คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มีนายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของโจทก์จำนวน 3 ห้อง เลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนมกราคม 2538 ถึงเดือนมิถุนายน 2541 แก่โจทก์ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง และตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด รวมเป็นเงิน 896,340 บาท และจำเลยค้างชำระเงินกองทุนสำหรับห้องชุดเลขที่ 432/11 เป็นเงิน 214,240 บาท แต่จำเลยไม่ชำระ เป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องชำระค่าปรับเป็นเงิน 340,976.60 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,451,556.60 บาท และค่าปรับในอัตราร้อยละ 1.25 ต่อเดือน ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระให้โจทก์เสร็จสิ้น
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะนายสมบูรณ์ผู้จัดการโจทก์ต้องดำเนินคดีด้วยตนเองไม่สามารถมอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนได้ โจทก์มิได้ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และข้อบังคับของโจทก์เกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โจทก์จึงไม่มีอำนาจเรียกเก็บเงินโดยชอบ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,110,580 บาท พร้อมค่าปรับในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 4,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดเป็นค่าทนายความ 20,000 บาท
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "
พิเคราะห์แล้วข้อเท็จจริงฟังยุติในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 นายสมบูรณ์ เกียรติเทพขจร เป็นผู้จัดการโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ ดวงจักร ณ อยุธยา เป็นผู้ดำเนินคดีแทน จำเลยเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค จำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายทรงศักดิ์มีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์หรือไม่ เห็นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด นายสมบูรณ์เป็นผู้จัดการ นายสมบูรณ์จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ.2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) หนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.3 นายสมบูรณ์ลงลายมือชื่อในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้นายทรงศักดิ์ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้ไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งต้องกระทำด้วยตัวเองตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 36 วรรคท้าย นายทรงศักดิ์จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้ มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า โจทก์มีอำนาจเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่
เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อวัตถุประสงค์ในการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการบริการทั่วไปให้แก่เจ้าของร่วม กรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 ที่กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากการบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน
เช่นค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการและซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เช่น เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมาย และไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อบังคับด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกรณีหนึ่ง
ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 432/2, 432/3 และ 432/11 ของอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค นอกจากจำเลยต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 แล้ว จำเลยยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดบางกอกริเวอร์พาร์ค ข้อ 22 ถึงข้อ 29 ตามสำเนาข้อบังคับเอกสารหมาย จ.8 ทั้งข้อเท็จจริงปรากฏว่าตามข้อบังคับข้อ 66 กำหนดให้นายวิฑูร เนติวิวัฒน์ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดคราวแรก เป็นผู้ปฏิบัติการชั่วคราวมีหน้าที่ปฏิบัติงานเกี่ยวกับกิจการเร่งด่วน และจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลาง โดยนายวิฑูรเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทจำเลย ซึ่งในวันที่ 9 ธันวาคม 2537 นางอุบลวรรณ
ธรรมตระการ รองผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฝ่ายบัญชีและบุคคลในขณะนั้นมีหนังสือแจ้งบรรดาเจ้าของร่วมอาคารชุดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางประจำเดือนเป็นอัตราส่วนแน่นอนตามสำเนาหนังสือเอกสารหมาย จ.13 ซึ่งถือว่าเป็นกิจการเร่งด่วนและจำเป็นเกี่ยวกับการจัดการกิจการเกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนกลางและจำเลยก็เคยชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์และค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในอัตรานี้มาก่อนแล้วตามสำเนาใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย จ.20 จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่รับอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเงินค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดที่ชำระล่วงหน้าตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 40 และข้อบังคับข้อ 20 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ โจทก์มีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ ที่ศาลทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น"
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา จำนวน 5,000 บาท แทนโจทก์.
