คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 337,500 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่ได้โต้เถียงกันในชั้นฎีการับฟังว่า นายมนูญ ผู้ขาย และบริษัทพาราภรณ์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ผู้ซื้อ ร่วมกันยื่นคำขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการขายที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 เนื้อที่ 2 ไร่ 1 งาน 6 ตารางวา โดยแสดงราคาที่ดินเป็นเงิน 13,590,000 บาท ต่อจำเลยทั้งสอง ณ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง หลังจากนั้นผู้ซื้อและผู้ขายได้ยื่นคำขออุทธรณ์ราคาประเมินที่ดินต่อจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 เสนอเรื่องให้จำเลยที่ 1 พิจารณา จำเลยที่ 1 มีคำสั่งให้เจ้าหน้าที่ที่ดินไปตรวจสอบสภาพที่ดิน แล้วรายงานจำเลยที่ 1 ว่า ที่ดินไม่ติดถนนซอย รถยนต์เข้าออกไม่ได้ ไม่มีสภาพเป็นถนน ที่ดินมีสภาพติดต่อเป็นผืนเดียวกันและมีรั้วสังกะสีล้อมอยู่
จำเลยที่ 1 มีคำสั่งให้จำเลยที่ 2 ดำเนินการต่อไปตามขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จำเลยที่ 2 จึงได้ประเมินในหน่วยที่ดินไม่ติดทางสาธารณประโยชน์หรือซอยคือ หน่วยที่ 7 ตามบัญชีราคาประเมินที่ดิน ตารางวาละ 15,000 บาท รวมเป็นราคาประเมินจำนวน 13,590,000 บาท เรียกเก็บเงินค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจากผู้ขายในอัตราร้อยละ 2 บาท ตามกฎกระทรวง (ฉบับที่ 32) พ.ศ.2522 ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 เป็นเงินค่าธรรมเนียมจำนวน 271,800 บาท ต่อมาสำนักงานตรวจเงินแผ่นดินตรวจสอบการจัดเก็บค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้และอากรแสตมป์ของเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง และแจ้งผลการตรวจสอบต่อโจทก์ว่า
การประเมินทุนทรัพย์ที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 ต่ำกว่าบัญชีราคาประเมินที่ดินของสำนักงานกลางประเมินราคาทรัพย์สินซึ่งเป็นหน่วยงานหนึ่งของโจทก์ประกาศใช้ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม โจทก์จึงได้ตั้งคณะกรรมการสอบสวนข้อเท็จจริงหาผู้รับผิดทางละเมิด คณะกรรมการชุดที่มีนางสาวอรัญญา เป็นประธานกรรมการทำการสอบสวนและลงความเห็นว่า จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงมหาดไทยว่าด้วยการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน พ.ศ.2530 ต่อมาโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้ ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การกระทำของจำเลยทั้งสองก่อให้เกิดความเสียหายต่อโจทก์หรือไม่ โดยก่อนจะวินิจฉัยในประเด็นตามฎีกาของโจทก์
เห็นสมควรวินิจฉัยประเด็นตามคำแก้ฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า การกระทำของจำเลยทั้งสองเป็นการไม่ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงมหาดไทยว่าด้วยการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน พ.ศ.2530 หรือไม่ โดยจำเลยที่ 2 แก้ฎีกาว่า การที่ผู้ซื้อและผู้ขายทำคำขอก็เพื่อแจ้งว่า สภาพที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 ไม่ตรงตามที่ปรากฏในแผนที่และบัญชีราคาประเมินที่ดิน ขอให้ส่งเจ้าหน้าที่ออกไปตรวจสอบที่ดิน โดยได้ยื่นคำขอก่อนที่จำเลยที่ 2 จะทำการประเมินราคาที่ดิน กรณีจึงไม่ใช่เป็นการคัดค้านราคาประเมินตามที่กำหนดไว้ในระเบียบกระทรวงมหาดไทยว่าด้วยการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
พ.ศ.2530 ข้อ 16 จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามระเบียบข้อดังกล่าว เห็นว่า ตามคำขอในส่วนหัวเรื่องระบุไว้ว่า "คำขออุทธรณ์ราคาประเมินที่ดิน" ส่วนในเนื้อหาของคำขอข้อ 1 ก็มีรายละเอียดระบุไว้ว่า "...ตามที่ข้าฯได้ยื่นคำขอ...ขายที่ดินแปลงเครื่องหมายดังกล่าวข้างบนนี้ ปรากฏว่าการประเมินราคาของเจ้าพนักงานที่ดินไม่ถูกต้องตามความเป็นจริง...ขอให้ส่งเจ้าหน้าที่ออกไปตรวจสอบสภาพที่ดิน" และในส่วนที่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้กรอกรายละเอียดในบันทึกเสนอไปยังจำเลยที่ 1 ก็มีข้อความระบุไว้ว่า "เรียนเจ้าพนักงานที่ดิน ผู้ขอได้ยื่นคำขอขายที่ดิน แต่ปรากฏว่าราคาประเมินของทางราชการซึ่งประเมินไม่ถูกต้องกับสภาพที่ดินจริง
ๆ จึงขออุทธรณ์ราคาประเมิน..." และนอกจากจะปรากฏข้อความดังกล่าวข้างต้นแล้ว ยังปรากฏข้อความว่า ได้ตรวจอายัด/เวนคืนแล้ว ปรากฏว่าไม่มีที่มุมล่างขวาของเอกสาร จากข้อเท็จจริงดังกล่าวแสดงให้เห็นอย่างชัดแจ้งว่า จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินผู้มีหน้าที่ประเมินราคาและจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ตรวจสอบและประเมินราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 แล้วผู้ซื้อและผู้ขายไม่พอใจราคาประเมิน จึงได้ยื่นคำขอมิใช่เพียงแต่ผู้ซื้อและผู้ขายตรวจแผนที่และบัญชีราคาประเมินที่ดิน แล้วพบว่าแผนที่และบัญชีราคาประเมินที่ดินไม่ตรงกับสภาพความเป็นจริงของที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 แล้วจึงขอให้เจ้าพนักงานที่ดินไปดำเนินการตรวจสอบสภาพที่ดินตามที่จำเลยที่ 2 กล่าวอ้างในคำแก้ฎีกา
