คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ ๕๓ หมู่ที่ ๙ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็นเป็นที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิโดยซื้อจากนายคม พิณดอน เมื่อวันที่ ๑๙ มิถุนายน๒๕๓๘ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเอกสารท้ายฟ้อง จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนขายแก่นายคมตั้งแต่วันที่ ๑๗ เมษายน ๒๕๓๕ เมื่อโจทก์ซื้อจากนายคมแล้วโจทก์กับนายคมได้แจ้งให้จำเลยออกไปแล้วแต่ไม่ยอมออกไป ทำให้โจทก์เสียหาย หากจำเลยออก โจทก์จะสามารถนำออกให้เช่าได้ประมาณเดือนละ ๓,๐๐๐บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารอออกไปจากบ้านเลขที่ ๕๓ หมู่ที่ ๙ ตำบลคลองหินปูนอำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ห้ามมิให้เข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป และให้ใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๓,๐๐๐ บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกไป
จำเลยให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของบ้านดังกล่าว จำเลยกู้เงินธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) และจำนองบ้านดังกล่าวเป็นประกัน ต่อมาจำเลยกู้เงินนายคม พิณดอน โดยจดทะเบียนไถ่จำนองและจดทะเบียนโอนขายบ้านพิพาทให้แก่นายคมเมื่อวันที่ ๑๗ เมษายน ๒๕๓๕ เพื่อเป็นประกันแล้วจำเลยไม่ชำระคืน นายคมฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกค่าเสียหาย คดีตกลงกันได้โดยศาลพิพากษาตามยอมวันที่๒ พฤศจิกายน ๒๕๓๗ ว่าจำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ ๕๓ เป็นเงิน ๕๐๐,๐๐๐บาท โดยจำเลยจะชำระเป็นเงิน ๕๐๐,๐๐๐ บาท ให้นายคมภายในวันที่ ๒ พฤษภาคม๒๕๓๘ หากผิดนัดยอมออกจากบ้านทันที จำเลยชำระหนี้เงินกู้ ๕๐๐,๐๐๐ บาท ภายในกำหนดแต่นายคมไม่ยอมจดทะเบียนโอนคืนให้ นายคมไม่มีสิทธินำบ้านไปจดทะเบียนโอนขายให้แก่โจทก์เนื่องจากไม่ใช่เจ้าของผู้มีกรรมสิทธิ์ ค่าเสียหายไม่เกินเดือนละ ๕๐๐บาท โจทก์และนายคมไม่เคยบอกกล่าวให้จำเลยออกจากบ้านพิพาท ขอให้ยกฟ้อง ในวันนัดพร้อม ทนายโจทก์แถลงไม่เรียกค่าเสียหาย
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าคดีวินิจฉัยได้โดยไม่ต้องสืบพยานทั้งสองฝ่ายให้งดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้วพิพากษาให้ขับไล่และบริวารออกจากบ้านเลขที่ ๕๓ หมู่ที่ ๙ ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็นจังหวัดสระแก้ว
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ พิพากษายืน
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านเลขที่ ๕๓ หมู่ที่ ๙ ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดปราจีนบุรี ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินในเขตสหกรณ์วังน้ำเย็น จำเลยได้ขายบ้านดังกล่าวให้แก่นายคม พิณดอน โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ ๑๗เมษายน ๒๕๓๕ ต่อมานายคมฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท ระหว่างพิจารณาคดีของศาลชั้นต้น นายคมและจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความต่อหน้าศาลเมื่อวันที่ ๒ พฤศจิกายน ๒๕๓๗ ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านเลขที่ ๕๓ หมู่ที่ ๙ ตำบลคลองหินปูน อำเภอวังน้ำเย็น จังหวัดสระแก้ว ในราคา ๕๐๐,๐๐๐ บาท และจะชำระเงินให้นายคมในวันที่ ๒ พฤษภาคม ๒๕๓๘ ซึ่งศาลได้พิพากษาไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว
หลังจากนั้นนายคมได้ขายบ้านพิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เมื่อวันที่ ๑๙ มิถุนายน ๒๕๓๘ เมื่อซื้อบ้านพิพาทแล้วโจทก์ได้ฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ คดีมีปัญหาตามฎีกาของจำเลยว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาทหรือไม่ เห็นว่า ขณะที่โจทก์ทำสัญญาซื้อบ้านพิพาทมาจากนายคมนั้นนายคมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับนายคมจึงสมบูรณ์ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ที่จำเลยอ้างในฎีกาว่า เมื่อจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว จำเลยได้ไปขอกู้ยืมเงินโจทก์มาชำระหนี้ให้แก่นายคม ๕๐๐,๐๐๐ บาทบ้านและที่ดินจึงกลับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้นบ้านและที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์
การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การโอนจึงจะมีผลตามกฎหมาย แม้จะฟังตามจำเลยอ้างว่าจำเลยชำระราคาบ้านและที่ดินครบถ้วนแล้ว ตราบใดที่ยังไม่มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บ้านพิพาทก็ยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย จำเลยเป็นได้เพียงบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ เท่านั้น ซึ่งจำเลยอาจยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ หากการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างโจทก์และนายคมไม่เสียค่าตอบแทนหรือกระทำการโดยไม่สุจริตแต่ตามคำให้การของจำเลยนั้นจำเลยให้การเพียงว่า เมื่อจำเลยได้นำเงินจำนวน๕๐๐,๐๐๐ บาท ชำระหนี้ใก้แก่นายคมตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว
จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาท นายคมไม่มีสิทธินำบ้านพิพาทไปจดทะเบียนขายให้โจทก์ สัญญาซื้อขายบ้านพิพาทจึงตกเป็นโมฆะไม่มีผลตามกฎหมาย จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทโดยไม่มีค่าตอบแทนหรือโดยไม่สุจริตอย่างไร คดีจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบ เพื่อยกเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ ได้ แม้ก่อนหน้านี้จำเลยจะเคยแถลงต่อศาลทำนองว่าโจทก์รับโอนบ้านพิพาทมาโดยไม่สุจริต แต่การตั้งประเด็นในคดีต้องตั้งด้วยคำคู่ความ จะตั้งด้วยคำแถลงของคู่ความแต่เพียงฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดหาได้ไม่ ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์ได้รับโอนบ้านพิพาทมาจากนายคมโดยชอบด้วยกฎหมายโจทก์จึงเป็นเจ้าของบ้านพิพาทมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
ผลคำพิพากษา
พิพากษายืน.
