คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์โดยโจทก์จะชำระเงินส่วนที่เหลือแก่จำเลยทันทีในวันจดทะเบียน ศาลจะพิพากษาให้โจทก์วางเงินค่าที่ดินต่อศาลเพื่อชำระหนี้แก่จำเลยภายใน 30 วันนับแต่วันที่คำพิพากษาถึงที่สุด มิฉะนั้นจะหมดสิทธิซื้อที่ดินพิพาทหาได้ไม่เพราะเป็นการพิพากษาเกินคำขอโจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 6470เนื้อที่ประมาณ 30 ไร่ กับจำเลย ในราคา 300,000 บาท ได้วางมัดจำในวันทำสัญญา 50,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งกำหนดไว้ภายในเดือนเมษายน 2531 ต่อมาโจทก์มอบหมายให้นายหน้าไปติดต่อจำเลยเพื่อกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่จำเลยหลบเลี่ยงไม่ยอมให้พบ และต่อมาได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญากับขอริบเงินมัดจำมายังโจทก์อีก ซึ่งเป็นการมิชอบ
ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 6470 ตำบลชายนา อำเภอเสนาจังหวัดพระนครศรีอยุธยา เนื้อที่ประมาณ 30 ไร่ ให้แก่โจทก์ทันทีและรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 250,000 บาท โดยโจทก์จะชำระเงินแก่จำเลยทันทีในวันที่จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ยอมไปดำเนินการดังกล่าวขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ตามฟ้องเมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาโจทก์ไม่มาติดต่อและปล่อยให้เลยกำหนดไปการบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 6470 และ 12473 ตำบลชายนา อำเภอเสนาจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ให้แก่โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงิน 250,000บาท ให้แก่จำเลยในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากจำเลยไม่ไปดำเนินการให้โจทก์ไปดำเนินการเองโดยถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้โจทก์วางเงินค่าที่ดิน 250,000 บาท ต่อศาลเพื่อชำระหนี้แก่จำเลยภายใน 30 วัน นับแต่วันที่คำพิพากษาถึงที่สุด มิฉะนั้นโจทก์หมดสิทธิซื้อที่ดินพิพาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "
พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ตามที่คู่ความนำสืบรับกันว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 6470 ตำบลชายนา อำเภอเสนา จังหวัดพระนครศรีอยุธยาตามโฉนดเอกสารหมาย ล.1 เดิมที่ดินซื้อขายเป็นแปลงเดียวกัน แต่ได้จดทะเบียนแบ่งแยกออกเป็น 2 โฉนด เลขที่เดิมฉบับหนึ่ง และโฉนดเลขที่ 12473 อีกฉบับหนึ่งตามเอกสารหมาย ล.2 ตามสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.1 โจทก์เป็นผู้กรอกข้อความในแบบพิมพ์ด้วยหมึกสีดำก่อน แล้วจึงให้จำเลยเติมข้อความอื่นในภายหลังด้วยหมึกสีน้ำเงินสำหรับกำหนดวันโอนและชำระเงินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 250,000 บาทโจทก์กรอกข้อความเฉพาะเดือนและปีไว้โดยไม่ปรากฏว่ามีฝ่ายใดเติมวันที่ลงไปในช่องว่างเมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2531 จำเลยมีหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำไปยังโจทก์ แต่โจทก์ยังคงยืนยันให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา
มีปัญหาจะต้องพิจารณาในชั้นฎีกาเพียงประเด็นเดียวว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทตามเอกสารหมายจ.1 เป็นสัญญาที่มีกำหนดเวลาชำระหนี้แน่นอน ซึ่งจำเลยมีสิทธิเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อนหรือไม่ เห็นว่า ในการทำสัญญาจะซื้อขายฉบับพิพาทนี้โจทก์กับจำเลยไม่ได้พบกันแต่เป็นการตกลงซื้อขายโดยผ่านนายหน้าคือนางรัตนา บำเรอจิต โจทก์กรอกข้อความในเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งเป็นแบบพิมพ์ทั่วไปโดยระบุเพียงเดือนและปีน่าเชื่อว่าเป็นการปล่อยว่างไว้เพื่อให้ฝ่ายจำเลยเป็นผู้กรอกวันที่ลงไป แม้โจทก์จะเบิกความว่าการโอนจะต้องกระทำภายในเดือนเมษายน 2531 แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าวันที่กำหนดคือวันสิ้นเดือนจึงจะถือว่าวันที่กำหนดตามสัญญาเป็นวันที่ 29 เมษายน 2531 ไม่ได้และที่จำเลยเบิกความว่า
ได้ตกลงกับนางรัตนากับนางอัมพรว่าวันที่กำหนดหมายถึง วันที่ 29 เมษายน 2531 ซึ่งตรงกับวันศุกร์แต่นางรัตนากับนางอัมพรมาเบิกความเป็นพยานโจทก์ว่า ไปที่บ้านจำเลย 3 ครั้ง เพื่อกำหนดวันนัดให้แน่นอนแต่ไม่พบจำเลยคงพบแต่ภริยาจำเลย ซึ่งในเรื่องนี้พยานจำเลยเจือสมกับพยานโจทก์โดยคำเบิกความของนางศิริกาญจน์ กุ่มดวง ภริยาจำเลยตอบคำถามค้านของทนายโจทก์ว่า จำเลยทำงานอยู่ต่างจังหวัด แต่ปกติจะกลับบ้านเดือนละครั้งไม่แน่นอนว่าเป็นช่วงไหน และในเดือนเมษายน 2531 จำเลยกลับบ้าน 2 ครั้ง แต่เป็นวันใดจำไม่ได้ เมื่อพิเคราะห์ถึงข้อที่นางรัตนากับนางอัมพรเป็นนายหน้าที่ติดต่อให้มีการทำสัญญาจะซื้อขายฉบับพิพาทจะได้รับบำเหน็จเมื่อการซื้อขายเสร็จสิ้นย่อมจะต้องขวนขวายให้มีการโอนโดยสมบูรณ์
