คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 3,858,134.95 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 520,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 26 มีนาคม 2558) เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 25,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติโดยคู่ความมิได้ฎีกาโต้แย้งเป็นอย่างอื่นว่า โจทก์จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2535 บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารผู้ก่อสร้างโครงการอาคารชุดสกายบีช คอนโดมิเนียม โดยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นล่างของอาคาร (ห้องช็อป) 21 ห้อง ซึ่งรวมทั้งห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องในคดีนี้จนถึงวันที่มีการโอนขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าว นับแต่ปี 2535 โจทก์มีนายศักดิ์ชัย และนายเอกฤทธิ์ เป็นผู้จัดการมาก่อน จำเลยเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2554 จนถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2557 จึงลาออกจากตำแหน่ง
ระหว่างที่จำเลยเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ จำเลยยังเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ด้วย จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องให้แก่บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องตามฟ้อง เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาในทำนองว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ยังไม่ได้ชำระค่าส่วนกลาง ตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม พ.ศ.2551 การที่จำเลยอ้างว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด
ชำระค่าส่วนกลางเรียบร้อยแล้ว ไม่มีพยานหลักฐานที่น่าเชื่อถือมาสนับสนุน จึงรับฟังไม่ได้ ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด มีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระต่อโจทก์ การที่จำเลยในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ทำให้โจทก์และเจ้าของร่วมในอาคารชุดได้รับความเสียหายไม่ได้เงินค่าส่วนกลางจากบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ จึงพิพากษาให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ นั้น ชอบด้วยเหตุผลแล้ว เห็นว่า ในปัญหานี้ได้ความจากนายณรงค์ศักดิ์ ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์และในฐานะอดีตกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์
พลตำรวจตรีเติมศักดิ์ กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์และอดีตประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์และรองศาสตราจารย์โกวิท อดีตประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์และกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์เบิกความในทำนองเดียวกันว่า บริษัสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดสกายบีช คอนโดมิเนียม และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้อง ไม่เคยชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่วันที่ 13 สิงหาคม 2535 ซึ่งเป็นวันที่มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด จนถึงวันที่จำเลยในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้เนื่องจากนายรังสรรค์ กรรมการผู้จัดการของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด และในฐานะประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ในสมัยแรกแจ้งที่ประชุมกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ว่า
เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ยังไม่โอน ไม่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกฎหมาย เนื่องจากกฎหมายยังไม่แน่นอนและต้องตีความกฎหมาย และรอการพิจารณาของศาลในคดีที่อาคารชุดอื่นฟ้องเจ้าของโครงการว่าต้องจ่ายเงินค่าส่วนกลางหรือไม่ ผลเป็นอย่างไร นิติบุคคลอาคารชุดโจทก์จะดำเนินการตามรายงานการประชุม ซึ่งต่อมามีการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ในปี 2547 ประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์แจ้งที่ประชุมว่า ต้องมีการจัดเก็บค่าส่วนกลางค้างชำระของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เนื่องจากศาลแพ่งกรุงเทพใต้มีคำพิพากษาในคดีอื่นที่นิติบุคคลอาคารชุดฟ้องให้เจ้าของโครงการที่มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ยังไม่ขาย ชำระค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดแล้ว
จากนั้นปี 2552 มีการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ โดยมีวาระเกี่ยวกับค่าส่วนกลางค้างชำระของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ที่ประชุมโดยนายศักดิ์ชัย อดีตผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์แจ้งว่า การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของโจทก์ที่ผ่านมามีการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้โดยไม่ได้เก็บค่าส่วนกลาง จากพยานบุคคลและพยานเอกสารของโจทก์ข้างต้นแสดงให้เห็นว่า การที่บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ไม่ชำระค่าส่วนกลาง สืบเนื่องมาจากการตีความข้อกฎหมายยังไม่เป็นที่ยุติ ต้องรอคำพิพากษาของศาลแพ่งกรุงเทพใต้ในคดีอื่นซึ่งเป็นปัญหาข้อพิพาทอย่างเดียวกัน แต่เมื่อศาลแพ่งกรุงเทพใต้วินิจฉัยแล้วว่า เจ้าของโครงการที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้บุคคลอื่นต้องรับผิดชำระค่าส่วนกลางเช่นเดียวกันกับเจ้าของร่วมอื่นๆ
