนื้อที่ส่วนที่พ้นกันสาดเพียง 1 เมตร ซึ่งไม่น่าจะใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นได้ นอกจากนี้จำเลยที่ 1 มีนายไพโรจน์ และนายฉะโอด เป็นพยานเบิกความต้องกันว่า นายไพโรจน์เป็นผู้ใหญ่บ้านหมู่ 11 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการที่ตั้งที่ดินพิพาทคดีนี้ ส่วนนายฉะโอดเคยเป็นผู้ใหญ่บ้านและเคยเป็นกำนันหมู่ที่ 20 ตำบลบางพลีใหญ่ อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นเขตติดต่อกับหมู่ 11 ดังกล่าว พยานทั้งสองเคยเห็นที่ดินและอาคารตึกแถวพิพาททั้ง 26 คูหา ซึ่งรวมถึงอาคารตึกแถวของจำเลยที่ 1 มาตั้งแต่ต้น
ตึกแถวพาณิชย์ทั้ง 26 คูหา ดังกล่าวสร้างขึ้นเมื่อปี 2522 เป็นตึกแถวในส่วนหนึ่งในโครงการบางพลีนคร พยานทั้งสองเห็นว่าผู้ซื้อตึกแถวได้ทำการเทปูนซีเมนต์ทำพื้นด้านหน้าตึกแถวจนถึงเขตถนนสาธารณะแล้วใช้ทำประโยชน์วางสิ่งของ ค้าขาย ใช้จอดรถ เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะส่วนด้านหลังตึกแถวนั้นผู้ซื้อก็ได้ต่อเติมเป็นครัวบ้าง วางสิ่งของบ้าง ไม่เคยมีผู้ใดโต้แย้งคัดค้านการครอบครองที่ดินด้านหน้าและด้านหลังของเจ้าของตึกแถวแต่ละรายมาก่อนจนถึงปัจจุบัน นอกจากนี้จำเลยที่ 1 ยังมีนายสนิท เป็นพยานเบิกความว่าพยานทำงานที่แขวงการทางสมุทรปราการ ตำแหน่งหมวดการทาง มีหน้าที่ดูแลถนนเทพารักษ์ หรือถนนหมายเลข 3268 ระหว่างกิโลเมตรที่ 4 ถึงกิโลเมตรที่ 22 หมู่บ้านบางพลีนครมีอาคารพาณิชย์ปลูกสร้างอยู่ริมถนนทั้งสองฝ่าย
อาคารพาณิชย์ดังกล่าวสร้างขึ้นเมื่อปี 2520 การก่อสร้างต้องขออนุญาตเชื่อมทางจากกรมทางหลวงกรมทางหลวงจะกำหนดระยะถอยร่นจากแนวทางหลวงถึงหน้าอาคารพาณิชย์ประมาณ 6 เมตร ซึ่งเป็นระเบียบของกรมทางหลวง อาคารพาณิชย์ตึกแถวของหมู่บ้านบางพลีนครที่พิพาทก็ได้ก่อสร้างถอยร่นจากทางหลวงตามระยะทางที่ได้รับอนุญาต ระยะถอยร่นมีจุดประสงค์เพื่อให้ประชาชนทั่วไปและเจ้าของอาคารพาณิชย์ใช้ร่วมกันเป็นทางออกที่ดินดังกล่าวถือเป็นที่ดินสาธารณะ แต่เอกสารสิทธิยังเป็นชื่อเจ้าของโครงการ ส่วนโจทก์อ้างตนเป็นพยานเบิกความได้ความเพียงว่า ก่อนที่โจทก์จะซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากการขายทอดตลาด โจทก์เคยเห็นสภาพที่ดินและตึกแถวพิพาททั้ง 26 คูหา
รวมถึงตึกแถวของจำเลยที่ 1 แล้ว สภาพการรุกล้ำก่อนที่โจทก์จะซื้อเป็นสภาพเช่นเดียวกับปัจจุบัน การสร้างตึกแถวทั้ง 26 คูหาดังกล่าวจะมีการเว้นที่ดินด้านหน้าและด้านหลังตึกแถวซึ่งเป็นที่ดินของโจทก์ไว้เพราะเหตุใดไม่ทราบ จากลักษณะที่ดินพิพาทและพยานโจทก์พยานจำเลยที่ 1 ดังกล่าว เห็นว่า ที่ดินทั้งสองแปลงของโจทก์และที่ดินปลูกสร้างตึกแถวของจำเลยที่ 1 ต่างเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินในโครงการหมู่บ้านบางพลีนครซึ่งแบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงใหญ่แปลงเดียวกัน ที่ดินพิพาทด้านหน้าตึกแถวนั้นหากมิได้เว้นว่างไว้เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่ปลูกสร้างตึกแถว ก็จะทำให้ไม่มีทางเข้าออกด้านหน้าตึกแถวได้ ส่วนที่ดินพิพาทด้านหลังตึกแถวก็เหลือเนื้อที่ส่วนที่พ้นกันสาดเพียง 1 เมตร ซึ่งไม่น่าจะใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นได้
ประกอบกับเมื่อผู้ซื้อตึกแถวจากเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินแล้วต่างก็ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำเข้ามาในที่ดินของโจทก์ทั้งสองแปลงในลักษณะเช่นเดียวกันทุกราย จึงเห็นได้ว่าเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทเพื่อกันไว้เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเพื่อประโยชน์ในการขายตึกแถวในโครงการนั่นเอง ดังนี้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของโจทก์จึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง รวมถึงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของตึกแถวของจำเลยที่ 1 ด้วย ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และ 30 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ส่วนการที่เจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินได้เว้นระยะห่างระหว่างด้านหน้าตึกแถวกับเขตทางหลวงของสายสำโรง
- บางพลี ไว้ประมาณ 6 เมตร ตามระเบียบของกรมทางหลวงก็เป็นการดำเนินการเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคารอีกส่วนหนึ่งต่างหาก หาได้เกี่ยวข้องหรือมีผลทำให้ที่ดินพิพาทไม่ตกเป็นภาระจำยอมแต่อย่างใดไม่ เมื่อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตกเป็นภาระยอมโดยผลของกฎหมายดังกล่าวแล้ว แม้ต่อโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยซื้อจากการขายทอดตลาดก็ตาม ก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในที่ดินพิพาทนั้นสิ้นไป โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่หรือมีสิทธิห้ามมิให้จำเลยที่ 1 เกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้ ปัญหาต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ต่อไปมีว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 หรือไม่ เพียงใด ข้อนี้โจทก์เบิกความลอย ๆ ปากเดียวว่า ที่ดินพิพาทอยู่ในแหล่งชุมชนและย่านการค้า จึงขอเรียกค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์เดือนละ 10,000 บาท
เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1390 บัญญัติว่าท่านมิให้เจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใด ๆ อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ดังนั้น โจทก์จึงเรียกค่าขาดประโยชน์จากการที่มิได้ใช้ประโยชน์ที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ไม่ได้ จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น คดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่นต่อไป เพราะไม่อาจทำให้ผลแห่งคำพิพากษาของศาลฎีกาเปลี่ยนแปลงไปได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้นทุกข้อ"
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
