คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวพิพาทจากนางสลวยเจ้าของรวมโดยจดทะเบียนการเช่า ณ ที่ทำการเขตธนบุรี มีกำหนดเวลา 13 ปี 6 เดือนตามสัญญาข้อ 11 และข้อ 13 แสดงข้อความว่า หากผู้ให้เช่าตกลงขายห้องเช่าให้แก่ผู้ใดในระหว่างอายุการเช่าให้แจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนไม่น้อยกว่า2 เดือน และต้องแจ้งด้วยว่าจะขายราคาเท่าใดเพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงใจเข้าซื้อก่อนเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร หากผู้ให้เช่าขายห้องไปแล้วผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่าซึ่งหมายความว่าสัญญาเช่ากำหนดให้สิ้นสุดกันลงเพียงเท่านั้น ต่อมาได้มีการแบ่งแยกที่ดินระหว่างเจ้าของรวมที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นของนางสาวสาลินี นางสลวยและนางสาวสาลินีตกลงจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทแก่โจทก์
ได้แจ้งให้จำเลยทราบแล้วจำเลยไม่ได้ตกลงซื้อ นางสาวสาลินีจึงจดทะเบียนโอนขายที่ดินพร้อมตึกแถวพิพาทให้โจทก์ โจทก์ได้บอกกล่าวแก่จำเลยขอเลิกการเช่าและให้ออกจากที่เช่าแล้ว จำเลยเพิกเฉย ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยให้การว่า เป็นผู้เช่าตึกแถวพิพาทจริง จำเลยมีสิทธิอยู่ต่อไปจนกว่าจะครบกำหนตามสัญญา แม้โจทก์รับโอนตึกแถวพิพาทก็ต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม ข้อตกลงในสัญญาเช่า ข้อ 11 ขัดต่อกฎหมายและขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนตกเป็นโมฆะ ทั้งเป็นข้อความที่ติดมากับแบบพิมพ์ซึ่งบุคคลภายนอกเป็นผู้จัดทำขึ้นเพื่อจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป ไม่ใช่เจตนาของคู่สัญญาที่แท้จริงคือให้มีระยะเวลาเช่านานถึง 13 ปี 6 เดือน
เนื่องจากจำเลยเสียเงินกินเปล่าให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นค่าตอบแทน ประกอบกับการจดทะเบียนการเช่าก็เพื่อคุ้มครองการลงทุนตกแต่งภายในตึกแถวพิพาทซึ่งต้องเสียเงินเป็นจำนวนมากเพื่อให้ได้อยู่ตามกำหนดที่จดทะเบียน เมื่อข้อความในข้อ 11แห่งสัญญาขัดกับเจตนาที่แท้จริง จึงต้องถือเอาเจตนาที่แท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำตามตัวอักษร ขอให้พิพากษายกฟ้องโจทก์ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ที่จำเลยอ้างว่าเงื่อนไขสัญญา ข้อ 11 คู่สัญญาเจตนาจะไม่ให้ใช้บังคับนั้นฟังไม่ขึ้น และถือว่าเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขตัดทอนเอกสารตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข)ซึ่งห้ามมิให้ศาลรับฟัง โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกแถวพิพาทจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า
นางสลวยผู้ให้เช่าและจำเลยผู้เช่ามีเจตนาที่จะบังคับกันตามข้อตกลงข้อ 11 และข้อ 13 ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่าแต่ตามที่โจทก์นำสืบจะถือว่าผู้ให้เช่าได้ปฏิบัติตามข้อตกลงข้อ 11 หาได้ไม่จำเลยจึงไม่ต้องออกจากตึกแถวพิพาทก่อนครบกำหนดเวลาเช่า ไม่จำต้องวินิจฉัยอุทธรณ์จำเลยข้ออื่น พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์และจำเลยฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามคำฟ้องของโจทก์มีนายชาญทนายความของโจทก์ลงชื่อเป็นผู้ฎีกา แต่ปรากฏในใบแต่งทนายความของโจทก์ไม่ได้ระบุให้นายชาญมีอำนาจใช้สิทธิในการอุทธรณ์หรือฎีกา นายชาญจึงไม่มีอำนาจที่จะดำเนินกระบวนพิจารณาใช้สิทธิในการฎีกาได้ตามมาตรา 62 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังนั้น คำฟ้องฎีกาที่นายชาญลงชื่อเป็นผู้ฎีกาจึงเป็นคำฟ้องฎีกาที่ไม่ชอบ
ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ให้ยกฎีกาของโจทก์ และให้คืนค่าธรรมเนียมฎีกาทั้งหมดแก่โจทก์ ทั้งนี้ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 3381/2525มีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามข้อฎีกาของจำเลยเท่านั้นว่า ข้อตกลงในสัญญาเช่าข้อ 11 และข้อ 13 ขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาหรือไม่ข้อตกลงตามสัญญาข้อ 11 มีว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายแก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร" และข้อ 13 ว่า "เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าก็ดี หรือผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินตามข้อ 11 ก็ดี หรือผู้เช่าผิดสัญญาเช่าตามข้อ 12ก็ดี ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่า"
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาเห็นว่า ในการตีความแสดงเจตนานั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 132ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำตามตัวอักษร ตามข้อเท็จจริงที่ได้ความนอกจากจำเลยผู้เช่าจะต้องเสียเงินกินเปล่าให้นางสลวยผู้ให้เช่าและเสียค่าเช่าเป็นรายเดือนแล้ว ยังมีการจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 13 ปี 6 เดือนอีกด้วย แสดงถึงเจตนาอันแท้จริงว่าทั้งสองฝ่ายตกลงให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันกันเป็นระยะเวลาตามที่จดทะเบียนการเช่าไว้เว้นแต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะประพฤติผิดสัญญาเช่าอันจะเป็นเหตุให้อีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ผู้รับโอนตึกแถวห้องพิพาทมาภายหลังต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 การที่สัญญาเช่าข้อ 13 กำหนดว่าเมื่อผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินตามข้อ 11 ผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่านั้น
เมื่อนับถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากตึกแถวห้องพิพาท จำเลยเพิ่งอยู่ในตึกแถวห้องพิพาทเพียง 1 ปีเศษ เห็นได้ว่าหากจำเลยรู้ว่าจำเลยมีสิทธิเช่าตึกแถวห้องพิพาทเพียงระยะเวลาดังกล่าว ก็ไม่มีเหตุที่จำเลยจะยอมเสียเงินกินเปล่าให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นจำนวนมาก ข้อสัญญาดังกล่าวจึงขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา เมื่อคู่สัญญามีเจตนาอันแท้จริงที่จะเช่ากันเป็นระยะเวลาถึง 13 ปี 6 เดือน โจทก์ผู้รับโอนจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเวลาและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายอย่งเดียวกันนี้ ศาลฎีกาได้เคยวินิจฉัยไว้แล้วตามคำพิพากษาฎีกาที่ 828/2525 ซึ่งโจทก์ในคดีนั้นก็เป็นผู้รับโอนตึกแถวที่จำเลยในคดีนั้นเช่าอยู่จากนางสลวยผู้ให้เช่ารายเดียวกันกับคดีนี้และมีข้อสัญญาเช่าเหมือนกันกับคดีนี้ด้วยพิพากษายืน
