คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ ๓ เมษายน ๒๕๒๑ นายเตรียม ศรีสวัสดิ์ สามีจำเลยที่ ๒ ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓) เลขที่ ๑๔๕ เนื้อที่ประมาณ ๓ ไร่ อยู่หมู่ที่ ๓ ตำบลท่าฬ่อ อำเภอเมืองพิจิตร จังหวัดพิจิตร ในราคา ๒๔,๐๐๐ บาทแก่โจทก์โดยนายเตรียมได้รับเงินมัดจำค่าที่ดินไปจากโจทก์แล้ว ๕,๐๐๐ บาท กำหนดชำระเงินที่เหลือและจะทำการโอนในวันที่ ๑๕ มีนาคม ๒๕๒๒ ต่อมาวันที่ ๖ ตุลาคม ๒๕๒๑ นายเตรียมได้ไปทำการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลยที่ ๑ ผู้เป็นน้องสาวโดยมิได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ก่อน ทั้ง ๆ ที่จำเลยที่ ๑ ก็ทราบถึงการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียมมาก่อนแล้ว จึงเป็นการกระทำอันไม่สุจริตต่อโจทก์
โจทก์ได้บอกกล่าวให้นายเตรียมและจำเลยที่ ๑ เพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวแล้ว แต่บุคคลทั้งสองปฏิเสธ ต่อมาเมื่อกลางเดือนเมษายน ๒๕๒๒นายเตรียมถึงแก่กรรม จำเลยที่ ๒ เป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของนายเตรียม และเป็นผู้ปกครองดูแลทรัพย์สินของนายเตรียม จึงขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ ๑ กับนายเตรียม ให้จำเลยที่ ๑ ไปขอจดทะเบียนโอนที่ดินแปลงนี้ให้แก่โจทก์ภายใน ๗ วัน นับแต่ศาลได้มีคำพิพากษาหากการจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์เป็นการพ้นวิสัย ก็ให้จำเลยที่ ๒ คืนเงินมัดจำ ๕,๐๐๐ บาทแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยที่ ๑ ได้ซื้อที่ดินพิพาทจากนายเตรียมในราคา ๓๐,๐๐๐ บาท จดทะเบียนโอนสิทธิเมื่อวันที่ ๖ ตุลาคม ๒๕๒๑ จำเลยที่ ๑ไม่ทราบว่านายเตรียมได้ตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์มาก่อน จำเลยที่ ๑ เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมอยู่ก่อนแล้ว หากนายเตรียมจะขายที่ดินพิพาทก็ต้องบอกกล่าวจะขายให้แก่จำเลยที่ ๑ ก่อน ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ จำเลยที่ ๑ รับซื้อที่ดินและจดทะเบียนโอนสิทธิต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยชอบด้วยกฎหมายและเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ ๑ที่ดินพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ ๒ นายเตรียมนำที่ดินพิพาทไปขายให้โจทก์โดยจำเลยที่ ๒ ไม่ได้ให้ความยินยอม สัญญาจะซื้อขายจึงเป็นโมฆียะขอให้ศาลพิพากษายกฟ้องโจทก์ และเพิกถอนสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับนายเตรียม ให้โจทก์รับเงินมัดจำ ๕,๐๐๐ บาทจากจำเลยที่ ๒
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินพิพาทมิใช่สินสมรสระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ ๒ และจำเลยที่ ๒ รู้เห็นให้ความยินยอมในการทำสัญญาจะซื้อขายดังกล่าวขอให้พิพากษายกฟ้องแย้ง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ววินิจฉัยว่า การโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมและจำเลยที่ ๑ เป็นไปโดยไม่สุจริต จำเลยที่ ๒ รู้เห็นยินยอมให้นายเตรียมทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ สัญญาดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆียะกรรม โจทก์อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน พิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ ๑ ให้จำเลยที่ ๒ จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยให้โจทก์ชำระเงินที่ค้างอีก ๑๙,๐๐๐ บาทแก่จำเลยที่ ๒ หากจำเลยที่ ๒ไม่ไปจดทะเบียนโอนก็ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา หากการโอนทะเบียนเป็นการพ้นวิสัยก็ให้จำเลยที่ ๒ คืนเงินมัดจำ ๕,๐๐๐ บาทแก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้ง
จำเลยที่ ๑ ที่ ๒ อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ฟังว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่นาตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ มาตรา ๔ จำเลยที่ ๑ เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทจากนายเตรียมและนายเตรียมได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยไม่แจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ ๑ ทราบก่อนตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗ มาตรา ๔๑สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายเตรียมจึงฝ่าฝืนต่อบทกฎหมายดังกล่าว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมระหว่างนายเตรียมกับจำเลยที่ ๑ คงมีสิทธิที่จะได้รับเงินมัดจำคืนจากจำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นทายาทของนายเตรียม พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์รับเงินมัดจำ ๕,๐๐๐ บาทไปจากจำเลยที่ ๒
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ฯลฯ ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. ๒๕๑๗มาตรา ๔๑ วรรคแรก บัญญัติว่า "ผู้ให้เช่าจะขายนาได้ต่อเมื่อได้แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่านาซึ่งเช่านาแปลงนั้นทราบพร้อมทั้งราคาที่จะขายและวิธีการชำระเงิน และถ้าผู้เช่านาแสดงความจำนงจะซื้อนาแปลงนั้นภายในสามสิบวันนับแต่วันที่แจ้งผู้ให้เช่านาจะต้องขายนาแปลงดังกล่าวให้ผู้เช่านาในราคาและตามวิธีการที่ได้แจ้งไว้"และวรรคสี่บัญญัติว่า "ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาโดยมิได้ปฏิบัติตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้ซื้อในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่านาได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ" เมื่อกฎหมายได้บัญญัติถึงวิธีการที่ผู้ให้เช่านาจะต้องแจ้งไปยังผู้เช่าไว้โดยชัดแจ้งแล้วเช่นนี้ ที่โจทก์ฎีกาเถียงว่าไม่จำเป็นจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยที่ ๑ ทราบก็ได้นั้น จึงฟังไม่ขึ้น
ฉะนั้น แม้นายเตรียมจะทำสัญญาจะขายให้แก่โจทก์แต่เมื่อยังไม่ได้ปฏิบัติต่อจำเลยที่ ๑ ให้ถูกต้องตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้และจำเลยที่ ๑ ก็ยังไม่ได้ปฏิเสธเป็นหนังสือว่าจะไม่ซื้อที่ดินพิพาทตามมาตรา ๔๑ วรรคสาม จำเลยที่ ๑ ซึ่งเป็นผู้เช่าจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ เมื่อจำเลยที่ ๑ได้ซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทมาจากนายเตรียมผู้ให้เช่าไว้โดยชอบด้วยกฎหมายแล้วเช่นนี้ โจทก์จึงหามีอำนาจที่จะฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายระหว่างจำเลยที่ ๑ กับนายเตรียมได้ไม่
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน
