คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ทั้งหกฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วนและบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวม ของที่ดินโฉนดเลขที่ 1809 ตำบลทรายกองดิน อำเภอมีนบุรี กรุงเทพมหานคร ระหว่างโจทก์ทั้งหกกับจำเลยที่ 1 และให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันคืนเงิน 9,635,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2539 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งหกและร่วมกันใช้ค่าเสียหายจำนวน 7,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งหก
จำเลยทั้งสี่ให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 คืนเงิน 9,635,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 12 สิงหาคม 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ทั้งหก กับให้เพิกถอนสัญญาขายที่ดินเฉพาะส่วนและบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวม (มีค่าตอบแทน) ของที่ดินโฉนดเลขที่ 1809 ตำบลทรายกองดิน อำเภอมีนบุรี (เมือง) กรุงเทพมหานคร ระหว่างโจทก์ทั้งหกกับจำเลยที่ 1 กับให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ (ที่ถูก โจทก์ทั้งหก) โดยกำหนดค่าทนายความ 100,000 บาท ยกฟ้องโจทก์ทั้งหกสำหรับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งหกกับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งหกสำหรับจำเลยที่ 1 ด้วย ให้โจทก์ทั้งหกใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนจำเลยที่ 1 โดยกำหนดค่าทนายความ รวม 100,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ทั้งหกฎีกา ระหว่างพิจารณา โจทก์ที่ 1 ถึงแก่กรรม นางศิริพร ผู้จัดการมรดกของโจทก์ที่ 1 ยื่นคำร้องขอเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลฎีกาอนุญาต
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 1809 ตำบลทรายกองดิน อำเภอมีนบุรี (เมือง) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 19 ไร่ 1 งาน 8 ตารางวา ในที่ดินพิพาทมีสภาพเป็นบ่อดิน ป่ารก บางแห่งมีน้ำท่วมขัง ส่วนนายสุเชาว์ เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 1810 ตำบลทรายของดิน อำเภอมีนบุรี (เมือง) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 19 ไร่ 2 งาน 36 ตารางวา มีสภาพเป็นที่ดินนาที่ดินทั้งสองแปลง มีขนาดกว้างยาวเกือบเท่ากันและอยู่ติดกัน โดยทิศตะวันตกของที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 1809 อยู่ติดกับทิศตะวันออกของโฉนดเลขที่ 1810 ยาวตลอดแนวเดียวกัน ฝ่ายโจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ในราคาไร่ละ 500,000 บาท
รวมเป็นเงิน 9,635,000 บาท วันทำสัญญาฝ่ายโจทก์ชำระค่าที่ดินเป็นเงิน 3,000,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงชำระ 2 งวด และฝ่ายโจทก์ชำระราคาครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทั้งหก แต่ฝ่ายโจทก์ได้เข้าครอบครองทำนาในที่ดินโฉนดเลขที่ 1810 มาตั้งแต่ต้น ต่อมานายสุเชาว์ทักท้วงว่า ที่ดินนั้นเป็นของตน ฝ่ายโจทก์จึงแจ้งความร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวนสถานีตำรวจนครบาลนิมิตรใหม่กล่าวหาว่า จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ฉ้อโกง จำเลยที่ 3 ทำสัญญาประนีประนอมยอมความตกลงชดใช้ค่าสินไหมทดแทนบางส่วนเป็นเงิน 450,000 บาท
