คำฟ้องและคำให้การ
คดีสองสำนวนนี้ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกัน โดยเรียกจำเลยสำนวนแรกว่า จำเลยที่ 1 เรียกจำเลยทั้งสองในสำนวนหลังว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามรังวัดแบ่งแยกและโอนที่ดินโฉนดพิพาทเฉพาะส่วนของตนที่ทำสัญญาซื้อขายกับโจทก์ให้โจทก์โดยจำเลยทั้งสามเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมและรับราคาส่วนที่เหลือจากโจทก์ ถ้าไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม กับให้จำเลยทั้งสามใช้ค่าเสียหายตามจำนวนที่กำหนดในสัญญา พร้อมด้วยดอกเบี้ยจำเลยที่ 1 (จำเลยสำนวนแรก) ให้การและแก้ไขคำให้การว่าไม่เคยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามฟ้องกับโจทก์ ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมสัญญาท้ายฟ้องมิได้กำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไว้ เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ไม่มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ
โจทก์ฟ้องบังคับตามสัญญาไม่ได้จำเลยที่ 2 และที่ 3 (จำเลยสำนวนหลัง) ให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ตกลงจะขายที่ดินตามฟ้อง แต่มิได้ทำสัญญาเป็นหนังสือ เพียงแต่ตกลงจะขายด้วยวาจาในราคาตารางวาละ 500 บาทและได้รับเงินมัดจำจากโจทก์ 10,000 บาท ต่อมาจำเลยทั้งสองจึงริบเงินมัดจำ เพราะโจทก์ผิดสัญญา สัญญาจะซื้อขายด้วยวาจาจึงเป็นอันระงับไปโดยปริยาย นอกจากนี้จำเลยทั้งสองยังต่อสู้ว่าโจทก์ครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ทำกับนางบัวฟ้องโจทก์เคลือบคลุมและสัญญาที่โจทก์อ้างท้ายฟ้องเป็นโมฆะด้วยเหตุผลเช่นเดียวกับที่จำเลยที่ 1 ยกขึ้นต่อสู้ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์เฉพาะจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินมัดจำ 10,000 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ย คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยกโจทก์อุทธรณ์ทั้งสองสำนวนระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ โจทก์และจำเลยที่ 1 ถึงแก่กรรมนางถวัลย์ มนต์กันภัย บุตรโจทก์ และนางศฑารัตน์ แพทองบุตรจำเลยที่ 1 ขอเข้าเป็นคู่ความแทน
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลอุทธรณ์อนุญาตศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 1430 ตำบลนครนายก (วังกระโจม) อำเภอเมืองนครนายกจังหวัดนครนายก เฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 เนื้อที่ 118 ตารางวาให้แก่โจทก์โดยจำเลยที่ 1 เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอนตามที่ตกลงไว้ในสัญญา หากจำเลยที่ 1 ไม่ยอมไปก็ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 กับให้จำเลยที่ 1ชำระเบี้ยปรับแก่โจทก์จำนวน 10,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย ให้จำเลยที่ 3ไปร้องขอให้ลงชื่อเป็นเจ้าของรวมกันกับจำเลยที่ 2 เฉพาะส่วนของจำเลยที่ 2 ในโฉนดเลขที่ 2 ในโฉนดเลขที่ 1430 ตำบลนครนายก (วังกระโจม)อำเภอเมืองนครนายก จังหวัดนครนายก แล้วให้จำเลยที่ 2 ที่ 3ร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิที่ดินดังกล่าวเฉพาะส่วนของตนเป็นจำนวนเนื้อที่ 118 ตารางวา ให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอนตามที่ตกลงไว้ในสัญญา
