คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ หากไม่ไปให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา โดยให้จำเลยส่งมอบโฉนดเลขที่ 19631 แก่โจทก์เพื่อดำเนินการ และให้จำเลยรับเงินจำนวน 36,400 บาท จากโจทก์กับให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมจดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายที่ดินและค่าภาษีเงินได้จากการขายที่ดินของจำเลย หากไม่ชำระให้โจทก์ชำระแทนโดยให้จำเลยคืนเงินส่วนนี้แก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบโฉนดที่ดินเลขที่ 19631 ตำบลวัดอรุณ (บางกอกใหญ่ฝั่งเหนือ) อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ดิน 27 ตารางวา แก่โจทก์ และให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โดยให้โจทก์และจำเลยชำระเงินค่าธรรมเนียมจดทะเบียนนิติกรรมซื้อขายที่ดินฝ่ายละเท่ากัน ให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินจำนวน 36,400 บาท จากโจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า หากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวแก่โจทก์ให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ 5,000 บาท
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยเป็นบริษัทจำกัดประกอบกิจการจัดสรรที่ดิน โดยจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลเมื่อวันที่ 22 กันยายน 2519 มีนายศรายุทธเป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญของบริษัทจำเลยผูกพันจำเลยได้ โจทก์เป็นลูกค้าซื้อที่ดินในโครงการ 1 ของจำเลย โดยเมื่อวันที่ 19 ธันวาคม 2521 จำเลยได้จดทะเบียนโอนขายที่ดินที่จัดสรรโฉนดเลขที่ 15658 ตำบลวัดอรุณ (บางกอกใหญ่ฝั่งเหนือ) อำเภอบางกอกใหญ่ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 57 ตารางวา ให้แก่โจทก์ และโจทก์ยังได้เข้าครอบครองที่ดินพิพาทแปลงติดกันอีก 1 แปลง อันเป็นส่วนของที่ดินที่ขณะจำเลยจัดสรรแบ่งขายได้กันไว้เป็นถนนภายในหมู่บ้าน โดยด้านหนึ่งของที่ดินพิพาทจดคลองมอญ
อีกด้านหนึ่งจดที่ดินที่โจทก์ซื้อจากจำเลยดังกล่าว ต่อมาเมื่อวันที่ 2 สิงหาคม 2522 มีการแบ่งแยกที่ดินพิพาทเป็นโฉนดเลขที่ 19631 ต่างหากออกมาจากที่ดินส่วนที่กันเป็นถนนเป็นเนื้อที่ 27 ตารางวา ...ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า คดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติโดยคู่ความไม่โต้เถียงกันฟังได้ว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 ต่อมาวันที่ 19 ธันวาคม 2521 จำเลยได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 15658 ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินอันเป็นการชำระหนี้ให้แก่โจทก์บางส่วน ถือเป็นการรับสภาพหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/14 (1) อายุความย่อมสะดุดหยุดลง
ระยะเวลาที่ล่วงไปก่อนนั้นไม่นับเข้าในอายุความ และเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่เหตุที่ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงสิ้นสุด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/15 สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 และเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่วันที่ 20 ธันวาคม 2521 ในวันที่ 27 ตุลาคม 2530 จำเลยทำหนังสือว่าได้รับเงินจำนวน 50,000 บาท จากโจทก์เป็นค่าที่ดินส่วนที่เป็นถนนตามสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่ 20 พฤษภาคม 2519 ส่วนที่เหลือจะชำระให้ในวันที่ไปทำสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ ปรากฏตามหนังสือการรับเงิน ข้อความในหนังสือตามหนังสือดังกล่าว บ่งชี้ว่าจำเลยรับว่ายังมีหนี้ต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินส่วนที่เป็นถนนให้แก่โจทก์อยู่อีก จึงเป็นหนังสือรับสภาพหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/14 (1)
ทำให้อายุความสะดุดหยุดลงอีกครั้งหนึ่ง ระยะเวลาที่ล่วงไปก่อนนั้นไม่นับเข้าในอายุความและเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่วันที่ 28 ตุลาคม 2530 เป็นต้นไป ซึ่งนับถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2540 ที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่เกิน 10 ปี คดีโจทก์จึงยังไม่ขาดอายุความ คำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ในประเด็นนี้ชอบแล้ว ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ เห็นว่า โมฆะกรรมนั้นไม่อาจให้สัตยาบันแก่กันได้และผู้มีส่วนได้เสียคนหนึ่งคนใดจะยกความเสียเปล่าแห่งโมฆะกรรมขึ้นกล่าวอ้างก็ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 วรรคหนึ่ง ปัญหาว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็นโมฆะหรือไม่ จึงเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน
แม้จำเลยจะไม่ได้ยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จำเลยก็ยังมีสิทธิที่จะยกปัญหานี้ขึ้นกล่าวในชั้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคสอง ในปัญหานี้แม้ข้อเท็จจริงจะได้ความว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของถนนในหมู่บ้านศิวาลัยเคหะ ซึ่งเป็นหมู่บ้านที่จำเลยเป็นผู้ดำเนินการจัดสรรที่ดินและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ตาม แต่ภาระจำยอมนั้นเพียงแต่ทำให้เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น และห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ประกอบกรรมใดๆ
อันจะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 และ 1389 เท่านั้น เจ้าของภารยทรัพย์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ทั้งไม่มีบทกฎหมายใดห้ามเจ้าของภารยทรัพย์ขายหรือจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด จำเลยในฐานะเจ้าของที่ดินพิพาทจึงมีสิทธิขายที่ดินพิพาทได้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นโมฆะดังที่จำเลยกล่าวอ้าง จำเลยจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น
Result
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกา 5,000 บาท แทนโจทก์.