คำขอจึงถือเป็นการคัดค้านราคาประเมินตามที่กำหนดไว้ในระเบียบกระทรวงมหาดไทยว่าด้วยการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน พ.ศ.2530 ข้อ 16 แล้ว เมื่อเป็นการคัดค้านราคาประเมิน จำเลยทั้งสองจึงต้องปฏิบัติไปตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในข้อ 16 ดังกล่าว การที่จำเลยที่ 1 สั่งให้จำเลยที่ 2 ดำเนินการต่อไปตามขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงมหาดไทยว่าด้วยการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน พ.ศ.2530 ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ต่อไปมีว่า การกระทำของจำเลยทั้งสองก่อให้เกิดความเสียหายต่อโจทก์หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การที่จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติไปตามระเบียบกระทรวงมหาดไทยว่าด้วยการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
พ.ศ.2530 ในเรื่องการคัดค้านราคาประเมินที่ดิน ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงจะได้ความว่า จำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงมหาดไทยว่าด้วยการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน พ.ศ.2530 ในเรื่องการคัดค้านราคาประเมินที่ดิน แต่การกระทำดังกล่าวจะเป็นการละเมิดต่อโจทก์ก็ต่อเมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้รับความเสียหายจากการกระทำของจำเลยทั้งสอง ซึ่งในประเด็นเรื่องความเสียหายนี้โจทก์นำสืบว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 ติดทางสาธารณประโยชน์ซอยทองหล่อ 12 การประเมินราคาจึงต้องประเมินในหน่วยที่ดินที่ติดซอยทองหล่อ 12 ระยะ 40 เมตร ซึ่งมีราคาประเมินตารางวาละ 40,000 บาท ด้วย
มิใช่ประเมินในหน่วยที่ดินที่ไม่ติดซอยคือ หน่วยที่ 7 ตารางวาละ 15,000 บาท เพียงอย่างเดียว ซึ่งในข้อนำสืบที่ว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 ติดทางสาธารณประโยชน์ซอยทองหล่อ 12 นี้ โจทก์มีเพียงแผนที่ประกอบบัญชีราคาประเมินที่ดินมาสนับสนุน ส่วนฝ่ายจำเลยนอกจากจะมีตัวจำเลยทั้งสองมาเบิกความยืนยันว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 ไม่ได้อยู่ติดทางสาธารณประโยชน์หรือถนนซอยและทางสาธารณประโยชน์ซอยทองหล่อ 12 ก็ไม่ใช่ทางสาธารณประโยชน์แต่เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 122317 ซึ่งเป็นที่ดินของเอกชนแล้ว จำเลยทั้งสองยังมีเจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง หลังเกิดเหตุคดีนี้มาเบิกความสนับสนุนว่า ขณะที่พยานรับราชการอยู่ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร
สาขาพระโขนง ได้รับคำสั่งจากผู้บังคับบัญชาให้ทำการตรวจสอบที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 พยานจึงได้แต่งตั้งคณะกรรมการขึ้นมาตรวจสอบและลงความเห็นว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 ไม่ได้ติดซอยแต่อย่างใด ที่ดินโฉนดเลขที่ 122317 ก็ไม่ได้มีสภาพเป็นซอย ซึ่งคำเบิกความของพยานปากนี้สอดคล้องกับคำเบิกความของพยานจำเลยปากนายศุภสาร ซึ่งเป็นผู้ที่ได้รับมอบหมายจากจำเลยที่ 1 ให้ไปตรวจสภาพที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 พยานหลักฐานที่จำเลยทั้งสองนำมาสืบดังกล่าวข้างต้นจึงมีน้ำหนักและเหตุผลดีกว่าพยานหลักฐานของโจทก์ ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 ไม่ติดทางสาธารณประโยชน์ซอยทองหล่อ 12 เมื่อไม่เป็นที่ดินติดทางสาธารณประโยชน์
กรณีจึงไม่ใช่ที่ดินที่อยู่ในหน่วยที่ 3 ตามบัญชีราคาประเมินที่ดินที่มีราคาประเมินตารางวาละ 40,000 บาท แต่เป็นที่ดินที่อยู่ในหน่วยที่ 7 ซึ่งคือ ที่ดินนอกเหนือจากหน่วยที่ 1 ถึงที่ 6 มีราคาประเมินตารางวาละ 15,000 บาท ดังนั้น การที่จำเลยที่ 2 ซึ่งได้รับคำสั่งจากจำเลยที่ 1 ให้ดำเนินการตามขั้นตอนการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป ได้ประเมินราคาที่ดินโฉนดเลขที่ 122321 ตารางวาละ 15,000 บาท เป็นราคาประเมินทั้งสิ้น 13,590,000 บาท และเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจากผู้ซื้อและผู้ขายตามราคาประเมินดังกล่าวในอัตราร้อยละ 2 เป็นค่าธรรมเนียม 271,800 บาท โดยไม่ปฏิบัติตามระเบียบกระทรวงมหาดไทยว่าด้วยการกำหนดจำนวนทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทฺธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน
พ.ศ.2530 จึงไม่ใช่เป็นการกระทำที่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์แต่อย่างใด เมื่อโจทก์ไม่ได้รับความเสียหายจากการกระทำของจำเลยทั้งสอง การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
