คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ทั้งสองฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4394 จำนวนเนื้อที่ประมาณ ตารางวา ให้แก่โจทก์ทั้งสองกับให้จำเลยทั้งสองแบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 55387 จำนวนเนื้อที่ประมาณ 10 ตารางวา ตามแผนที่ท้ายฟ้องในที่ดินส่วนที่ระบายด้วยสีแดงให้แก่โจทก์ทั้งสอง หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง จำเลยทั้งสองขาดนัดยื่นคำให้การ
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืน
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ทั้งสองฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...
พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติได้ว่าโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองได้ตกลงยกที่ดินในส่วนที่มีอาคารปลูกสร้างรุกล้ำของแต่ละฝ่ายให้แก่กันตามสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินและบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.2 และ จ.12 ตามลำดับ ต่อมาโจทก์ทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินของตนในส่วนที่มีอาคารเลขที่ 35, 37, 39 และ 41 ของจำเลยทั้งสองซึ่งปลูกสร้างอยู่ออกจากที่ดินที่ให้เช่าโฉนดเลขที่ 565, 1867, 3353 และ 11678 ส่วนจำเลยทั้งสองได้แบ่งแยกที่ดินของตนในส่วนที่มีอาคารเลขที่ 43, 45, และ 47 ของโจทก์ทั้งสองปลูกสร้างอยู่ออกจากที่ดินที่ให้เช่าโฉนดเลขที่ 564, 4394 และ 11677 และทั้งสองฝ่ายต่างพร้อมโอนที่ดินแลกเปลี่ยนให้แก่กันและกันตามสัญญาดังกล่าวแล้วคงมีเฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 55387 ที่อยู่ท้ายอาคารเลขที่ 35 ของจำเลยทั้งสอง
ส่วนที่ระบายด้วยสีแดงตามรูปแผนที่เอกสารหมาย จ.5 เท่านั้น ที่จำเลยทั้งสองยังมิได้ดำเนินการขอแบ่งแยกเพื่อโอนให้แก่โจทก์ทั้งสอง คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองว่า โจทก์ทั้งสองมีอำนาจฟ้องหรือไม่ เห็นว่า สัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินและบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.2 และ จ.12 มีข้อตกลงให้ทั้งฝ่ายโจทก์และจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในส่วนที่มีอาคารปลูกสร้างรุกล้ำของแต่ละฝ่ายให้แก่กันและกัน และจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ที่จะต้องยื่นเรื่องราวขอแบ่งแยกที่ดินส่วนที่เกินจากอาคารของจำเลยทั้งสองให้แก่ฝ่ายโจทก์อีกด้วย สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน หากบังคับฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ก็ต้องบังคับให้อีกฝ่ายชำระหนี้ตอบแทนได้
แม้โจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยทั้งสองโดยไม่ได้มีคำขอท้ายฟ้องเสนอขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ฝ่ายโจทก์จะต้องโอนให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญาก็ตาม ก็หาเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองไม่มีอำนาจฟ้องแต่อย่างใดไม่ โจทก์ทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้อง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังขึ้น สำหรับปัญหาที่ว่า สัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองครอบครองส่วนใดของที่ดินแต่ละฝ่ายที่จะต้องโอนแก่กันตามสัญญานั้น ศาลล่างทั้งสองยังไม่ได้วินิจฉัย แต่คดีนี้คู่ความได้นำพยานหลักฐานเข้าสืบในปัญหาดังกล่าวจนเสร็จสิ้นแล้ว หากศาลฎีกาจะวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวไปก็ไม่ทำให้คู่ความเสียเปรียบ เพื่อมิให้คดีต้องล่าช้า
ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรวินิจฉัยในปัญหาดังกล่าวเสียเองโดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยอีก และศาลฎีกาเห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงได้ความจากคำฟ้องและจำเลยที่ 1 นำสืบยอมรับว่า ฝ่ายโจทก์และจำเลยทั้งสองได้ทำสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินกันตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.12 จริง โดยทั้งสองฝ่ายต่างได้ยื่นเรื่องราวขอแบ่งแยกโฉนดที่ดินที่จะต้องโอนให้แก่กันและกันเสร็จเรียบร้อยและพร้อมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่กันและกันแล้ว กรณีจึงไม่จำต้องวินิจฉัยว่าฝ่ายโจทก์ได้เคยบอกกล่าวหรือนัดหมายให้จำเลยทั้งสองดำเนินการจดทะเบียนโอนแลกเปลี่ยนที่ดินให้แก่กันและกัน อันจะถือว่าจำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดนัดหรือไม่อีกต่อไป และแม้คำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ทั้งสองจะมิได้เสนอขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในส่วนที่ตนจะต้องโอนแก่จำเลยทั้งสองตามสัญญา แต่สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งคู่สัญญาแต่ละฝ่ายมีหน้าที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่กันและกันเพื่อแลกเปลี่ยนตอบแทนกัน
