คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ทั้งห้าฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่าขอให้พิพากษาเพิกถอนการจดทะเบียนจำนองโฉนดที่ดินเลขที่ 4731, 2323, 247018, 981, 992 และ 532 ตำบลพระโขนง อำเภอคลองเตย กรุงเทพมหานคร ระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 เมื่อวันที่ 28 มกราคม 2546 (ที่ถูก น่าระบุด้วยว่าและระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 4 เมื่อวันที่ 18 พฤษภาคม 2541) โดยให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ไปจดทะเบียนเพิกถอนการจำนองที่ดินดังกล่าวต่อสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยที่ 1 และที่ 2 (ที่ถูก น่าระบุด้วยว่าให้จำเลยที่ 4 ไปดำเนินการดังกล่าวด้วย) ให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 532, 14997, 29297, 20791, 20792, 2319, 9468, 24036, 24037, 2324, 5806, 9470, 51859, 2321, 2029, 2030, 5806, 2056 ถึง 2059, 2324, 2125, 2126, 9470, 51859, 20791, 20792, 2319, 9468, 24036 และ 24037 ตำบลพระโขนง
อำเภอคลองเตย กรุงเทพมหานคร ระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 3 เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม 2546 วันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2549 และวันที่ 19 พฤษภาคม 2549 โดยให้จำเลยที่ 1 และที่ 3 ไปจดทะเบียนเพิกถอนภาระจำยอมดังกล่าวต่อสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยที่ 1 และที่ 3 ให้อาคารจอดรถซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4731 อาคารสโมสรซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 2323 สระว่ายน้ำซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 247018 ที่ดินบริเวณแนวรั้วโครงการซึ่งตั้งอยู่ที่ดินโฉนดเลขที่ 981 และ 992 และถนนภายในโครงการ สนามเด็กเล่นหรือส่วนหย่อมซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 532 ตำบลพระโขนง อำเภอคลองเตย กรุงเทพมหานคร เป็นทรัพย์ส่วนกลางของโครงการอาคารชุดเดอะวอเตอร์ฟอร์ด
รามา 4 ให้จำเลยที่ 1 โอนทรัพย์ส่วนกลางดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งห้าด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดเลขที่ 4731, 2323, 247018, 981, 992 และ 532 ตำบลพระโขนง อำเภอคลองเตย กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์ทั้งห้า หากจำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสี่ และหากจำเลยที่ 1 ไม่ส่งมอบโฉนดที่ดินดังกล่าว ให้โจทก์ทั้งห้ามีสิทธิออกใบแทนโฉนดที่ดินดังกล่าวได้ จำเลยทั้งสี่ ให้การว่าขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 4731, 247018, 981, 992 และ 532 ตำบลพระโขนง อำเภอคลองเตย กรุงเทพมหานคร ระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 ลงวันที่ 28 มกราคม 2546 และให้เพิกถอนการจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 532, 14997, 29297, 20791, 20792, 2319, 9468, 24036, 24037, 2324, 5806, 9470, 51859, 2321, 2029, 2030, 5806, 2056 ถึง 2059, 2324, 2125, 2126, 9470, 51859, 20791, 20792, 2319, 9468 24036 (ที่ถูก 24036 และ 24037 ตำบลพระโขนง อำเภอคลองเตย กรุงเทพมหานคร ระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 3 ลงวันที่ 20 สิงหาคม 2546 วันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2549 และวันที่ 19 พฤษภาคม 2549 โดยให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ไปดำเนินการจดทะเบียนเพิกถอนดังกล่าว
หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนอาคารจอดรถซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4731 อาคารสโมสรซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 2323 สระว่ายน้ำซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 247018 ที่ดินบริเวณแนวรั้วโครงการอาคารชุดเดอะวอเตอร์ฟอร์ด รามา 4 ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 981 และ 992 ถนนในโครงการสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 532 ให้แก่โจทก์ทั้งห้า หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งห้า หากไม่ปฏิบัติตามให้โจทก์ทั้งห้าออกใบแทนโฉนดที่ดินพิพาทได้ โดยให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายดังกล่าว กับให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 30,000 บาท ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 4 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ 4 ให้เป็นพับ โจทก์ทั้งห้าและจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 2323 ตำบลพระโขนง อำเภอคลองเตย กรุงเทพมหานคร ระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 4 เมื่อวันที่ 18 พฤษภาคม 2541 ให้จำเลยที่ 1 และที่ 4 ไปดำเนินการเพิกถอนดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 และที่ 4 นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ทั้งห้า โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ระหว่างโจทก์ทั้งห้ากับจำเลยที่ 4 ให้เป็นพับ จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า ประมาณปี 2536 เป็นต้นไป จำเลยที่ 1 โฆษณาขายห้องชุดโครงการเดอะวอเตอร์ฟอร์ด พาร์ค รามา 4 ว่า จำเลยที่ 1 จะจัดให้มีอาคารสโมสร สนามเทนนิส ที่จอดรถใต้อาคาร อาคารจอดรถ สระว่ายน้ำ 2 แห่ง สวนหย่อม สนามเด็กเล่น คลับเฮาส์ ห้องออกกำลังกาย สนามพัทกอล์ฟ ลู่จ็อกกิ้ง เซาน่า สนุกเกอร์ สภาพภายนอกจะเป็นธรรมชาติเขียวขจีและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ ตามข้อความและภาพประกอบในใบโฆษณา อาคารชุดทั้งหมด 14 อาคาร มีโครงสร้างฐานรากที่จอดรถใต้อาคารและพื้นที่ชั้นหนึ่งทุกอาคารติดต่อกันรวมทั้งใช้พื้นที่รอบโครงการร่วมกันตามแผนผังโครงการ หลังก่อสร้างเสร็จจำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดและนิติบุคคลอาคารชุดเป็นโจทก์ที่ 1 ถึงที่ 5 แต่มิได้จดทะเบียนอาคารจอดรถซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4731 ซึ่งมีสนามเทนนิสอยู่บนชั้นดาดฟ้าของอาคารจอดรถ
อาคารสโมสรซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 2323 ซึ่งจำเลยที่ 1 ปรับเปลี่ยนสโมสรเป็นภัตตาคาร สระว่ายน้ำซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 247018 รั้วโครงการซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 981 และ 992 กับถนนในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 532 เป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้า แต่จำเลยที่ 1 นำที่ดินดังกล่าวไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ดังนี้ จำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 2323 ซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารสโมสรแก่จำเลยที่ 4 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน จำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 4731 ซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารจอดรถ ที่ดินโฉนดเลขที่ 247018 ซึ่งเป็นที่ตั้งสระว่ายน้ำ ที่ดินโฉนดเลขที่ 981, 992 ซึ่งเป็นที่ตั้งรั้วของโครงการ และที่ดินโฉนดเลขที่ 532 ที่ใช้เป็นถนนภายในโครงการสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมแก่จำเลยที่ 2 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน ซึ่งจำเลยที่ 2 เป็นมารดาของนายประเสริฐ
กรรมการผู้มีอำนาจของจำเลยที่ 1 จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 532 ที่ใช้เป็นถนนภายในโครงการสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมแก่ที่ดิน 12 แปลง ตามโฉนดที่ดินเลขที่ 14997, 29297, 20791, 20792, 2319, 9468, 24036, 20437, 2324, 5806, 9470 และ 51859 ของจำเลยที่ 3 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน จดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 532 ดังกล่าวแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 2321 ของจำเลยที่ 3 ตามสำเนาโฉนดที่ดิน และจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 532 ดังกล่าวแก่ที่ดินอีก 18 แปลง ตามโฉนดเลขที่ 2029, 2030, 5806, 2056 ถึง 2059, 2324, 2125, 2126, 9470, 51859, 20791, 20792, 2319, 9468, 24037 และ 24036 ของจำเลยที่ 3 ตามสำเนาโฉนดที่ดินบางส่วน
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ว่า อาคารที่จอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าตามฟ้องหรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 บัญญัติว่า "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 15 บัญญัติว่า ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง (1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด (2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (3) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด (4)
อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด (7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว ได้จำแนกทรัพย์ส่วนกลางออกเป็นสองประเภท คือ ส่วนของอาคารชุดและที่ดินที่ตั้งอาคารชุดนั้น ๆ แต่ไม่รวมห้องชุด ประเภทหนึ่ง กับทรัพย์ที่อยู่นอกที่ดินที่ตั้งอาคารชุด แต่เป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของรวมอีกประเภทหนึ่ง เมื่ออาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมทรัพย์พิพาทในคดีนี้
ล้วนมิได้ตั้งอยู่บนที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า และไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเกี่ยวข้องกับอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า ดังนั้น ทรัพย์พิพาทจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าหรือไม่ จึงต้องพิจารณาว่าเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของห้องชุด หรือเพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุดหรือไม่ ซึ่งศาลอุทธรณ์รับฟังข้อเท็จจริงยุติ โดยจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 มิได้ฎีกาโต้แย้งคัดค้านว่า จำเลยที่ 1 ขายโครงการอาคารชุดตามฟ้องโดยโฆษณาว่าจะจัดให้มีอาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อม เพื่อให้เจ้าของร่วมใช้ประโยชน์ร่วมกัน ตามใบโฆษณาในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญากับผู้ซื้อห้องชุดได้ระบุว่า
ผู้จะซื้อมีสิทธิเป็นสมาชิกตลอดชีพของศูนย์สุขภาพ ซึ่งประกอบด้วยห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอน้ำ สนามเทนนิสและอื่น ๆ ต่อมาเมื่อเจ้าของร่วมได้เข้าใช้ประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทแล้ว จำเลยที่ 1 ยังยินยอมให้โจทก์ทั้งห้าจัดการดูแลทรัพย์พิพาทในลักษณะทรัพย์ส่วนกลาง กับยอมให้โจทก์ทั้งห้านำเงินที่เจ้าของร่วมชำระเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางไปบำรุงรักษาทรัพย์พิพาทเช่นนี้ จะเห็นได้จากการโฆษณาขายโครงการอาคารชุด สภาพและที่ตั้งของทรัพย์พิพาท ลักษณะและประโยชน์ในการใช้สอยของทรัพย์พิพาทและการจัดการดูแลบำรุงรักษาโดยโจทก์ทั้งห้า ย่อมแสดงว่ามีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของห้องชุด หรือมีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุดโจทก์ทั้งห้า
ทรัพย์พิพาทจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าตามฟ้องโดยผลของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นที่บังคับใช้อยู่ในขณะนั้นแล้ว แม้ขณะจำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดจะมิได้ระบุว่าทรัพย์พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือแม้จำเลยที่ 1 มิได้แสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม เมื่อทรัพย์พิพาทตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยผลของกฎหมาย เจ้าของห้องชุดจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์พิพาทตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง ฉะนั้น ถึงแม้จำเลยที่ 1 จะมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินทรัพย์พิพาท จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธินำทรัพย์พิพาทไปจดทะเบียนจำนองหรือภาระจำยอมแก่บุคคลอื่นรวมถึงจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 กรณีจึงไม่จำต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จะรับจดทะเบียนไว้โดยสุจริตหรือไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ฟังไม่ขึ้น
Result
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