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งหกในประการแรกว่า การที่ฝ่ายโจทก์แสดงเจตนาซื้อที่ดินพิพาทเป็นเพราะถูกกลฉ้อฉลของจำเลยที่ 1 หรือไม่ เห็นว่า ก่อนซื้อขายที่ดินพิพาทนั้น จำเลยที่ 3 มาติดต่อเจรจากับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นพี่สาวจำเลยที่ 1 เจ้าของที่ดินพิพาท จนสามารถตกลงซื้อขายในราคาที่เหมาะสมกันได้แล้ว จำเลยที่ 3 ก็พาฝ่ายโจทก์ ซึ่งเป็นผู้ซื้อมาตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 1 พฤติการณ์ของจำเลยที่ 3 เป็นการชี้ช่องให้ผู้ซื้อผู้ขายเข้าทำสัญญากัน อีกทั้งยังได้ความจากจำเลยที่ 2 ว่า ในการซื้อขายที่ดินพิพาทนี้ จำเลยที่ 2 ให้รางวัลแก่จำเลยที่ 3 จำนวน ร้อยละ 2 ของราคาซื้อขาย โดยบอกให้ฝ่ายผู้ซื้อหักเงินดังกล่าวเพื่อมอบให้จำเลยที่ 3 ก่อน
จำเลยที่ 3 จึงตกลงเป็นนายหน้าให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ในการขายที่ดินพิพาทในครั้งนี้ ที่จำเลยที่ 1 อ้างว่า ไม่เคยให้จำเลยที่ 3 เป็นนายหน้าขายที่ดินพิพาทจึงไม่น่าเชื่อถือ จำเลยที่ 3 รับราชการอยู่ที่สำนักงานเขตมีนบุรี โดยทำหน้าที่เกี่ยวกับภาษีบำรุงท้องที่และยังเป็นนายหน้าซื้อขายที่ดิน จำเลยที่ 3 มีหลักฐานสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทซึ่งสามารถตรวจสอบสภาพที่ดินได้ตลอดเวลา จำเลยที่ 3 จึงทราบแน่ชัดอยู่ก่อนแล้วว่า ที่ดินพิพาทมีสภาพเป็นบ่อดิน ป่ารก มีน้ำท่วมขัง สอดคล้องกับหลักฐานที่จำเลยที่ 1 เคยมอบอำนาจให้นายอรุณ ไปขอรังวัดสอบเขตที่ดินเมื่อเดือนมกราคม 2539 แต่นายอรุณไม่สามารถนำช่างทำการรังวัดได้ เพราะที่ดินรกยังไม่ได้แผ้วถางเป็นอุปสรรคต่อการรังวัด
ดังนั้น จำเลยที่ 1 จึงทราบความจริงเกี่ยวกับสภาพที่ดินของตนในขณะนั้นว่าเป็นป่ารก มิใช่ที่ดินทำนาเช่นกัน สภาพที่ดินพิพาทกับที่ดินของนายสุเชาว์ซึ่งอยู่ติดกันจึงแตกต่างกันมองเห็นได้อย่างชัดเจน เมื่อจำเลยที่ 3 พาจำเลยที่ 4 ไปดูที่ดินโดยนำชี้ที่ดินของนายสุเชาว์โดยอ้างว่า เป็นที่ดินพิพาทตามโฉนดที่ดินของจำเลยที่ 1 เช่นนี้ ถือว่าจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นนายหน้าของจำเลยที่ 1 ไม่แจ้งความจริงให้จำเลยที่ 4 ซึ่งเป็นนายหน้าฝ่ายโจทก์ทราบ เมื่อจำเลยที่ 4 พาโจทก์ที่ 1 ไปดูที่ดินตามที่จำเลยที่ 3 เคยนำชี้ไว้ ทำให้ฝ่ายโจทก์หลงเข้าใจผิดว่าที่ดินที่ฝ่ายโจทก์ต้องการซื้อคือที่ดินนานั่นเอง ในวันเจรจาจะซื้อขายครั้งแรกโจทก์ที่ 1 กับจำเลยที่ 4 ได้สอบถามสภาพที่ดินที่ซื้อขายกัน
จำเลยที่ 2 และที่ 3 บอกว่าเป็นที่ดินนา เมื่อโจทก์ที่ 1 บอกว่ามีคนอื่นทำนาอยู่จำเลยที่ 2 ก็รับว่าจะจัดการให้ออกจากที่ดินไป เป็นการยืนยันว่าฝ่ายโจทก์ต้องการซื้อที่ดินนา สอดคล้องกับหนังสือสัญญาขายที่ดิน ข้อ 4 ซึ่งระบุว่า ที่ดินที่ซื้อขายกันเป็นที่นา นอกจากนี้หลังจากทำสัญญาเสร็จเรียบร้อย ฝ่ายโจทก์ก็เข้าครอบครองใช้ที่ดินทำนาโดยทันที เป็นหลักฐานสนับสนุนว่าฝ่ายโจทก์ต้องการซื้อที่ดินแปลงที่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นนายหน้าของจำเลยที่ 1 นำชี้เพื่อใช้ทำนา มิใช่ต้องการซื้อที่ดินของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นบ่อดิน ป่ารก มีน้ำท่วมขังอยู่ในขณะนั้น ในการซื้อขายที่ดินพิพาทนี้จำเลยที่ 1 ยอมขายในราคาต่ำกว่าที่ซื้อมาเมื่อปี 2535 เป็นเงินเกือบ 3,000,000 บาท
