คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินจากโจทก์เพื่อก่อสร้างสำนักงานและโรงงาน เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่ายอมให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นของโจทก์ หากคู่สัญญาปฏิบัติผิดข้อกำหนดหรือเงื่อนไข และไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องภายใน 7 วัน นับแต่อีกฝ่ายหนึ่งแจ้งให้ปฏิบัติตามสัญญา อีกฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ หลังจากทำสัญญาเช่า จำเลยผิดสัญญา มิได้ก่อสร้างอาคารตามที่ตกลงกันไว้ โจทก์บอกกล่าวหลายครั้งแล้วแต่จำเลยเพิกเฉย ต่อมาจำเลยมิได้ดำเนินกิจการค้าของตนโดยปิดกิจการที่ภูมิลำเนาซึ่งเป็นที่ตั้งที่ทำการใกล้เคียงกับที่ดินที่เช่า ต่อมาโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยอีกครั้งหนึ่ง ให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาภายใน 10 วัน แต่จำเลยยังคงเพิกเฉย จึงถือว่าสัญญาเช่าเลิกกันตั้งแต่วันครบกำหนดดังกล่าว
จำเลยให้การและฟ้องแย้งกับแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่า ข้อตกลงเรื่องการก่อสร้างสำนักงานและโรงงานเป็นสิทธิของจำเลยที่จะก่อสร้างในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด ตามสัญญาเช่ามิได้กำหนดว่าจำเลยจะต้อง ก่อสร้างให้แล้วเสร็จเมื่อไร จำเลยจึงมีสิทธิที่จะก่อสร้างเมื่อใดก็ได้ตราบเท่าที่ระยะเวลาเช่ายังไม่ครบกำหนด จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง นอกจากนี้จำเลยสามารถหาผู้เช่าอาคารที่จะก่อสร้างบนที่ดินของโจทก์ได้ จึงจัดเตรียมคำขออนุญาตก่อสร้างพร้อมแบบก่อสร้างให้โจทก์ลงลายมือชื่อยินยอมให้จำเลยก่อสร้างเพื่อใช้ประกอบคำขออนุญาตก่อสร้างต่อทางราชการ แต่โจทก์ไม่ยอมลงลายมือชื่อ การกระทำของโจทก์เป็นเหตุให้จำเลยได้รับความเสียหาย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ พร้อมทั้งส่งมอบที่ดินแปลงดังกล่าวให้โจทก์ โดยการจดทะเบียนยกเลิกการเช่า หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 20,000 บาท จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำพิพากษา ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์เสียด้วย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งในชั้นตรวจฎีกาของโจทก์ว่า กรณีตามฟ้องเป็นคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท ต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง จึงรับฎีกาของโจทก์เฉพาะข้อ 2.1 ไม่รับฎีกาข้อ 2.2 โจทก์มิได้อุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นดังกล่าว แต่ปรากฏว่าฎีกาของโจทก์ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับมานั้นมีปัญหาข้อเท็จจริงรวมอยู่ด้วย ถ้าคดีนี้ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงแล้ว ศาลฎีกาจำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้วจากพยานหลักฐานในสำนวนตาม ป.วิ.พ. มาตรา 238 ประกอบด้วยมาตรา 247 ดังนี้ ปัญหาว่าฎีกาของโจทก์ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงหรือไม่ จึงเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน
ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบด้วยมาตรา 246 และมาตรา 247 ปัญหาวินิจฉัยจึงมีว่าที่ดินที่โจทก์ให้จำเลยเช่า มีค่าเช่าขณะยื่นคำฟ้องเดือนละเท่าใด ตามสัญญาเช่าระบุว่าจำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์มีค่าเช่าเดือนละ 9,000 บาท จำเลยเช่าที่ดินดังกล่าวเพื่อก่อสร้างโรงงานผลิตเสื้อผ้าและผลิตภัณฑ์อื่น เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ การที่สัญญาเช่าระบุให้กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยก่อสร้างในที่ดินที่เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์เมื่อครบกำหนดการเช่านั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า มูลค่าของสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยจะก่อสร้างเป็นค่าเช่าอีกส่วนหนึ่งนอกเหนือไปจากค่าเช่าที่ระบุเป็นจำนวนเงินในสัญญาเช่า
ค่าเช่าที่ดินโจทก์จึงไม่ใช่เพียงเดือนละ 9,000 บาท ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเท่านั้น ส่วนจะเป็นจำนวนเงินเดือนละเท่าใด ตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายที่โจทก์ไม่ได้ใช้ที่ดินที่ให้จำเลยเช่าเดือนละ 20,000 บาท จำเลยมิได้อุทธรณ์โต้แย้งว่าโจทก์ไม่ได้เสียหายในการไม่ได้ใช้ที่ดินถึงเดือนละ 20,000 บาท จึงมีเหตุผลเชื่อได้ว่าขณะฟ้องคดีนี้ที่ดินที่จำเลยเช่าอาจให้เช่าได้เกินเดือนละ 10,000 บาท โจทก์จึงไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง ศาลฎีกาไม่จำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า ในวันเดียวกับที่จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินจากนางสุนีพี่สาวโจทก์อีกแปลงหนึ่งซึ่งมีอาณาเขตติดต่อกับที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์
