คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 29,250,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องโจทก์ และให้บังคับโจทก์ชดใช้ค่าก่อสร้างอาคารสำนักงาน 12,030,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 24 สิงหาคม 2564 ถึงวันฟ้องรวมเป็นเงิน 12,329,926 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี จากต้นเงิน 12,030,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ชำระค่าขาดประโยชน์จากการสูญเสียโอกาสและขาดรายได้ทางธุรกิจ 283,160,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 25 ธันวาคม 2564 ถึงวันฟ้องรวมเป็นเงิน 285,487,342 บาท และดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี จากต้นเงิน 283,160,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนโอนสิทธิในใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเลขที่ 136/2563 คืนแก่จำเลยให้เสร็จสิ้นก่อนวันสิ้นอายุของใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อให้จำเลยสามารถขอต่อใบอนุญาตก่อสร้างออกไปได้ หากไม่สามารถคืนได้ให้ชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 1,955,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี นับแต่วันที่ 18 มิถุนายน 2565 เป็นต้นไปจนกว่าชำระเสร็จแก่จำเลย
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การจำเลย ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเห็นว่าไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม จึงไม่รับฟ้องแย้ง คืนค่าขึ้นศาลทั้งหมดให้แก่จำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับฟ้องแย้งของจำเลยข้อ 3.1 และข้อ 3.3 ให้ศาลชั้นต้นพิจารณาต่อไปตามรูปคดี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำสั่งศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ในชั้นนี้ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่า ฟ้องแย้งข้อ 3.2 ของจำเลยเป็นเรื่องที่เกี่ยวกับฟ้องเดิมที่จะรับไว้พิจารณาพิพากษาหรือไม่ เห็นว่า โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินมัดจำและใช้เบี้ยปรับพร้อมทั้งดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ โดยบรรยายฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรวม 7 โฉนด กับจำเลยเพื่อนำที่ดินดังกล่าวไปพัฒนาสร้างเป็นอาคารชุดขายให้แก่ลูกค้าชื่อโครงการ อ. ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจำเลยปกปิดข้อเท็จจริงเรื่องข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินโฉนดเลขที่ 16812 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงหนึ่งที่ตกลงจะซื้อจะขายกันตามสัญญา และจำเลยให้คำรับรองต่อโจทก์ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยไม่ได้มีคดีความใด
ๆ ที่อยู่ระหว่างการถูกฟ้องร้องหรือดำเนินกระบวนพิจารณาของศาลต่อที่ดินที่จะซื้อจะขายจากเจ้าหนี้ของจำเลย หรือผู้เช่า หรือบุคคลอื่นใด อันเป็นข้อพิพาทเกี่ยวเนื่องกับที่ดินที่จะขาย ต่อมาโจทก์ทราบจากนางสาวจุฬาลักษณ์ เจ้าของที่ดินเดิมซึ่งขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่จำเลยว่านางสาวจุฬาลักษณ์ได้ฟ้องจำเลยเป็นคดีต่อศาลว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย คดีอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์จึงแจ้งขอเลื่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์และให้จำเลยดำเนินการแก้ไขเรื่องดังกล่าวให้ถูกต้องภายในระยะเวลา 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งเป็นหนังสือจากโจทก์ แต่จำเลยมิได้ดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้องภายในระยะเวลาดังกล่าว จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาตามสัญญาข้อ 1.1.3 และข้อ 8.2 โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญา
ดังนี้ สภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาของโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์อ้างว่า จำเลยกระทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทโดยฝ่าฝืนต่อคำรับรองที่ให้ไว้ตามสัญญาจะซื้อจะขายและมิได้ดำเนินการแก้ไขเรื่องดังกล่าวให้ถูกต้องภายในเวลา 30 วัน ตามที่กำหนดในสัญญา อันเป็นการประพฤติผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย และมีคำขอให้จำเลยคืนเงินมัดจำที่ได้รับ 24,250,000 บาท และใช้เบี้ยปรับ 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากโจทก์จนกว่าจะชำระเสร็จสิ้น จำเลยให้การว่า จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกับโจทก์โดยแจ้งเรื่องข้อพิพาทระหว่างจำเลยกับนางสาวจุฬาลักษณ์ให้โจทก์ทราบก่อนที่โจทก์จะตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายและจ่ายเงินมัดจำให้แก่จำเลยแล้ว จึงไม่เป็นการปกปิดข้อเท็จจริงเรื่องข้อพิพาทระหว่างจำเลยและนางสาวจุฬาลักษณ์
