คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงขายที่ดินสองแปลงเฉพาะส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1 กับเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ได้รังวัดแบ่งกันเองไว้แล้ว จำเลยที่ 1 ได้ส่วนกลาง โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้จำเลยในวันทำสัญญา และต่อมาได้ชำระเพิ่มอีกจำนวนหนึ่ง จำเลยขอรังวัดออกโฉนดที่ดินเสร็จแล้ว แต่ไม่ยอมโอนขายให้โจทก์ ขอให้จำเลยทั้งสองโอนขายที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินที่จะขายเป็นที่ดินมีโฉนดและมี ส.ค.1 รวมกันอยู่ การแบ่งแยกที่ดินจึงต้องขอออกโฉนดสำหรับที่ดินตาม ส.ค.1 ก่อนซึ่งทางราชการได้ออกโฉนดให้แล้ว จำเลยที่ 1 กำลังจะไปจัดการขอรังวัดแบ่งแยกให้เป็นส่วนของจำเลยที่ 1 เพื่อโอนขายให้แก่โจทก์ โจทก์ก็มาฟ้อง ตามสัญญาข้อ 3 ระบุว่า จำเลยต้องไปทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้เรียบร้อยก่อน จากนั้นโจทก์จึงจะชำระราคาที่เหลือและจำเลยก็จะจัดการโอนขายให้แก่โจทก์ต่อไป เมื่อยังไม่ได้ทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดินโจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องวันชี้สองสถาน จำเลยแถลงรับว่า เงินที่จำเลยรับไปจากโจทก์เกินกว่าราคาที่ดินส่วนของจำเลย จำเลยเกรงว่าการแบ่งแยกที่ดินจะทำให้ผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมเดือดร้อนทั้งตามสัญญาระบุว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะไปทำการรังวัดแบ่งแยก
จำเลยจึงเป็นผู้จัดการในการขอรังวัดแบ่งแยก เสร็จแล้วก็จะโอนให้โจทก์ทันทีโจทก์แถลงว่าขอสละสิทธิที่จะให้จำเลยแบ่งแยกที่ดินให้โจทก์ขอให้จำเลยจดทะเบียนใส่ชื่อโจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินทั้งสองแปลง แล้วโจทก์จะนัดเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแบ่งแยกที่ดินกันเองศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และพยานจำเลย พิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนขายที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยทั้งสองแปลงให้โจทก์ หากไม่จัดการโอนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนจำเลยทั้งสองฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาที่มีเงื่อนเวลา เมื่อจำเลยยังไม่ได้ทำการรังวัดแบ่งแยกที่ดิน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่สมบูรณ์สามารถบังคับกันได้ตามกฎหมาย หากจำเลยไม่จัดการรังวัดแบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนของจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์ โจทก์ก็มีสิทธิที่จะฟ้องบังคับจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาได้ ข้อตกลงที่ว่าให้จำเลยไปดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินก่อนแล้วจึงจะโอนขายให้แก่โจทก์ มิใช่ข้อตกลงอันบังคับไว้ให้นิติกรรมเป็นผล จึงมิใช่เงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 144 ทั้งข้อตกลงดังกล่าวมิได้กำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าจำเลยจะดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้แล้วเสร็จเมื่อใด จึงมิใช่เงื่อนเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 153 ด้วยเช่นกันข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงวิธีการหรือขั้นตอนก่อนที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเท่านั้น
เมื่อโจทก์สละสิทธิที่จะให้จำเลยจัดการรังวัดแบ่งแยกที่ดินก่อนโอนกรรมสิทธิ์และยอมรับแบ่งที่ดินส่วนกลางตามสัญญาที่ทำไว้ต่อจำเลย จำเลยจึงไม่เสียหาย และหากจะมีข้อตกลงระหว่างจำเลยกับเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดิน สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมก็ไม่ถูกกระทบกระเทือน โจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยโอนขายที่ดินตามสัญญาได้พิพากษายืน