น่าเชื่อว่า พยานโจทก์ทั้งสองคงจะพยายามติดต่อกับจำเลยเพื่อกำหนดวันโอน แต่กระทำไม่สำเร็จเพราะไม่พบตัวจำเลย นอกจากนี้ข้ออ้างของจำเลยที่ว่าไปรอโจทก์อยู่ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดพระนครศรีอยุธยา สาขาเสนาตั้งแต่เวลา 8.30 นาฬิกา ถึง 16.30 นาฬิกา แก้มีแต่คำเบิกความของจำเลยกับภริยา ไม่มีเจ้าพนักงานที่ดินมาเป็นพยานสนับสนุนหรือมีการบันทึกไว้ในเอกสารใด จึงไม่น่าเชื่อ การที่สัญญาจะซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.1 ไม่ได้ระบุว่าวันที่จะไปจดทะเบียนโอนและจ่ายเงินตามสัญญาส่วนที่เหลือในวันที่ 29 เมษายน 2531 จึงจะถือว่าสัญญาดังกล่าวกำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 204 ไม่ได้ ทั้งยังถือว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาได้แสดงไว้จะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้
ณ เวลามีกำหนดตามมาตรา 388 ก็ไม่ได้เพราะมิได้ระบุชัดแจ้งว่าหากผู้ซื้อผิดนัดไม่นำเงินที่เหลือมาชำระให้แก่ผู้ขายตามกำหนด สัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกันทันที สัญญาจะซื้อขายฉบับพิพาทจึงต้องบังคับตามมาตรา 387 คือจำเลยผู้ขายจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรก่อน เทียบโดยนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2809-2810/2515 ระหว่างนางสมบูรณ์สุขดีวาจิน โจทก์ นายวิเชษฐ สุทธยาคม จำเลย เมื่อฟังว่า สัญญาจะซื้อขายฉบับพิพาทมิใช่สัญญาที่มีกำหนดเวลาชำระหนี้ไว้ตามวันแห่งปฏิทินและไม่เข้ากรณีตามมาตรา 388 ดังวินิจฉัยมาแล้ว การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาโดยมิได้บอกกล่าวให้โจทก์ชำระเงินก่อนจึงเป็นการไม่ชอบ โจทก์มิใช่ผู้ผิดสัญญา สัญญายังไม่เลิกกันโจทก์มีสิทธิบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้
ส่วนที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์เลขที่ 12473 ตำบลชายนา อำเภอเสนาจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ซึ่งโจทก์มิได้กล่าวในฟ้องด้วยนั้น เห็นว่าแม้ตามสัญญาจะซื้อขายฉบับพิพาทจะระบุเฉพาะโฉนดเลขที่ 6470 แต่ได้ระบุเนื้อที่โดยประมาณว่า 30 ไร่จำเลยมิได้ให้การโต้แย้งว่าที่ดินตามสัญญามีเนื้อที่ไม่ถึง 30 ไร่ ทั้งยังนำสืบว่าที่ดินพิพาทที่ทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์มี 2 แปลง คือที่ดินตามโฉนดเลขที่ 6470 และ12473 แสดงว่าโจทก์จำเลยมีเจตนาจะซื้อที่ดินกันเนื้อที่ประมาณ30 ไร่ โดยโจทก์ได้ไปดูที่ดินนั้นแล้วแต่โจทก์ไม่ทราบว่าที่ดินมีกี่โฉนด จึงเว้นช่องว่างไว้ในเอกสารหมาย จ.1 ในช่องเลขโฉนดเพื่อให้ฝ่ายจำเลยเป็นผู้กรอก โดยโจทก์กรอกข้อความส่วนที่เป็นเนื้อที่และจำนวนเงินไว้
เมื่อจำเลยลงลายมือชื่อในช่องผู้จะขายก็มิได้ทักท้วงเรื่องเนื้อที่ที่ดิน ทั้ง ๆ ที่จำเลยเป็นฝ่ายทราบถึงเรื่องนี้ เพราะเป็นผู้เก็บรักษาโฉนด น่าเชื่อว่า จำเลยมีเจตนาตรงกับโจทก์ที่จะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินประมาณ 30 ไร่ นั่นเองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 132 (เดิม) บัญญัติว่าในการตีความการแสดงเจตนานั้น ให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร จำเลยจึงต้องโอนที่ดินทั้งสองโฉนดแก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้องโจทก์นั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ทันที พร้อมทั้งรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลืออีก 250,000 บาท
จากโจทก์ โดยโจทก์จะชำระเงินส่วนที่เหลือแก่จำเลยทันที ในวันที่จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ยอมไปดำเนินการดังกล่าวขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยดังนี้ศาลจะพิพากษาให้โจทก์วางเงินค่าที่ดิน 250,000 บาท ต่อศาลเพื่อชำระหนี้แก่จำเลยภายใน 30 วัน นับแต่วันที่คำพิพากษาถึงที่สุดมิฉะนั้นโจทก์หมดสิทธิซื้อที่ดินพิพาทหาได้ไม่ เพราะเป็นการพิพากษาเกินคำขอต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142"
ผลคำพิพากษา
พิพากษากลับว่า ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 6470 และ 12473 ตำบลชายนา อำเภอเสนา จังหวัดพระนครศรีอยุธยา แก่โจทก์ และให้โจทก์ชำระเงิน 250,000 บาทแก่จำเลยในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หากจำเลยไม่ไปดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
