คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 424 ตำบลคลองถนน อำเภอสายไหม กรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 485/10 หมู่ที่ 4 แขวงคลองถนน เขตสายไหม กรุงเทพมหานคร และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 85,000 บาท กับเดือนละ 5,000 บาท นับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2548 จนกว่าจะออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากบ้านเลขที่ 485/10 ดังกล่าว และชำระค่าเสียหายแก่โจทก์จำนวน 76,500 บาท กับเดือนละ 4,500 บาท นับแต่เดือนตุลาคม 2548 จนกว่าจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์ และให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 22 เมษายน 2539 นางอัจฉราทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในโครงการสะพานใหม่วิลล์จากโจทก์ในราคา 1,195,000 บาท เมื่อปี 2542 โจทก์ดำเนินการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 424 ตำบลคลองถนน อำเภอสายไหม กรุงเทพมหานคร และส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง บ้านเลขที่ 485/10 หมู่ที่ 4 แขวงคลองถนน เขตสายไหม กรุงเทพมหานคร ให้แก่นางอัจฉราซึ่งขณะนั้นเปลี่ยนชื่อเป็นนางนีรนาท เข้าครอบครองตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2542 นางอัจฉราหรือนีรนาทชำระเงินจองและเงินดาวน์ครบถ้วนแล้ว คงเหลือเงินที่จะต้องชำระให้แก่โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 970,000 บาท
ต่อมาเมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2545 จำเลยรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากนางนีรนาท โดยจำเลยตกลงที่จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามที่โจทก์ทำไว้กับนางนีรนาท เมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2547 และวันที่ 20 กรกฎาคม 2547 โจทก์แจ้งให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและชำระราคาที่เหลือจำนวน 970,000 บาท แต่จำเลยไม่ชำระ โจทก์มีหนังสือให้จำเลยนำเงินมาชำระและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวภายใน 30 วันนับแต่วันได้รับหนังสือ แต่จำเลยเพิกเฉย เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2547 โจทก์มอบหมายให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่ชำระแล้วทั้งหมด กับให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวภายใน 15 วัน
จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2547เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2548 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินให้แก่นายนิยม และในวันเดียวกันนายไพบูลย์ กรรมการผู้จัดการของโจทก์มีหนังสือแจ้งนายนิยมว่า โจทก์ตกลงจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่นายนิยมในราคา 1,040,000 บาท หากนายนิยมพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2548 เท่านั้น ต่อมาวันที่ 23 มิถุนายน 2548 โจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินอีกครั้ง แต่ไม่สามารถส่งหนังสือให้แก่จำเลยได้
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหรือไม่ เห็นว่า เมื่อจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างชำระและไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายในกำหนด ซึ่งโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยโดยชอบแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน การที่นายไพบูลย์กรรมการของโจทก์มีหนังสือแจ้งต่อนายนิยมภายหลังจากที่โจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้วมีใจความว่า ตามที่นายนิยมแจ้งความประสงค์จะซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 485/10 โฉนดที่ดินเลขที่ 424 ตำบลคลองถนน อำเภอสายไหม กรุงเทพมหานคร ในโครงการสะพานใหม่วิลล์ นั้น โจทก์ตกลงจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่นายนิยมในราคา 1,040,000 บาท
หากนายนิยมพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2548 เท่านั้น หนังสือของนายไพบูลย์ดังกล่าวถือได้ว่าเป็นคำสนองรับคำเสนอของนายนิยม แต่ก็เป็นคำสนองรับที่มีข้อความเพิ่มเติม มีข้อจำกัดหรือมีข้อแก้ไขอย่างอื่นประกอบด้วย ถือว่าเป็นคำบอกปัดไม่รับคำเสนอบางส่วนของนายนิยม ทั้งเป็นคำเสนอขึ้นใหม่ด้วยในตัวตามที่บัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 359 วรรคสอง ซึ่งนายนิยมต้องปฏิบัติตามคำเสนอของโจทก์ดังกล่าวโดยต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างภายในวันที่ 15 กรกฎาคม 2548 เมื่อปรากฏว่านายนิยมเพิ่งได้รับอนุมัติให้กู้เงินเมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2548 แสดงว่า นายนิยมมิได้สนองรับคำเสนอดังกล่าวโดยการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างภายในระยะเวลาที่โจทก์กำหนดไว้
คำเสนอของโจทก์ย่อมสิ้นผลไป ไม่ก่อให้เกิดเป็นข้อตกลงหรือสัญญาระหว่างโจทก์และนายนิยม กรณีมิใช่เป็นการแปลงหนี้ใหม่ด้วยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้ หนี้ระหว่างโจทก์และจำเลยไม่ระงับไปด้วยการแปลงหนี้ใหม่ตามข้อต่อสู้ของจำเลย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาให้เป็นพับ