หากจำเลยที่ 3ไม่ไปร้องขอให้ลงชื่อจำเลยที่ 3 เป็นเจ้าของรวมกันกับจำเลยที่ 2ในโฉนดดังกล่าวและจำเลยที่ 2 ที่ 3 ไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ก็ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 2 ที่ 3 กับให้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ร่วมกันชำระเบี้ยปรับแก่โจทก์จำนวน 10,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยจำเลยทั้งสองสำนวนฎีกา โดยจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีในชั้นฎีกาอย่างคนอนาถาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ในชั้นนี้คงมีปัญหาขึ้นมาสู่ศาลฎีกาของจำเลยที่ 1 ว่า จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ และปัญหาข้อกฎหมายตามฎีกาของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ว่าศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์และจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทกันแล้วโดยปริยาย เป็นการรับฟังพยานหลักฐานและวินิจฉัยนอกประเด็นหรือไม่ ข้อเท็จจริงซึ่งโจทก์และจำเลยมิได้โต้แย้งกันฟังได้ในเบื้องต้นว่า
เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 1430ตำบลนครนายก (วังกระโจม) อำเภอเมืองนครนายก จังหวัดนครนายกเนื้อที่ 1626 ตารางวา ทิศเหนือจดถนนพาณิชย์เจริญ ทิศใต้จดถนนชลประสิทธิ์ ตามแผนที่สังเขปเอกสารหมาย จ.1 และโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.ล.1 เป็นของนางบัว แพทอง เมื่อ พ.ศ. 2500นางบัว แบ่งขายให้โจทก์ไป 840 ตารางวา คงเหลือที่ดินด้านทิศเหนือเป็นของนางบัวอยู่ 786 ตารางวา ต่อมาเมื่อวันที่ 29 เมษายน 2512นางบัวได้แบ่งที่ดินด้านใต้ที่เหลืออยู่นั้นให้โจทก์เช่ามีกำหนด20 ปี เนื้อที่ประมาณ 500 ตารางวา ตามแผนที่สังเขป และสัญญาเช่าเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 นางบัวถึงแก่กรรมเมื่อ พ.ศ. 2516ที่ดินเนื้อที่ 786 ตารางวา ดังกล่าวเป็นมรดกตกทอดแก่จำเลยที่ 1จำเลยที่ 2 นางเกษร
คุ้มภัย นายวีระพล แพทอง และจ่าสิบตำรวจสนั่น แพทอง ซึ่งเป็นบุตร ต่อมาวันที่ 11 พฤษภาคม 2517 จำเลยที่ 2กับจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นสามีได้ร่วมกันทำสัญญาจะขายที่ดินมรดกนางบัวเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 2 ให้แก่โจทก์ ราคา ตารางวาละ250 บาท เนื้อที่ 118 ตารางวา เป็นเงิน 29,500 บาท และได้รับเงินมัดจำจากโจทก์ไว้ 10,000 บาท ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.4ไม่น่าเชื่อว่าลายมือชื่อผู้จะขายในสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมายจ.3 เป็นลายมือชื่อของจำเลยที่ 1 ที่ศาลอุทธรณ์ฟังว่าจำเลยที่ 1ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกาสำหรับปัญหาข้อกฎหมายที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ฎีกาว่าสัญญาเป็นโมฆะ กับสัญญาเลิกกันแล้วโดยปริยาย
มีผลในทางกฎหมายเป็นอย่างเดียวกัน ที่ศาลชั้นต้นรับฟังและวินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.4 โจทก์กับจำเลยที่ 2 ได้ตกลงเลิกสัญญากันแล้วโดยปริยายจึงเป็นการรับฟังและวินิจฉัยไปตามประเด็นพิพาทข้อที่ 3 คือข้อที่ศาลชั้นต้นกำหนดไว้ว่า สัญญาซื้อขายตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข1 เป็นโมฆะหรือไม่นั่นเอง มิใช่เป็นการรับฟังและวินิจฉัยนอกประเด็นดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยนั้น เห็นว่า สัญญาเป็นโมฆะกับการตกลงเลิกสัญญากันนั้นเป็นคนละเรื่องกัน เหตุและผลของสัญญาที่เป็นโมฆะกับสัญญาที่มีการตกลงเลิกกันก็แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ทั้งประเด็นพิพาทข้อดังกล่าวศาลชั้นต้นก็กำหนดขึ้นจากข้อที่จำเลยที่ 2และที่ 3 ยกขึ้นต่อสู้ว่า
สัญญาซื้อขายที่โจทก์อ้างท้ายฟ้องเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะเพียงประการเดียวเท่านั้น ปัญหาที่ว่าโจทก์กับจำเลยที่ 2ได้ตกลงเลิกสัญญากันแล้วโดยปริยาย จึงหาได้อยู่ในประเด็นข้อที่ 3คือข้อที่ว่า สัญญาซื้อขายตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 เป็นโมฆะแต่อย่างใดไม่ ดังนี้ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าศาลชั้นต้นวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย"
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 1นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
