คำฟ้องและคำให้การ
คดีสามสำนวนนี้ ศาลพิจารณาพิพากษารวมกัน โดยโจทก์ฟ้องทำนองเดียวกัน ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องที่เช่า กับเรียกค่าเสียหายโดยอ้างว่าห้องเป็นของโจทก์ซึ่งเป็นสามีภริยากัน
จำเลยให้การทำนองเดียวกันว่า ห้องพิพาทนี้โจทก์ปลูกสร้างขึ้นโดยอาศัยสิทธิการเช่าที่ดินจากนายวิบูลย์ อูณากูส ซึ่งเช่ามาจากราชพัศดุ ห้องพิพาทตกเป็นของราชพัศดุตามสัญญาตั้งแต่วันสิ้นกำหนดสัญญาเช่าระหว่างนายวิบูลย์กับราชพัศดุ (๑ มกราคม ๒๕๐๗) โจทก์ไม่ใช่เจ้าของห้องพิพาทไม่มีอำนาจให้จำเลยเช่า โจทก์จำเลยขอให้ศาลวินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ ถ้าโจทก์มีสิทธิฟ้องจำเลยยอมแพ้ และยอมใช้ค่าเสียหายให้ตามที่ฟ้อง ถ้าโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้อง โจทก์ยอมแพ้
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์
โจทก์ทั้งสามสำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่าโจทก์จำเลยเป็นคู่สัญญากัน จำเลยจะเถียงสิทธิของโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ได้ พิพากษากลับคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท ให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยทั้งสามสำนวนฎีกา ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นายวิบูลย์เช่าที่ดินราชพัศดุมาเพื่อปลูกสร้างอาคารให้เช่า โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่านายวิบูลย์จะไม่เอาที่รายนี้ทั้งหมดหรือส่วนใดส่วนหนึ่งไปให้ผู้อื่นเช่าแทนหรือเช่าต่อโดยไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้เช่าเสียก่อน และเมื่อสัญญาสิ้นกำหนดแล้ว บรรดาสิ่งปลูกสร้างตกเป็นของรัฐบาลทั้งสิ้น โจทก์ได้เช่าช่วงที่ดินที่นายวิบูลย์เช่ามาจากทางราชการนั้นอีกต่อหนึ่ง แล้วโจทก์ปลูกสร้างห้องพิพาทขึ้นให้จำเลยเช่า สัญญาเช่าที่ดินราชพัศดุระหว่างนายวิบูลย์กับทางราชการสิ้นกำหนดในวันที่ ๓๑ ธันวาคม ๒๕๐๖ และทางราชการได้บอกเลิกสัญญาเช่าต่อนายวิบูลย์แล้ว จำเลยผู้เช่าห้องพิพาทจากโจทก์จึงงดส่งค่าเช่าให้โจทก์ตั้งแต่นั้นมา
โจทก์จึงฟ้อง ดังนี้ ตามที่ศาลอุทธรณ์เห็นว่าจำเลยเป็นคู่สัญญากับโจทก์ จำเลยมีหน้าที่ปฏิบัติตามสัญญา จะอ้างสิทธิภายนอกมายันโจทก์ผู้ให้เช่าไม่ได้นั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย เพราะในฟ้องโจทก์ระบุไว้ชัดว่าห้องพิพาทเป็นของโจทก์ ไม่ได้กล่าวถึงสิทธิอื่น เป็นการยืนยันว่ามีอำนาจให้เช่าเพราะโจทก์เป็นเจ้าของแต่อย่างเดียว จำเลยจึงชอบที่จะยกข้อที่ว่าห้องพิพาทตกเป็นของราชพัศดุแล้ว ไม่ใช่ของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจให้เช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้ได้
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่าที่ดินราชพัศดุระหว่างนายวิบูลย์กับทางราชการนั้นทำกันเปิดเผย ณ ที่ว่าการอำเภอ มีวัตถุประสงค์เพื่อให้นายวิบูลย์ปลูกอาคารให้เช่า เมื่อนายวิบูลย์เช่ามาแล้วก็ให้โจทก์เช่าที่ดินรายนี้ทำการปลูกสร้างให้คนเช่าและโจทก์ถือเอาประโยชน์คือเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าห้องที่โจทก์ปลูกสร้างขึ้น ตรงตามวัตถุประสงค์ของสัญญาระหว่างนายวิบูลย์กับทางราชการตลอดมา ประกอบกับข้อที่โจทก์รับว่าได้เช่าช่วงที่ดินราชพัศดุมาจากนายวิบูลย์ ซึ่งนายวิบูลย์เช่ามาจากทางราชการและรับว่าสัญญาเช่าระหว่างนายวิบูลย์กับทางราชการสิ้นอายุการเช่าแต่วันที่สิ้นปี พ.ศ. ๒๕๐๖ แล้ว เช่นนี้ เป็นพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นว่าโจทก์ได้ทราบถึงข้อสัญญาระหว่างนายวิบูลย์กับทางราชการดี และรู้ล่วงหน้าตามข้อสัญญาแล้วว่าโจทก์จะมีอำนาจให้เช่าได้ภายในกำหนดเวลาเพียงเท่าที่นายวิบูลย์จะพึงมีตามสัญญาเช่าจากทางราชการ และอาคารใดที่นายวิบูลย์ปลูกสร้างลงในที่ดินที่พิพาทจะต้องตกเป็นของราชพัศดุเมื่อสิ้นกำหนดสัญญาเช่าด้วย ที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาเห็นว่า
แม้โจทก์จะเป็นผู้ปลูกสร้างห้องพิพาทก็ตาม ก็ปลูกโดยสวมสิทธินายวิบูลย์ต้องอยู่ในบังคับแห่งสัญญาระหว่างนายวิบูลย์กับทางราชการนั้นด้วย เมื่อสัญญาเช่าที่ดินระหว่างนายวิบูลย์กับทางราชการสิ้นกำหนดและทางราชการได้บอกเลิกสัญญาเช่านั้นแล้ว กรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทก็ตกเป็นของราชพัศดุตามสัญญาตั้งแต่วันที่ ๑ มกราคม ๒๕๐๗ นายวิบูลย์หมดสิทธิในที่พิพาท กรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทและอำนาจการให้เช่าของโจทก์ก็สิ้นสุดลงด้วย โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
