คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ชำระค่าขาดประโยชน์ 30,000 บาท และต่อไปอีกเดือนละ 5,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ค่าบำบัดน้ำเสียเป็นเงิน 59,760 บาท ส่วนเบี้ยปรับให้ตกเป็นโมฆะ ให้จำเลยทั้งสองออกใบหรือหนังสือปลอดหนี้ของห้องชุดเลขที่ 52/372 ชั้นที่ 4 ชื่ออาคารชุด เดอะมาเจสติค จอมเทียน ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา หากจำเลยทั้งสองเพิกเฉยให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน ให้จำเลยที่ 2 พ้นจากการเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเดอะมาเจสติค จอมเทียน และให้จำเลยที่ 1 จัดให้มีการประชุมใหญ่ประจำปีภายใน 30 วัน นับแต่วันมีคำพิพากษา
จำเลยทั้งสองให้การ ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างจ่ายและค่าบำบัดน้ำเสียพร้อมดอกเบี้ย 84,696 บาท ให้จำเลยทั้งสองออกใบหรือหนังสือปลอดหนี้ของห้องชุดเลขที่ 52/372 ชั้นที่ 4 อาคารชุดเดอะมาเจสติค จอมเทียน ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี หากเพิกเฉยให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาในการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าว ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกาโดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังยุติในชั้นฎีกาว่า โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดเลขที่ 52/372 ชั้นที่ 4 ทะเบียนอาคารชุดเลขที่ 33/2535 ชื่ออาคารชุด "เดอะมาเจสติค จอมเทียน" ตั้งอยู่ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ได้จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ตามคำสั่งของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ คดีหมายเลขแดงที่ 12818/2544 อาคารชุดดังกล่าวมีจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดและมีจำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ศาลฎีกาเห็นควรวินิจฉัยปัญหาว่า โจทก์ต้องรับผิดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับแก่จำเลยที่ 1 เพียงใด เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) ที่ใช้บังคับแก่คดีนี้บัญญัติให้เจ้าของร่วม
ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน (ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 กำหนดว่าค่าใช้จ่ายประการใดบ้างที่เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องรับผิดชอบตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีในทรัพย์สินส่วนกลาง และข้อ 17 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายภายใน 30 วัน นับแต่วันรับรายการแจ้งจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ในกรณีที่ชำระหลังกำหนดดังกล่าวต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 5 ต่อเดือน ดังนั้น หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับดังกล่าวจึงมีทั้งค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามกฎหมายและตามข้อบังคับทั่วไปที่ไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจึงต้องรับทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิมและต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย ข้อเท็จจริงได้ความจากนายเจริญ ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการจำเลยที่ 1 ว่า ค่าใช้จ่ายส่วนกลางกำหนดให้เจ้าของร่วมชำระปีละ 2 งวด งวดละ 2,988 บาท งวดที่ 1 เป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางของเดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายน กำหนดให้ชำระภายในเดือนกุมภาพันธ์ ส่วนงวดที่ 2 เป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางของเดือนกรกฎาคมถึงเดือนธันวาคม กำหนดให้ชำระภายในเดือนสิงหาคม หากไม่ชำระในกำหนดจะเริ่มคิดค่าปรับในอัตราร้อยละ 5 ต่อเดือน
สำหรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างจ่ายตั้งแต่งวดที่ 2 ปี 2539 นับถึงงวดที่ 1 ปี 2549 รวม 20 งวด เป็นเงิน 59,760 บาท และค่าบำบัดน้ำเสียปีละ 360 บาท เป็นเวลา 11 ปี เป็นเงิน 3,960 บาท ตามหนังสือแจ้งยอดหนี้คงค้างดังนั้น ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องชำระมีจำนวน 63,720 บาท ซึ่งโจทก์ต้องชำระพร้อมค่าปรับให้ครบถ้วนก่อนจึงขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ได้ โจทก์จึงต้องจ่ายค่าปรับให้แก่จำเลยที่ 1 นับแต่วันผิดนัดเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จตามข้อบังคับ โดยค่าใช้จ่ายส่วนกลางในงวดที่ 1 ของแต่ละปีที่ค้างชำระให้คิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคมของแต่ละปีเป็นต้นไป เฉพาะค่าบำบัดน้ำเสียนั้นได้ความจากนายเจริญเบิกความว่าเมืองพัทยาจะเรียกเก็บค่าบำบัดน้ำเสียจากจำเลยที่ 1 เป็นรายปีปีละ 360 บาท
จำเลยที่ 1 จะชำระแทนไปก่อน เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์มีหน้าที่ต้องชำระค่าบำบัดน้ำเสียเมื่อใด จึงต้องถือว่าหนี้ค่าบำบัดน้ำเสียถึงกำหนดในวันสิ้นปีของแต่ละปี และโจทก์ต้องรับผิดชำระค่าปรับในส่วนนี้ในแต่ละปีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไปจนกว่าจะชำระเสร็จ แต่ที่จำเลยที่ 1 คิดค่าปรับจากการผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางในอัตราร้อยละ 5 ต่อเดือนนั้น เห็นว่า ค่าปรับดังกล่าวมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ หากสูงเกินส่วนศาลจะลดลงเป็นจำวนพอสมควรก็ได้ เมื่อพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของจำเลยที่ 1 ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว เห็นควรปรับลดค่าปรับลง โดยกำหนดให้ในอัตราร้อยละ 1.5 ต่อเดือน
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (รวมค่าบำบัดน้ำเสียแล้ว) ตั้งแต่งวดที่ 2 (เดือนกรกฎาคมถึงเดือนธันวาคม) ของปี 2539 ถึงงวดที่ 1 (เดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายน) ของปี 2549 รวมเป็นเงิน 63,720 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.5 ต่อเดือน โดยค่าใช้จ่ายส่วนกลางในงวดที่ 1 (จำนวนเงิน 2,988 บาท) ของแต่ละปีที่ค้างชำระให้คิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคมของแต่ละปีเป็นต้นไป ส่วนงวดที่ 2 (จำนวนเงิน 2,988 บาท) ของแต่ละปีที่ค้างชำระให้คิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 1 กันยายนของแต่ละปีเป็นต้นไป เฉพาะค่าบำบัดน้ำเสีย (จำนวนเงิน 360 บาท) ของแต่ละปี ให้คิดค่าปรับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไปจนกว่าจะชำระเสร็จ กับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่งวดที่ 2 (เดือนกรกฎาคมถึงเดือนธันวาคม) ของปี 2549 และงวดถัดไปตามอัตราที่จำเลยที่ 1 เรียกเก็บตามข้อบังคับ กับค่าบำบัดน้ำเสียตามที่จำเลยที่ 1 ชำระแก่เมืองพัทยาและค่าปรับ (ถ้าหากมี) ในกรณีที่ต้องชำระค่าปรับให้โจทก์ชำระค่าปรับตามอัตราที่จำเลยที่ 1 เรียกเก็บเว้นแต่อัตราที่จำเลยที่ 1 เรียกเก็บจะสูงเกินกว่าร้อยละ 1.5 ต่อเดือน ก็ให้ปรับลดลงมาเหลือร้อยละ 1.5 ต่อเดือน ส่วนการเริ่มคิดค่าปรับนั้นให้ปฏิบัติตามวิธีการเดียวกันกับที่กล่าวมาแล้วข้างต้น เมื่อโจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมค่าปรับ (ถ้าหากมี) ครบถ้วนเมื่อใด ให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
