คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 28187 ตำบลคอรุม อำเภอพิชัย จังหวัดอุตรดิตถ์ ให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ ระหว่างพิจารณาของศาลอุทธรณ์ภาค 6 จำเลยถึงแก่ความตาย โจทก์ยื่นคำร้องขอให้เรียกนางสาวเอ็มอนงค์ ผู้จัดการมรดกของจำเลยเข้าเป็นคู่ความแทน ศาลอุทธรณ์ภาค 6 มีคำสั่งตั้งบุคคลผู้ถูกเรียกเป็นคู่ความแทน ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีพาณิชย์และเศรษฐกิจวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2475 ตำบลคอรุม อำเภอพิชัย จังหวัดอุตรดิตถ์ มีจำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและมีข้อกำหนดห้ามโอน 5 ปี นับแต่วันที่ 19 มีนาคม 2544 ตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 ต่อมาที่ดินพิพาทได้ออกเป็นโฉนดที่ดินเลขที่ 28187 ตำบลคอรุม อำเภอพิชัย จังหวัดอุตรดิตถ์ โดยยังมีข้อกำหนดห้ามโอนดังกล่าว โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลย จากนั้นโจทก์และจำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทขึ้นใหม่ในราคา 594,000 บาท ชำระเงินวันทำสัญญา 130,000 บาท ส่วนที่เหลือแบ่งชำระเป็นรายปี ปีละ 100,000 บาท รวม 4 งวด ต่อมาเมื่อโจทก์นำเงินไปชำระให้จำเลยตามสัญญา จำเลยไม่ยอมรับ โจทก์จึงนำเงินค่าเช่าซื้อที่ต้องชำระทั้งหมดไปวางที่สำนักงานบังคับคดีเพื่อให้จำเลยมารับไป
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการเดียวว่า สัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทมีผลบังคับได้หรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า ข้อกำหนดห้ามโอนที่ดินตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 เป็นข้อห้ามเฉพาะการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในระยะเวลาห้ามโอน แต่ไม่ได้ห้ามทำนิติกรรมในระยะเวลาห้ามโอนดังกล่าว สัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทมีผลเพียงให้โจทก์เข้าครอบครองที่ดินพิพาทเท่านั้น จำเลยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จนกว่าโจทก์จะชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วน สัญญาเช่าซื้อจึงเป็นนิติกรรมที่มีเงื่อนไขหรือมีผลบังคับให้โอนที่ดินเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย สัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทจึงมีผลบังคับได้นั้น
เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 6 บัญญัติว่า ให้รัฐบาลมีอำนาจจัดที่ดินของรัฐ เพื่อให้ประชาชนได้มีที่ตั้งเคหสถานและประกอบอาชีพเป็นหลักแหล่งในที่ดินนั้น โดยจัดตั้งเป็นนิคมตามพระราชบัญญัตินี้และมาตรา 12 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะโอนที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นไม่ได้นอกจากการตกทอดโดยทางมรดกหรือโอนไปยังสหกรณ์ที่ตนเป็นสมาชิกอยู่แล้วแต่กรณีและวรรคสอง บัญญัติว่า ภายในกำหนดระยะเวลาตามวรรคหนึ่ง ที่ดินนั้นไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี ตามบทบัญญัติดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงเจตนารมณ์ของกฎหมายที่จะปกป้องราษฎรที่ได้รับสิทธิในที่ดินให้มีที่ดินไว้อยู่อาศัยและทำกินในที่ดินนั้นเป็นเวลาอย่างน้อย 5 ปี
จะจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินที่ได้รับมาด้วยประการใด ๆ ก่อนครบกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ไม่ได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก ดังนั้น ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน จำเลยผู้ได้รับสิทธิเข้าทำประโยชน์ในที่ดินพิพาท จึงไม่อาจสละหรือโอนสิทธิครอบครองหรือทำนิติกรรมสัญญาประการใด อันมีผลหรือมีลักษณะไปในทางที่สละ หรือโอน หรืออาจต้องถูกบังคับให้มีการโอนสิทธิครอบครองหรือกรรมสิทธิ์ดังกล่าวได้ โดยก่อนหน้าที่โจทก์และจำเลยจะตกลงทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาท ก็ได้ความจากคำเบิกความของโจทก์เองว่า โจทก์และจำเลยเคยไปขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท แต่ไม่สามารถดำเนินการได้เนื่องจากมีข้อห้ามโอนและจำเลยยังเคยทำพินัยกรรมยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ด้วย แต่ก่อนทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทจำเลยได้ยกเลิกพินัยกรรมฉบับดังกล่าวแล้ว
การที่โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทขณะอยู่ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมาย ซึ่งตามลักษณะของสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องในอันที่จะบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและเสียสิทธิการครอบครองที่ดินซึ่งขัดกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้ผู้ที่ได้รับสิทธิใช้ที่ดินนั้น เป็นเคหสถานและประกอบอาชีพและพฤติการณ์ของโจทก์และจำเลยก่อนทำสัญญาดังกล่าว เห็นได้ว่าเป็นการทำนิติกรรมที่มีเจตนาที่จะโอนที่ดินพิพาทกัน แม้จะมีเงื่อนไขให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนอันเป็นระยะเวลาภายหลังพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายก็ตาม ก็เป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 โจทก์จึงไม่อาจยกนิติกรรมอันเป็นโมฆะขึ้นเป็นข้ออ้าง เพื่อบังคับให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น
Result
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
