คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทเนื้อที่ 2 ตารางวาเศษ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 11230 และห้องแถวไม้ในที่พิพาท โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ราคา 100,000 บาท ซึ่งโจทก์ขอถือเป็นทุนทรัพย์พิพาท ให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่พิพาทระหว่างนางสาววนิดากับจำเลยตามสัญญาให้ลงวันที่ 21 สิงหาคม 2558 ซึ่งทำให้โจทก์เสียเปรียบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 ให้จำเลยชำระค่าเสียหายสำหรับค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นปีละ 100,000 บาท นับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2559 เป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับจ้าง และชำระค่าเช่าห้องแถวเดือนละ 3,000 บาท กับค่าขาดประโยชน์วันละ 1,000 บาท ให้แก่โจทก์ นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2559 เป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จ
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอบังคับโจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างพร้อมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่พิพาท หากเพิกเฉยให้จำเลยรื้อถอนเอง โดยให้โจทก์เป็นผู้เสียค่าใช้จ่าย และให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายให้แก่จำเลยเป็นเงิน 790,741.60 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี กับค่าขาดรายได้วันละ 5,300 บาท นับถัดจากวันฟ้องแย้งจนกว่าจะชำระเสร็จ หรือจนกว่าโจทก์จะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่พิพาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับทั้งสองฝ่าย โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกอุทธรณ์ของโจทก์และให้คืนค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์แก่โจทก์ ให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างพร้อมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่พิพาท ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์นอกจากที่สั่งคืนให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เดิมโจทก์เปิดร้านขายยาชื่อมิ่งเมืองเภสัชที่ห้องแถวไม้ชั้นเดียวเลขที่ 160/1 ปลูกบนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2335 ของโจทก์ อยู่ติดกับห้องแถวไม้ชั้นเดียวเลขที่ 160 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 11230 ของจำเลย โดยใช้ผนังห้องร่วมกัน ประมาณเดือนตุลาคม 2558 จำเลยรื้อถอนห้องแถวของจำเลยเพื่อก่อสร้างอาคาร 3 ชั้น ขึ้นมาแทนห้องแถวหลังเดิม โจทก์คัดค้านมิให้จำเลยรื้อผนังห้องด้านที่ใช้ร่วมกัน จำเลยยื่นคำขอสอบเขตที่ดิน ในการรังวัดสอบเขตจำเลยนำชี้แนวเขตที่ดิน โจทก์คัดค้านว่าจำเลยชี้รุกล้ำแนวเขตที่ดินของโจทก์เข้ามาในห้องแถวของโจทก์
ระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น นายช่างรังวัดออกไปรังวัดจัดทำแผนที่พิพาท ที่พิพาทมีเนื้อที่ 3.1 ตารางวา อยู่ในเขตโฉนดที่ดินของจำเลย คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า ศาลอุทธรณ์ภาค 4 ยกอุทธรณ์ของโจทก์ เพราะเห็นว่าคดีต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงชอบหรือไม่ เห็นว่า แม้ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์โดยฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ และโจทก์อุทธรณ์ว่า โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ เป็นการอุทธรณ์โต้แย้งดุลพินิจของศาลในการรับฟังพยานหลักฐาน อันเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง และราคาประเมินที่พิพาทเป็นเงินเพียง 24,800 บาท ดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 วินิจฉัย แต่ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 วินิจฉัยว่า
ทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์เป็นเงินเพียง 24,800 บาท ตามราคาประเมินที่พิพาท จึงไม่เกินห้าหมื่นบาท เมื่อไม่ปรากฏว่ามีคำรับรองหรือได้รับอนุญาตให้อุทธรณ์ อุทธรณ์ของโจทก์จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ศาลอุทธรณ์ภาค 4 จึงไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์นั้น เห็นว่า ราคาประเมินของเจ้าพนักงานที่ดินฉบับลงวันที่ 10 มิถุนายน 2559 เอกสารลำดับที่ 24 ในสำนวนนั้นระบุไว้ชัดแจ้งว่าเป็นราคาที่คณะอนุกรรมการกำหนดไว้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ระหว่างปี พ.ศ.2558-2562 เท่านั้น อันหมายถึงเป็นราคาที่ทางราชการประเมินไว้เพื่อประโยชน์ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์และเรียกเก็บค่าภาษีเงินได้ จึงมิใช่ราคาที่แท้จริงของที่ดินอันโจทก์จำเลยพิพาทกัน
เพราะในการซื้อขายที่ดินอาจมีการตกลงซื้อขายกันในราคาที่สูงกว่าราคาประเมิน และคู่สัญญาอาจเสียค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนหรือเสียภาษีตามราคาซื้อขายกันจริงซึ่งสูงกว่าราคาประเมินดังกล่าวก็ได้ แต่หากราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินดังกล่าว คู่สัญญาต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีเงินได้ในราคาที่คณะอนุกรรมการประเมินไว้เป็นราคาขั้นต่ำ ราคาประเมินจึงมิใช่ทุนทรัพย์ที่แท้จริงในคดี เว้นแต่คู่ความจะรับรองและให้ใช้ราคาประเมินดังกล่าวเป็นทุนทรัพย์ แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องโดยบรรยายฟ้องและมีคำขอให้ศาลพิพากษาว่าโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่พิพาทเนื้อที่ 2 ตารางวาเศษ ราคา 100,000 บาท ซึ่งโจทก์ขอถือเป็นทุนทรัพย์พิพาทในคดีนี้และเสียค่าขึ้นศาลในทุนทรัพย์ 100,000 บาท
ทั้งในศาลชั้นต้นและในชั้นที่โจทก์ยื่นอุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น โดยจำเลยก็มิได้คัดค้านว่าราคาที่ดินดังกล่าวสูงกว่าราคาที่แท้จริงและไม่ถูกต้อง เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินทำแผนที่พิพาทและตีราคาประเมินที่ดินดังกล่าวมา ก็ไม่มีผู้ใดยกปัญหาว่าราคาที่ดินซึ่งโจทก์ตีมาเป็นทุนทรัพย์พิพาทไม่ถูกต้อง ศาลชั้นต้นเองก็มิได้ประเมินราคาที่พิพาทใหม่และให้คู่ความรับรอง หรือถือเอาราคาที่เจ้าพนักงานที่ดินประเมินเป็นทุนทรัพย์ รวมทั้งมิได้มีการคืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินให้แก่โจทก์ นอกจากนั้นเมื่อโจทก์ยื่นอุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้น ศาลชั้นต้นก็ยังเรียกเก็บค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์ในทุนทรัพย์ 100,000 บาท การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 หยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดโต้แย้งว่า ที่พิพาทมีราคาเพียง 24,800 บาท ตามที่เจ้าพนักงานที่ดินประเมินราคาที่ดินพิพาทไว้ดังกล่าว และเห็นว่าคดีโจทก์ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและพิพากษายกอุทธรณ์โจทก์แล้วรับฟังข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นรับฟังและพิพากษามา จึงเป็นการที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 ไม่ปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งว่าด้วยคำพิพากษาและคำสั่งตามมาตรา 243 (1) ประกอบด้วยมาตรา 252 คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 4 จึงไม่ชอบ ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น ศาลฎีกาเห็นสมควรย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิจารณาและพิพากษาใหม่ตามรูปคดี
ผลคำพิพากษา
พิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 4 ให้ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิจารณาอุทธรณ์โจทก์และพิพากษาใหม่ตามรูปคดี ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นนี้เห็นสมควรให้เป็นพับ
