คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 225/2545

ย่อหลักกฎหมาย

ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยแล้วว่า การที่จำเลยเปลี่ยนแปลงผนังห้องชุดจากอิฐฉาบปูนไปเป็นผนังยิปซัม ก่อสร้างห้องน้ำสำหรับห้องนอนใหญ่เปลี่ยนไปจนล้ำเข้าไปในเนื้อที่ของห้องนอนใหญ่ถึงประมาณครึ่งหนึ่งของเนื้อที่ห้องน้ำรวมทั้งเนื้อที่ของห้องชุดจากทั้งหมด 117 ตารางเมตรเหลือเพียง 96 ตารางเมตรขาดหายไป 21 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 17.95 ของเนื้อที่ตามสัญญาที่ทำกับโจทก์นั้น ล้วนแต่เป็นข้อสำคัญ โดยเฉพาะเนื้อที่ที่ขาดตกบกพร่องเกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมด อันเป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญากับจำเลยอย่างแน่นอนโจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466ฎีกาจำเลยที่โต้เถียงคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในปัญหาดังกล่าวไม่มีเหตุที่จะเปลี่ยนแปลงคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาโดยความเห็นชอบของรองประธานศาลฎีกา ซึ่งประธานศาลฎีกามอบหมายเห็นว่าฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นปัญหาที่ไม่ควรได้รับการวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ทั้งการที่โจทก์ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยล้วนมีสาเหตุหลายประการมิใช่เพียงสาเหตุที่จำเลยได้ใช้แผ่นยิปซัมเป็นฉากแต่ประการเดียวตามที่จำเลยอ้างในอุทธรณ์ ดังนั้น แม้ศาลฎีกาจะวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้อนี้ก็ไม่ทำให้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์เปลี่ยนแปลงไป ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยจากศาลฎีกาเช่นกันโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาซื้อขายอาคารที่พักเมืองทองธานี อาคารสุพรีเรียคอนโดมิเนียมทาวเวอร์ หมายเลข 2 ชั้นที่ 8 ห้องชุดเลขที่ ซี เนื้อที่ 117 ตารางเมตร ราคา 2,852,025 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำจำนวน 285,202 บาท และโจทก์ได้ชำระเงินเป็นรายเดือนรวม 19 เดือนรวมเป็นเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 1,140,802 บาท คิดเป็นร้อยละ 40 ของราคาซื้อขายทั้งหมด ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 60 จำนวน1,711,215 บาท โจทก์จะต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ต่อมาจำเลยมีหนังสือแจ้งกำหนดการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโครงการเลควิวคอนโดมิเนียม โดยให้โจทก์ไปทำการรับโอนกรรมสิทธิ์พร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือจำนวน 1,608,572 บาท โจทก์จึงเข้าทำการตรวจห้องชุดปรากฏว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาในส่วนสาระสำคัญ โจทก์ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวได้ โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยแก้ไขให้เป็นไปตามสัญญาจำเลยเพิกเฉย โจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา การกระทำของจำเลยทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นเงิน 171,120 บาท และโจทก์ยังขาดประโยชน์จากการให้เช่าห้องชุดดังกล่าวเดือนละ 29,250 บาทโจทก์ขอคิดเพียง 12 เดือน รวมเป็นเงิน 351,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,662,922 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงิน 1,140,802 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์จำเลยให้การว่า โจทก์และจำเลยได้ตกลงเกี่ยวกับเนื้อที่ห้องชุดที่ซื้อขายโดยประมาณและระบุอย่างชัดแจ้งในสัญญา โจทก์ไม่อาจเลิกสัญญาเพราะเนื้อที่ขาดหรือเกินราคาอาจปรับเปลี่ยนไปตามส่วนของเนื้อที่ และยังไม่ถึงขนาดที่โจทก์จะต้องบอกปัดหรือปฏิเสธไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเลยไม่ใช่ผู้ผิดสัญญา จำเลยได้ดำเนินการภายใต้สัญญาทุกประการ หากโจทก์ประสงค์จะใช้พื้นที่ส่วนกลางก็สามารถใช้ส่วนที่เสร็จเรียบร้อยแล้วได้ เมื่อโจทก์ยังไม่จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญา โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา เงินที่โจทก์ส่งชำระมาแล้วตกได้แก่จำเลยตามสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย