คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าที่ดินทั้งสองโฉนดของโจทก์สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วและโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอน ให้โจทก์เป็นผู้ดำเนินการด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 48,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าจำเลยและภริยาได้ตกลงกับโจทก์ด้วยวาจาให้จำเลยปลูกสร้างโรงงานและโกดังบนที่ดินพิพาทโดยมีเงื่อนไข ให้สิ่งปลูกสร้างตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ เมื่อครบกำหนด15 ปี สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยขอให้ยกฟ้อง และบังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินพิพาทยังสำนักงานที่ดิน โดยมีอายุการเช่าถึงวันที่ 1 สิงหาคม 2541แก่จำเลยโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า
จำเลยเช่าที่ดินโจทก์ไม่เป็นการเช่าที่มีค่าตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินโจทก์ หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์รื้อถอนได้เองโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 7,000 บาท นับแต่วันที่ 22 มกราคม 2533จนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินที่เช่า ให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยจำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายไม่เกิน50,000 บาท และฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละ 4,000 บาท ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริง
คำพิพากษาศาลล่าง
จำเลยอุทธรณ์ว่าการเช่าที่ดินพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา เป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยอุทธรณ์ในปัญหาข้อกฎหมายว่าหนังสืออนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารเอกสารหมาย ล.18 เป็นเอกสารมหาชนโจทก์มิได้นำสืบหักล้างให้เห็นเป็นอย่างอื่น จึงต้องฟังว่าเอกสารดังกล่าวถูกต้องนั้น ไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยให้เช่นกัน พิพากษายกอุทธรณ์จำเลยจำเลย ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "
ศาลฎีกาวินิจฉัย
พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์กับจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตามสัญญาเช่าที่ดินเอกสารหมาย จ.4 หรือ ล.14 จำเลยสร้างโรงงานด้วยอิฐบล็อกบนที่ดินพิพาท เนื้อที่ 396 ตารางเมตร ตามภาพถ่ายหมายล.5 และ ล.19 ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยมีว่าคดีต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือไม่ คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่า จำเลยยื่นคำให้การและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินพิพาท การพิจารณาว่าคดีต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือไม่ ต้องพิจารณาฟ้องเดิมและฟ้องแย้งแยกจากกันสำหรับฟ้องเดิมแม้โจทก์จะกล่าวมาในคำฟ้องว่าหากโจทก์จะนำที่ดินพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าเดือนละ30,000 บาท และโจทก์ใช้เป็นเกณฑ์คำนวณในการเรียกร้องค่าเสียหายตามจำนวนนั้น ซึ่งศาลชั้นต้นก็กำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 7,000 บาทก็ตาม
ยังถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นคำฟ้อง เพราะเป็นแต่อาจให้เช่าจำนวนดังกล่าวเท่านั้น ข้อเท็จจริงตามที่โจทก์และจำเลยนำสืบได้ความว่า จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินโจทก์ค่าเช่าปีที่ 3 เดือนละ 2,083 บาท ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4หรือ ล.14 ดังนี้ ต้องฟังว่าที่ดินพิพาทมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,083 บาท จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่งจำเลยอุทธรณ์ว่าการเช่าที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับโจทก์เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงต้องห้ามตามกฎหมายดังกล่าว ที่ศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยให้นั้นชอบแล้วฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยที่อ้างว่าการเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและขอให้บังคับโจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินพิพาทนั้น เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง การที่ศาลอุทธรณ์ไม่หยิบยกขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยประเด็นข้อพิพาทที่ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและมีระยะเวลาเช่า 15 ปี หรือไม่ที่ศาลอุทธรณ์ยังมิได้วินิจฉัยไปเลย โดยไม่ต้องย้อนสำนวนจึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยกับโจทก์มีข้อตกลงเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาเช่าที่ดินตามเอกสารหมาย
จ.4 หรือ ล.14 อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาตามที่จำเลยนำสืบที่ศาลชั้นต้นพิพากษามานั้นชอบแล้วแต่ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าหากจำเลยไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปให้โจทก์รื้อถอนได้เองโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายนั้นเป็นการไม่ชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 ทวิ ชอบที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีปฏิบัติไปตามบทบัญญัติดังกล่าว"
ผลคำพิพากษา
พิพากษาแก้เป็นให้ยกคำขอในส่วนที่ให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาทได้เอง โดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