ทั้งเรื่องดังกล่าวเป็นเหตุส่วนตัวระหว่างจำเลยและนางสาวจุฬาลักษณ์ ไม่มีผลกระทบต่อการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและไม่มีผลกระทบในการที่โจทก์จะเข้าดำเนินการก่อสร้างหรือประชาสัมพันธ์โครงการของโจทก์ จึงไม่มีเหตุขัดข้องที่จะทำให้จำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญากับโจทก์และไม่มีความจำเป็นใด ๆ ที่โจทก์จะให้จำเลยแก้ไขหรือระงับข้อพิพาทระหว่างจำเลยกับนางสาวจุฬาลักษณ์ให้เสร็จสิ้นเสียก่อน จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ไม่มีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืนจากจำเลย และไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยตามฟ้อง คำให้การของจำเลยจึงแสดงโดยชัดแจ้งว่าจำเลยปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้น ทั้งยกเหตุที่อ้างว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับเดียวกันเป็นเหตุในการฟ้องแย้งว่า ในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยไม่มีเหตุที่จะอ้างได้ตามสัญญา
โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาทำให้จำเลยได้รับความเสียหายเพราะโจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวพร้อมอาคารสำนักงานขาย 1 หลัง และใบอนุญาตซึ่งจำเลยได้รับอนุญาตให้จัดทำโครงการและก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมจากจำเลยเพื่อนำไปพัฒนาต่อในราคา 242,500,000 บาท โดยมีเงื่อนไขตามสัญญาว่านับตั้งแต่วันลงนามในสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยต้องยินยอมให้โจทก์เข้าใช้ประโยชน์ในที่ดินที่จะซื้อจะขายเพื่อทำการปรับถม ปรับปรุงที่ดิน ติดตั้งป้ายโฆษณา ตกแต่งปรับปรุง รื้อถอน ก่อสร้างเพิ่มเติมอาคารสำนักงานขายเดิมที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ ให้จำเลยส่งมอบใบอนุญาตก่อสร้างอาคารและเอกสารการได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการบนที่ดินที่จะซื้อจะขาย รวมทั้งโอนสิทธิในใบอนุญาตก่อสร้างให้แก่โจทก์
หากโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคาที่ดินไม่ว่างวดใดงวดหนึ่งหรือผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งให้ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดนัดผิดสัญญา ให้จำเลยเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าและให้สิทธิจำเลยริบเงินมัดจำที่โจทก์ชำระไว้แล้วได้ แล้วโจทก์จะส่งมอบพื้นที่และอาคารสำนักงานขายของจำเลยกลับคืนให้แก่จำเลยในสภาพเดิมและจะโอนสิทธิในใบอนุญาตต่าง ๆ กลับคืนให้แก่จำเลย และตามฟ้องแย้งข้อ 3.2 จำเลยบรรยายว่า จำเลยมีโครงการปลูกสร้างอาคารคอนโดมิเนียมตามใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเลขที่ 136/2563 เพื่อใช้เป็นห้องพักอาศัยบนที่ดินพิพาทรวมจำนวน 666 ห้อง เพื่อนำออกจำหน่ายให้แก่ลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ โครงการก่อสร้างตั้งอยู่ติดกับรถไฟฟ้าและเป็นโครงการปลูกสร้างห้องพักอาศัยพร้อมระบบสาธารณูปโภคในรูปแบบทันสมัยที่มีมาตรฐานสูงกว่าของผู้ประกอบการรายอื่นในท้องตลาด ซึ่งต้องใช้อุปกรณ์การตกแต่งภายในห้องพักและเครื่องอำนวยความสะดวกที่พิเศษและต้องใช้เทคนิคพิเศษในการก่อสร้าง
จำเลยตั้งราคาขายในราคาตารางเมตรละ 72,000 บาท พื้นที่ขายรวมทั้งสิ้น 20,757 ตารางเมตร เป็นเงินรวม 1,494,504,000 บาท หากจำเลยจำหน่ายห้องชุดได้หมด จำเลยจะมีกำไรร้อยละ 18.947 ของจำนวนเงินดังกล่าวเป็นเงินทั้งสิ้น 283,160,000 บาท ซึ่งโจทก์ทราบรายละเอียดของโครงการมาตั้งแต่ต้นและรู้ว่าต้องก่อสร้างอาคารคอนโดมิเนียมพร้อมกับงานระบบสาธารณูปโภคให้เสร็จในวันที่ 17 มิถุนายน 2565 ตามกำหนดระยะเวลาในใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่หน่วยงานราชการอนุญาต จำเลยจึงขอให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเป็นค่าเสียโอกาสในทางธุรกิจของจำเลยเป็นเงินจำนวนดังกล่าว สภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างอันอาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามฟ้องแย้งข้อ 3.2 ของจำเลยจึงเป็นเรื่องที่จำเลยอ้างว่าได้รับความเสียหายเป็นค่าเสียโอกาสในทางธุรกิจที่จะได้กำไรจากการก่อสร้างและจำหน่ายห้องชุดด้วยตนเองเพราะโจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นการประพฤติผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินฉบับเดียวกัน และโจทก์ทราบรายละเอียดโครงการของจำเลยมาตั้งแต่ต้น
ฟ้องแย้งข้อ 3.2 เป็นเรื่องที่เกี่ยวกับฟ้องเดิมของโจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสาม ชอบที่จะรับฟ้องแย้งข้อดังกล่าวไว้พิจารณา ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า การเสียโอกาสในทางธุรกิจของจำเลยเป็นเรื่องที่กล่าวหาว่าโจทก์กระทำละเมิดไม่ได้เกิดจากมูลหนี้ที่พิพาทกันโดยตรง ไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมการพิจารณาและชี้ขาดตัดสินเข้าด้วยกันได้ ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้รับฟ้องแย้งข้อ 3.2 ของจำเลยไว้พิจารณา แล้วให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไป นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ (นันทวัน เจริญชาศรี-ไชยยศ วรนันท์ศิริ-วิชาญ พึ่งประสิทธิ์) - -