ดังนั้นในที่ประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์เมื่อวันที่ 22 เมษายน 2547 จึงมีข้อยุติให้ฝ่ายจัดการดำเนินการตรวจสอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เพื่อดำเนินการต่อไป ทั้งยังปรากฏข้อเท็จจริงต่อมาว่า ในการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2552 ที่ประชุมมีมติให้นายรังสรรค์ชี้แจงรายละเอียดเกี่ยวกับการชำระหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ให้มีความละเอียดชัดเจนขึ้น จำเลยไม่ได้ปฏิเสธความมีอยู่ของพยานเอกสารดังกล่าวของโจทก์และเบิกความรับรองถ้อยคำที่ปรากฏในรายงานการประชุมดังกล่าวด้วยว่า เป็นการถกเถียงระหว่างคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์และเจ้าของอาคารชุดในเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระของบริษัทสกายบีช
คอนโดมิเนียม จำกัด เจ้าของโครงการ ทำให้เห็นได้ชัดเจนว่าปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลางของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เป็นข้อถกเถียงกันเรื่อยมาในที่ประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ตั้งแต่ปี 2540 จนกระทั่งปี 2552 ซึ่งผู้บริหารของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด รับรู้และยอมรับเรื่องที่บริษัทไม่ได้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางในห้องชุดที่ยังไม่ได้โอนให้แก่บุคคลอื่น เพียงแต่จะรอให้กฎหมายมีความชัดเจนเสียก่อนเท่านั้น เมื่อได้ความดังนี้แล้ว หากจำเลยหรือผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์คนอื่น ๆ ก่อนหน้าจำเลย ได้รับชำระค่าส่วนกลางไว้จากบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ต้องนำหลักฐานการรับเงินหรือลงบัญชีการรับชำระหนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าวให้ชัดเจนมั่นคงเพื่อป้องกันปัญหาต่าง
ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นเพราะเป็นข้อถกเถียงกันมานานเป็นสิบปี หรือต้องมีการแถลงให้ที่ประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ในช่วงระยะเวลาที่มีการรับชำระเงินได้รับทราบไว้ด้วย แต่ข้อเท็จจริงที่ได้จากพยานหลักฐานฝ่ายจำเลย คงมีเพียงว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ขายห้องชุดที่บริษัทถือกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าด้วยวิธีการผ่อนชำระโดยมีเงื่อนไขให้ลูกค้าต้องชำระเงินค่ากองทุนและเป็นผู้ชำระค่าส่วนกลางรายปีให้แก่โจทก์ แต่ปรากฏว่าในสัญญาซื้อขายห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องไม่ปรากฏว่า มีข้อตกลงเรื่องวิธีการชำระเงินและเงื่อนไขการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางระบุไว้แต่อย่างใด นอกจากนี้ จำเลยมิได้อ้างและนำผู้ซื้อห้องชุดพิพาทมาเบิกความยืนยันในเรื่องที่จำเลยกล่าวอ้าง
ส่วนใบเสร็จการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางหลายฉบับ เป็นใบเสร็จการรับเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดพิพาทบางห้องในช่วงระหว่างปี 2552 ถึงปี 2555 เท่านั้น นอกจากนี้ที่นางสาวสุทธิพร พยานจำเลย ซึ่งเคยทำงานอยู่กับโจทก์ระหว่างวันที่ 7 มกราคม 2553 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2558 ในตำแหน่งเจ้าหน้าที่แคชเชียร์ แผนกบัญชี เบิกความในทำนองว่า ตรวจสอบการ์ดห้องชุดไม่พบการบันทึกหนี้ส่วนกลางค้างชำระของห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้อง และโจทก์ไม่เคยมีหนังสือทวงถามให้บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ชำระค่าส่วนกลางค้างชำระ เมื่อทางปฏิบัติของโจทก์ไม่มีการบันทึกการค้างชำระค่าส่วนกลางในการ์ดห้องชุด แต่มีการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์เรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางของบริษัทสกายบีช
คอนโดมิเนียม จำกัด หลายครั้งหลายหน จึงไม่อาจรับฟังคำเบิกความของนางสาวสุทธิพรที่ว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ไม่มีค่าส่วนกลางค้างชำระ อีกทั้งเมื่อพิจารณาถึงความสัมพันธ์ระหว่างจำเลยกับบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ปรากฏว่า จำเลยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงนามร่วมกับนายรังสรรค์ กระทำการแทนบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด จำเลยน่าจะทราบถึงปัญหาการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางระหว่างบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด กับโจทก์ซึ่งเป็นข้อถกเถียงกันมายาวนานตั้งแต่นายรังสรรค์เป็นประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ โดยยังไม่ได้ข้อยุติ เมื่อจำเลยมาดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์จึงสมควรใช้ความระมัดระวังในการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่บริษัทสกายบีช
