คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ในห้องชุดทั้ง 2 ห้อง ตามฟ้อง ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 79935 - 79937, 79952 - 79955 แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสองยกเลิกการระงับการให้บริการส่วนรวม การใช้ทรัพย์ส่วนกลางและการออกเสียงในการประชุมใหญ่แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง และให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายในค่าขาดรายได้ 10,000 บาทต่อเดือน พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้อง และบังคับให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 674,780.17 บาท และค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนรวมห้องชุด 2 ห้องอีกเดือนละ 796.20 บาท นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปแก่จำเลยที่ 1
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดเลขที่ 345/84 และห้องชุดเลขที่ 345/105 ตามฟ้อง จำนวน 49,898.57 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวน 46,975.80 บาท นับแต่วันที่ 20 มีนาคม 2556 (ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องแย้ง) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 1 และชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อไปสำหรับห้องชุดเลขที่ 345/84 ในอัตราเดือนละ 399.60 บาท และห้องชุดเลขที่ 345/105 ในอัตราเดือนละ 396.60 บาท นับแต่เดือนเมษายน 2556 (ซึ่งเป็นเดือนถัดจากเดือนที่ฟ้องแย้ง) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 1 และเมื่อโจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวแล้ว ให้จำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้สำหรับห้องชุดเลขที่ 345/84 และห้องชุดเลขที่ 345/105 แก่โจทก์ และให้จำเลยทั้งสองยกเลิกการระงับการให้บริการส่วนรวม การใช้ทรัพย์ส่วนกลางและการออกเสียงในการประชุมใหญ่แก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยทั้งสองอุทธรณ์
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดพิพาท 2 ห้อง เลขที่ 345/84 และเลขที่ 345/105 ตามฟ้องแก่จำเลยที่ 1 รวมจำนวน 559,605.57 บาท ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่พิพากษาให้ชำระดอกเบี้ยหลังวันฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า อาคารชุดบ้านรัชโยธินมีจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดที่มีหน้าที่ดูแลทรัพย์ส่วนกลาง โดยมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการซึ่งเป็นผู้แทนนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 โจทก์เป็นผู้ซื้อห้องชุดพิพาท 2 ห้อง เลขที่ 345/84 และเลขที่ 345/105 ในอาคารชุดบ้านรัชโยธินได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลของเจ้าพนักงานบังคับคดีโดยปลอดการจำนองตามหนังสือของเจ้าพนักงานบังคับคดีถึงเจ้าพนักงานที่ดิน เรื่องขอให้จดทะเบียนระงับการจำนองแล้วโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่โจทก์ใน ต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือขอให้จำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ในห้องชุดให้แก่โจทก์เพื่อนำไปจดทะเบียนระงับการจำนองแล้วโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดให้แก่โจทก์ที่สำนักงานที่ดิน แต่จำเลยทั้งสองไม่ออกให้เนื่องจากโจทก์ไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ลูกหนี้ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดเดิมค้างชำระอยู่แก่จำเลยที่ 1 มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยประการแรกว่า
โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 มีอำนาจฟ้องแย้งหรือไม่ เห็นว่า ตามฟ้องและฟ้องแย้ง จำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการของจำเลยที่ 1 มีฐานะเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 1 ไม่ปรากฏตามฟ้องว่าจำเลยที่ 2 กระทำในฐานะส่วนตัวและจำเลยที่ 2 มิใช่เจ้าหนี้ตามฟ้องแย้ง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง ซึ่งปัญหาอำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247 มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อมาว่า จำเลยทั้งสองกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่