อีกทั้งได้ความว่า จำเลยที่ 1 ได้ออกค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีที่ดิน ค่านายหน้าแทนฝ่ายโจทก์ มูลเหตุสำคัญที่จำเลยที่ 1 ยอมขายที่ดินพิพาทในราคาขาดทุนจำนวนมาก จึงเป็นเพราะจำเลยที่ 1 ทราบดีอยู่ก่อนทำสัญญาซื้อขายว่าที่ดินของตนมีสภาพเป็นบ่อดิน ป่ารก มีน้ำท่วมขัง แต่จำเลยที่ 1 กลับจงใจนิ่งเสียไม่แจ้งข้อความจริงให้ฝ่ายโจทก์ทราบ ซึ่งโจทก์ที่ 1 เบิกความยืนยันว่า ที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 หากซื้อมาเพื่อพัฒนาลงทุนต้องเสียค่าใช้จ่ายกว่า 10,000,0000 บาท ไม่คุ้มกับการลงทุน ดังนั้นหากจำเลยที่ 1 บอกความจริงให้ฝ่ายโจทก์ทราบตั้งแต่แรกว่า ที่ดินของจำเลยที่ 1 ไม่ใช่ที่ดินนา แต่เป็นที่ดินซึ่งอยู่ติดกันแล้ว สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจะไม่เกิดขึ้น
แม้จะได้ความว่า โจทก์ที่ 1 มีสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทจึงสามารถตรวจสอบที่ตั้งและสภาพที่ดินได้ก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขายกันก็ตาม แต่ตามสภาพที่ดินไม่อาจตรวจสอบได้โดยง่าย อีกทั้งจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นนายหน้าของจำเลยที่ 1 เป็นคนนำชี้ที่ดินด้วยตนเอง เป็นการยืนยันถึงตัวทรัพย์ที่จะซื้อขายกันชัดเจน หากจำเลยที่ 3 นำชี้ที่ดินผิดแปลง จำเลยที่ 1 หรือที่ 3 ก็ต้องบอกความจริงให้ฝ่ายโจทก์ตัดสินใจก่อนมิใช่จงใจนิ่งเสีย การที่ฝ่ายโจทก์ไม่นำโฉนดที่ดินพิพาทไปตรวจสอบถึงที่ตั้งก่อน ยังถือไม่ได้ว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงเป็นกลฉ้อฉลอันเป็นทางให้โจทก์ทั้งหกเสียเปรียบ เมื่อโจทก์ทั้งหกได้ส่งมอบที่ดินนาคืนแก่นายสุเชาว์และฝ่ายโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญา
พร้อมทวงถามให้จำเลยที่ 1 คืนเงินค่าซื้อขายที่ดินโดยชอบแล้ว ถือว่าโจทก์ทั้งหกซึ่งถูกกลฉ้อฉลได้บอกล้างสัญญาซื้อขายที่ดินอันเป็นโมฆียะกรรม แต่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 เพิกเฉย โจทก์ทั้งหกจึงมีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทเพื่อให้คู่กรณีกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดคืนเงินค่าซื้อขายพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันครบกำหนดทวงถามเป็นต้นไป ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งหกฟังขึ้น สำหรับฎีกาของโจทก์ทั้งหกที่ขอให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ร่วมกันรับผิดกับจำเลยที่ 1 นั้น เห็นว่า คดีนี้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า พยานหลักฐานของฝ่ายโจทก์ไม่เพียงพอให้รับฟังว่า
จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ร่วมกับจำเลยที่ 1 ฉ้อฉลโจทก์ทั้งหก ซึ่งโจทก์ทั้งหกมิได้อุทธรณ์โต้แย้งถึงข้อเท็จจริงนี้ไว้เพื่อให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ร่วมรับผิดด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งหกในข้อนี้ จึงเป็นข้อเท็จจริงที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ ดังนั้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีจำเลยที่ 1 ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ทั้งหก โดยกำหนดค่าทนายความรวม 120,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