คอนโดมิเนียม จำกัด ซึ่งเป็นผลประโยชน์ที่ขัดกันระหว่างโจทก์กับบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด โดยเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางซึ่งมีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมด้วยกันทุกคน ตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ สำหรับข้ออ้างของจำเลยที่ว่า โจทก์เคยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ในห้องชุดบางห้องของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด มาบ้างแล้ว ก็ไม่ใช่ข้ออ้างที่จำเลยจะออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ในห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องเพราะข้อเท็จจริงต่างกันโดยโจทก์เคยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด เนื่องจากขณะนั้นกฎหมายยังไม่ชัดเจน และเป็นการออกให้โดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์คนก่อน
ๆ เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ชาวต่างชาติซึ่งไม่ทราบปัญหาการค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของบริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ส่วนข้อต่อสู้ของจำเลยที่ว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 มิได้มีบทบัญญัติเกี่ยวกับความรับผิดให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารไว้ เจ้าของโครงการหรือผู้ทำการจัดสรรที่เป็นเจ้าของห้องชุดซึ่งยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นไม่ใช่เจ้าของร่วมในอาคารชุด จึงไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง นั้น เห็นว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด มีหน้าที่ต้องรับผิดร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนตามมาตรา 4 และมาตรา 18 นับแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อปี 2535 จนถึงวันที่บริษัทสกายบีช
คอนโดมิเนียม จำกัด โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้บุคคลอื่น หากไม่แปลความดังว่า บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด สามารถใช้ประโยชน์จากห้องชุดที่บริษัทถือกรรมสิทธิ์อยู่โดยไม่ต้องรับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ทั้ง ๆ ที่บริษัทก็ใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมอื่น ๆ จึงไม่เป็นธรรมแก่เจ้าของร่วมอื่นในอาคารชุดสกายบีช คอนโดมิเนียม การแก้ไขพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ในปี 2551 เป็นการแก้ไขเพื่อให้เกิดความชัดเจนขึ้นในส่วนที่เจ้าของโครงการหรือผู้จัดสรรถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไว้ถือว่าเป็นเจ้าของร่วมที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเช่นเดียวกัน มิได้บัญญัติเพิ่มหน้าที่ความรับผิดชอบหรือเพิ่งจะถือว่าผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมแต่อย่างใด ข้ออ้างข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น
สำหรับข้อต่อสู้ของจำเลยที่ว่า คดีโจทก์ขาดอายุความ นั้น จำเลยอ้างว่า หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางขาดอายุความ เป็นการยกอายุความในมูลหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายอันเนื่องมาจากจำเลยในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้โดยรู้อยู่แล้วว่า ห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระเป็นเหตุให้โจทก์และเจ้าของร่วมอื่น ๆ ได้รับความเสียหายไม่ได้รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง การกระทำของจำเลยเป็นละเมิด จำเลยมิได้ต่อสู้เรื่องขาดอายุความละเมิด จึงไม่มีประเด็นเรื่องคดีโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ ศาลฎีกาไม่จำต้องวินิจฉัย เมื่อข้อเท็จจริงดังที่วินิจฉัยมาข้างต้นว่า
จำเลยในฐานะผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ในห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องให้แก่บริษัทสกายบีช คอนโดมิเนียม จำกัด โดยรู้อยู่แล้วว่า ห้องชุดพิพาททั้งเจ็ดห้องมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางค้างชำระ ทำให้โจทก์และเจ้าของร่วมคนอื่นได้รับความเสียหายไม่ได้รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง การกระทำของจำเลยจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ และศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหาย 520,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นั้น เหมาะสมแก่รูปคดีแล้ว ไม่มีเหตุที่ศาลฎีกาจะเปลี่ยนแปลงแก้ไข ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์มานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
อนึ่ง
โจทก์ฎีกาขอให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นทุนทรัพย์ในชั้นฎีกาคือ 520,000 บาท แต่โจทก์เสียค่าขึ้นศาลมาในทุนทรัพย์ 3,858,134 บาท ซึ่งไม่ถูกต้องสมควรคืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาส่วนที่เกินมาแก่โจทก์
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาที่โจทก์ชำระเกินมาให้แก่โจทก์