ดังนั้น จำเลยทั้งสองจึงมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ไม่โต้เถียงกันตามโฉนดเลขที่ 4394 ของจำเลยทั้งสองในส่วนที่มีอาคารเลขที่ 43, 45 และ 47 แก่โจทก์ทั้งสอง และโจทก์ทั้งสองก็มีหน้าที่ที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 565, 1867, 3353 และ 11678 ของโจทก์ทั้งสองในส่วนที่มีอาคารเลขที่ 35, 37, 39 และ 41 แก่จำเลยทั้งสองด้วยเช่นกัน ส่วนที่โจทก์ทั้งสองมีคำขอท้ายฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองยื่นเรื่องราวขอแบ่งแยกที่ดินภายในเส้นสีแดงของโฉนดเลขที่ 55387 ตามแผนที่เอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 แก่โจทก์ทั้งสองด้วยนั้น เห็นว่า ข้อโต้แย้งดังกล่าวเกิดขึ้นใหม่ภายหลังที่โจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสองรับกันจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในส่วนที่มีอาคารปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินของแต่ละฝ่ายให้แก่กันและกันตามสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินเอกสารหมาย
จ.2 มาบันทึกไว้ในบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.12 โดยมีตกลงเพิ่มเติมตามข้อ 3 อีกว่า อาคารทั้ง 4 คูหาที่ตกแก่จำเลยทั้งสองซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 11677, 55385, 55386 และ 55387 ตามแบบแปลนก่อสร้างนั้น หากมีที่ดินเกินจากอาคารที่แบบแปลนกำหนดไว้ จำเลยทั้งสองจะแบ่งแยกยกให้โจทก์ทั้งสองเช่นนี้ แสดงว่าคำขอดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงในบันทึกตกลงเอกสารหมาย จ.12 ซึ่งจำเลยทั้งสองมีหน้าที่ที่จะต้องดำเนินการขอแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว เพื่อจะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทั้งสองตามสัญญาต่อไป และคำขอดังกล่าวพอแปลได้ว่าโจทก์ทั้งสองประสงค์ที่จะให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสอง เมื่อข้อเท็จจริงได้ความจากพยานฝ่ายโจทก์ประกอบคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ว่า ที่ดินดังกล่าวในส่วนที่ระบายด้วยสีแดงเนื้อที่ประมาณ 10 ตารางวา ตามแผนที่เอกสารหมาย
จ.5 อยู่นอกตัวอาคารของจำเลยทั้งสอง ซึ่งสัญญาจะแลกเปลี่ยนที่ดินตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.12 ถือการแบ่งแยกที่ดินเป็นแนวตรงตามตัวตึก (ชายคาตามแบบแปลนที่ทางเทศบาลอนุญาต) อาคารเลขที่ 35, 37, 39 และ 41 ดังนั้น ที่ดินส่วนนี้จึงเป็นส่วนที่เกินจากอาคารที่แบบแปลนกำหนดไว้และย่อมเป็นที่ดินตามสัญญาที่จำเลยทั้งสองจะต้องแบ่งแยกเพื่อโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ทั้งสองด้วย เมื่อฝ่ายโจทก์ยื่นเรื่องราวขอแบ่งแยกที่ดินส่วนของโจทก์ทั้งสองที่จะต้องโอนแก่จำเลยทั้งสองเรียบร้อยแล้ว แต่จำเลยทั้งสองยังมิได้ยื่นเรื่องราวขอแบ่งแยกที่ดินในส่วนนี้เพื่อโอนแก่โจทก์ทั้งสองด้วย จึงเป็นการผิดสัญญาต่อโจทก์ทั้งสอง จำเลยทั้งสองจึงมีหน้าที่จะต้องดำเนินการแบ่งแยกเพื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่ระบายด้วยสีแดงตามแผนที่เอกสารหมาย จ.5 ดังกล่าวแก่โจทก์ทั้งสองตามสัญญาด้วย"
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 4394 เนื้อที่ประมาณ 7 ตารางวา ซึ่งมีอาคารของโจทก์ทั้งสองตั้งอยู่แก่โจทก์ทั้งสองกับให้จำเลยทั้งสองแบ่งแยกแล้วโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 55387 เฉพาะส่วนที่ระบายด้วยสีแดงท้ายอาคารของจำเลยทั้งสองตามแผนที่เอกสารหมาย จ.5 เนื้อที่ประมาณ 10 ตารางวา แก่โจทก์ทั้งสอง โดยให้โจทก์ทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 565, 1867, 3353 และ 11678 เฉพาะที่มีอาคารของจำเลยทั้งสองตั้งอยู่แก่จำเลยทั้งสองด้วย