สัญญาเช่าที่จำเลยทำกับนางสุนีดังกล่าวมีสาระสำคัญเช่นเดียวกับสัญญาเช่าที่จำเลยทำกับโจทก์ หลังจากจำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์และนางสุนีแล้ว จำเลยถมดินและล้อมรั้วที่ดินที่เช่าดังกล่าวทั้งสองแปลง และก่อสร้างอาคารโรงงานบนที่ดินที่เช่าจากนางสุนี เมื่อโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ จำเลยก็ยังไม่ก่อสร้าง โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาเช่า มีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่ เห็นว่า หลังจากจำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์และนางสุนีแล้ว จำเลยได้ถมที่ดินและล้อมรั้วที่ดินที่เช่าดังกล่าวทั้งสองแปลง จากนั้นจำเลยก่อสร้างอาคารโรงงานบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากนางสุนี
แม้จำเลยจะไม่ได้ก่อสร้างอาคารโรงงานบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์ด้วย แต่การที่จำเลยถมดินและล้อมรั้วที่ดินที่เช่าจากโจทก์และนางสุนีเป็นบริเวณเดียวกัน แสดงว่าจำเลยจะต้องใช้ที่ดินที่เช่าจากโจทก์เพื่อประโยชน์ในการประกอบกิจการ ซึ่งในระยะเริ่มแรกที่จำเลยประกอบกิจการหากจะให้จำเลยก่อสร้างอาคารโรงงานทั้งบนที่ดินที่เช่าจากโจทก์และนางสุนีพร้อมกันอาจเกินความจำเป็นแก่การใช้สอยของจำเลยในขณะนั้น และตามข้อตกลงระหว่างโจทก์และจำเลยในสัญญาเช่าก็ระบุชัดแจ้งว่า กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยก่อสร้างจะตกเป็นของโจทก์ต่อเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ดังนี้ นิติกรรมส่วนที่โจทก์จะได้ประโยชน์ตอบแทนตามสัญญาจึงเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้นกำหนดไว้
โจทก์ไม่อาจทวงถามให้จำเลยปฏิบัติตามนิติกรรมนั้นก่อนถึงเวลาที่กำหนดตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 191 วรรคหนึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สัญญาเช่ามิได้กำหนดระยะเวลาให้จำเลยจะต้องก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างเมื่อใด จึงเป็นสิทธิของจำเลยที่จะทำการก่อสร้างในกำหนดเวลาแห่งสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างทั้งที่กำหนดเวลาเช่ายังเหลืออีก 12 ปี ดังนี้ แม้จำเลยจะไม่ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างตามหนังสือบอกกล่าว โจทก์ก็ไม่อาจอาศัยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 387 บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยได้ และไม่ใช่กรณีที่จำเลยปฏิบัติผิดข้อกำหนดหรือเงื่อนไขของสัญญาที่โจทก์จะบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติให้ถูกต้อง ตามสัญญาเช่าข้อ 10/1 ส่วนที่โจทก์อ้างว่าจำเลยมิได้ดำเนินกิจการค้าของตนโดยปิดกิจการนั้น
ปรากฏข้อเท็จจริงว่า ระหว่างนั้นจำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วงที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์และนางสุนีรวมทั้งอาคารโรงงานด้วย ซึ่งในการเช่าช่วงดังกล่าวตามสัญญาเช่าระบุไว้ชัดแจ้งว่า จำเลยได้รับอนุญาตให้เช่าช่วงได้ตลอดไปทั้งหมดหรือแต่เพียงบางส่วน เมื่อจำเลยให้บุคคลอื่นเช่าช่วง จำเลยย่อมจะต้องหยุดดำเนินกิจการของตนเอง แต่ไม่ใช่จำเลยเลิกประกอบธุรกิจการค้าขายอีกต่อไป ทั้งยังได้ความว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมา บางช่วงโจทก์ไม่ยอมรับชำระค่าเช่า จำเลยก็นำไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์กลาง นอกจากนี้ ยังปรากฏข้อเท็จจริงอีกว่า จำเลยได้ก่อสร้างต่อเติมอาคารโรงงานให้มีเนื้อที่เพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 400 ตารางเมตร โดยเหตุที่อาคารโรงงานส่วนที่ต่อเติมก่อสร้างบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากนางสุนี
เพราะโจทก์ไม่ยอมลงลายมือชื่อยินยอมให้จำเลยก่อสร้างบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์เพื่อใช้ประกอบคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารต่อทางราชการ ดังนั้นจะถือว่าจำเลยเลิกกิจการหาได้ไม่ อย่างไรก็ดี แม้ในที่สุดเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า หากจำเลยยังไม่ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ โจทก์ก็มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ การที่จำเลยไม่ก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า และถือไม่ได้ว่าจำเลยใช้ทรัพย์ที่เช่าผิดวัตถุประสงค์ของการเช่า โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย
ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยไม่ได้สงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่าโดยจำเลยก่อสร้างรั้วบนที่ดินของโจทก์ไม่ตรงกับหลักเขตที่ดิน แต่ก่อสร้างลึกเข้าไปในที่ดินของโจทก์ บอกกล่าวแล้วจำเลยก็เพิกเฉยนั้น เห็นว่า โจทก์เพียงแต่ยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอ้างในคำให้การแก้ฟ้องแย้ง แต่ศาลชั้นต้นมิได้ยกปัญหาดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยให้โจทก์ชนะคดี และโจทก์ก็มิได้ยกข้อดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์หรือยกขึ้นอ้างในคำแก้อุทธรณ์ โจทก์เพิ่งจะยกขึ้นมากล่าวอ้างในชั้นฎีกา จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ ทั้งปัญหาดังกล่าวไม่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน โจทก์จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาว่าโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่นอีกต่อไป
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
