เนื้อความคำพิพากษา
ดูฉบับย่อฎีกาตัดสินเกี่ยวกับปัญหาข้อกฎหมายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 975/2543นางสาวกมลรัตน์ ปิติสกุลโจทก์บริษัทบางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) กับพวกจำเลย ป.พ.พ. ม. 11, ม. 151, ม. 368, ม. 386, ม. 391, ม. 466ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคสอง มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้ โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา2,865,000 บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า "ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ94.5 ตารางเมตร ทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้น
คู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า(5%) หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา" แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่า ไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตรกับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นไม่
เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่ง เมื่อคำนึงถึงมาตรา 11 แห่ง ป.พ.พ.ด้วยแล้ว ในกรณีเช่นว่านี้ เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้น ตามมาตรา 466 วรรคสองอันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391