ที่โจทก์ฎีกาว่า เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ยื่นคำขอรับชำระหนี้ต่อศาลจึงถือได้ว่าจำเลยทั้งสองไม่ประสงค์ใช้สิทธิรับค่าส่วนกลางที่ค้างชำระ และการที่จำเลยทั้งสองไม่ได้ใช้สิทธิแจ้งรายการเพื่อขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิเอาจากเจ้าพนักงานบังคับคดีตามมาตรา 41 และไม่ใช้สิทธิฟ้องคดีตามอำนาจหน้าที่เอาแก่เจ้าของห้องชุดเดิมตามมาตรา 36 (6) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงละเมิดต่อโจทก์นั้น เห็นว่า ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องเดิมค้างชำระเป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่จะฟ้องบังคับคดีให้เจ้าของห้องเดิมที่ค้างชำระหรือไม่ก็ได้ ไม่มีบทบัญญัติแห่งกฎหมายให้เป็นหน้าที่ของจำเลยทั้งสองที่จะต้องฟ้องคดีหรือต้องแจ้งใช้สิทธิแจ้งรายการเพื่อขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิเอาจากเจ้าพนักงานบังคับคดีตามมาตรา 41 การที่จำเลยทั้งสองไม่ได้ใช้สิทธิแจ้งรายการเพื่อขอรับชำระหนี้บุริมสิทธิเอาจากเจ้าพนักงานบังคับคดีตามมาตรา 41 และไม่ใช้สิทธิฟ้องคดีตามอำนาจหน้าที่เอาแก่เจ้าของห้องชุดเดิมตามมาตรา 36 (6)
แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ต่อไปว่า ค่าใช้จ่ายรายการที่ 5 ถึงที่ 10 ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า ค่าใช้จ่ายรายการที่ 5 ถึงที่ 10 เป็นค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นที่ต้องมีการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางและเพื่อความปลอดภัยของผู้ที่อยู่อาศัยซึ่งมิได้มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลาในอันที่จะมีอายุความ 5 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/33 (4) ส่วนค่าปรับในรายการที่ 3 และที่ 4 แผ่นที่ 5 และที่ 6 เป็นค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางในรายการที่ 1 ถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เมื่อค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันเป็นหนี้ประธานขาดอายุความ
ค่าปรับซึ่งเป็นหนี้อุปกรณ์ย่อมขาดอายุความด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/26 จำเลยทั้งสองคงมีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์ชำระค่าปรับในค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระตั้งแต่เดือนเมษายน 2551 จนถึงวันฟ้องแย้ง (มีนาคม 2556) และเนื่องจากค่าปรับอันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหนี้เงินที่จำเลยทั้งสองจะเรียกเก็บได้ต่อเมื่อเจ้าของร่วมมิได้ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนดไว้อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าและถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 และที่จำเลยที่ 1 คิดในอัตราร้อยละ 5 ต่อเดือนนั้นสูงเกินส่วน
พิเคราะห์แล้วเห็นสมควรกำหนดให้ร้อยละ 7.5 ต่อปีจากต้นเงินแต่ละยอดดังกล่าว มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ต่อไปว่า จำเลยที่ 1 จะต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามคำฟ้องของโจทก์นั้นขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ ซึ่งการที่จำเลยที่ 1 จะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ได้นั้น โจทก์จะชำระหนี้ค่าส่วนกลางให้ครบเสียก่อน แม้ตามคำขอท้ายฟ้องและคำให้การแก้ฟ้องแย้งของโจทก์และไม่มีข้อความว่า เมื่อโจทก์ได้ชำระค่าส่วนกลางครบถ้วนแล้วให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ก็ตาม แต่เนื่องจากจำเลยที่ 1 ได้ฟ้องแย้งขอให้โจทก์ชำระหนี้ค่าส่วนกลาง และศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้โจทก์ชำระค่าส่วนกลางแก่จำเลยที่ 1 แล้วเมื่อโจทก์ชำระค่าส่วนกลางตามคำพิพากษาให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว
หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคสอง ซึ่งเป็นการสั่งตามสมควรแก่รูปเรื่องเพื่อบังคับคดีให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสาม มิใช่เป็นการสั่งนอกเหนือไปจากคำขอท้ายฟ้อง ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ไม่มีค่าส่วนกลางที่ค้างชำระก่อนที่โจทก์จะซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดนั้น เห็นว่า โจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างไว้ในคำฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลล่างทั้งสอง ทั้งมิใช่ข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ฎีกาของโจทก์ฟังบางส่วนขึ้น
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางสำหรับห้องชุดเลขที่ 345/84 จำนวนเงิน 5,094.70 บาท และห้องชุดเลขที่ 345/105 จำนวนเงิน 5,056.46 บาท และชำระค่าส่วนกลางสำหรับห้องชุดเลขที่ 345/84 ในอัตราเดือนละ 399.60 บาท และห้องชุดเลขที่ 345/105 ในอัตราเดือนละ 396.60 บาท พร้อมทั้งค่าปรับร้อยละ 7.5 ต่อปีจากต้นเงินแต่ละยอดดังกล่าวนับแต่เดือนเมษายน 2551 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลยที่ 1 ก่อน เมื่อโจทก์ชำระเงินดังกล่าวครบถ้วนทุกจำนวนแล้ว ให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 และให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งในส่วนของจำเลยที่ 2 ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องและฟ้องแย้งในชั้นศาลฎีกาให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
