คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดตราจองที่ 2610 เนื้อที่ 1 ไร่ 5 ตารางวา ตำบลงิ้วรายอำเภอตะพานหิน จังหวัดพิจิตร เมื่อปี 2522 จำเลยแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นแปลงย่อยหลายสิบแปลงเพื่อจัดสรรขายมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ และจัดที่ดินไว้ส่วนหนึ่งเป็นบริเวณลานโล่งเอนกประสงค์สำหรับเจ้าของที่ดินที่ซื้อจากจำเลยเป็นที่ดินใช่ร่วมกันในการสัญจรไปมาในบริเวณดังกล่าว หรือเป็นที่จอดรถชั่วคราวสำหรับผู้มาติดต่อกับเจ้าของที่ดินบริเวณที่ดินจัดสรรโจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 5129, 5147 หรือ 5148รวม 3 แปลง ติดต่อกัน เป็นที่ดินส่วนหนึ่งที่จำเลยจัดสรรขายดังกล่าวโดยโจทก์ซื้อมาจากนางจินตนา
ชัยกิตติศิลป์ เมื่อปี 2529อาณาเขตทิศเหนือ ทิศตะวันออกและทิศตะวันตก จดที่ดินและอาคารของบุคคลอื่นทั้งสามด้านปิดกั้นอยู่ ไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะในทิศทางดังกล่าวได้ คงมีเฉพาะด้านหน้าอาคารทางด้านทิศเหนือ(ที่ถูกเป็นทิศใต้) ซึ่งมีความกว้าง 8 เมตร ที่ติดกับที่ดินโฉนดตราจองที่ 2610 ของจำเลยเท่านั้น ที่จำเลยตกลงให้เป็นลานโล่งเอนกประสงค์สำหรับโจทก์และบุคคลอื่นใช้เข้าออกสู่ที่ดินโจทก์และทางสาธารณะได้ โจทก์ใช้ที่ดินโฉนดตราจองที่ 2610 ของจำเลยเข้าออกระหว่างที่ดินโจทก์สู่ทางสาธารณะตลอดมา ส่วนที่ดินจำเลยบริเวณลานโล่งเอนกประสงค์หน้าที่ดินโจทก์และตลอดแนวในทิศตะวันออกของที่ดินจำเลย ที่ดินบริเวณที่ติดต่อกับที่ดินโจทก์ไปทางทิศตะวันออก
จำนวน 12 แปลง จำเลยขายไม่ได้ จึงดัดแปลงแก้ไขโดยสร้างอาคารลงบนที่ดินเพื่อขายแก่บุคคลทั่วไป เมื่อปลายเดือนมกราคม 2530 จำเลยนำไม้แปร มาตอกทำผังปิดกั้นบริเวณหน้าที่ดินโจทก์ทั้งสามแปลงแล้วขุดหลุมผูกเหล็กหล่อเสาคอนกรีตปิดบังหน้าที่ดินโจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถนำรถยนต์หรือสิ่งของต่าง ๆเข้าออกที่ดินโจทก์และออกสู่ทางสาธารณะอื่นได้ เพราะที่ดินโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมทุกด้าน ขณะโจทก์ฟ้อง จำเลยผูกโครงเหล็กและหล่อเสาคอนกรีตลงบนที่ดินบริเวณลานโล่งเอนกประสงค์ตลอดแนวหน้าที่ดินไปทางทิศตะวันออกอีกประมาณ 12 ต้น เพื่อปลูกสร้างอาคารตึกแถว โดยก่อกำแพงทึบล้ำออกไปทางทิศใต้ยาวตลอดแนวที่ดินซึ่งจำเลยไม่มีสิทธิกระทำได้และทำให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนโดยจำเลยสร้างอาคารปิดบังอาคารโจทก์ซึ่งใช้ประกอบการค้าอาคารของโจทก์ต้องหลบเข้าไปอยู่ในส่วนลึก
ไม่อยู่ในแนวเดียวกับอาคารหรือที่ดินอื่น ที่ดินโจทก์กลายเป็นที่อับ การถ่ายเทระบายอากาศเข้าออกที่ดินและอาคารโจทก์ไม่สะดวก การกระทำของจำเลยเป็นการใช้สิทธิโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนเสาคอนกรีตที่ปิดบังหน้าที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 5129,5147 และ 5148 ออกให้หมดและปรับสภาพพื้นผิวดินบริเวณหน้าที่ดินโจทก์ให้อยู่สภาพเดิม ห้ามจำเลยและบริวารการกระทำใด ๆในที่ดินพิพาทหน้าที่ดินโจทก์อันจะทำให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายหรือไม่สะดวกในการใช้ที่ดินของโจทก์และบริวารอีกต่อไป ให้จำเลยรื้อถอนเสาคอนกรีตและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดที่จำเลยจัดสรรขึ้นบริเวณลานเอนกประสงค์ด้านหน้าที่ดินของจำเลยที่แบ่งแยกไว้ทางทิศตะวันออกสุดอาณาเขต
ห้ามจำเลยและบริวารกระทำการใด ๆในที่ดินบริเวณดังกล่าวนี้ในอันที่จะก่อให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายแก่โจทก์ต่อไป ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า เดิมจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดตราจองที่ 2610 จริง จำเลยได้จัดสรรที่ดินของจำเลยเพื่อแบ่งขาย แต่หาได้จัดให้มีลานโล่งซึ่งโจทก์อ้างว่าเป็นลานเอนกประสงค์ไม่ จำเลยจัดสรรที่ดินโดยมีเงื่อนไขว่าผู้ที่จะซื้อที่ดินล็อกคิว 1 ถึงคิว 14 จะต้องเป็นผู้ซื้อที่ดินล็อกบี 1 ถึงบี 14 ด้วย จำเลยจึงจะขายให้ ทั้งนี้ เพื่อตัดปัญหาเกี่ยวกับทางเข้าออก จะได้ไม่ต้องใช้ลานโล่งซึ่งจำเลยเว้นไว้ผู้ซื้อที่ดินล็อกคิว 1 ถึงคิว 14 จะต้องทำบันทึกประกอบสัญญาซื้อขายว่าตนไม่ติดใจที่ดินในบริเวณลานโล่งดังกล่าว
ดังนั้นที่ดินล็อกคิว 1 ถึงคิว 14 จึงจำหน่ายไม่หมด นางบังอรซื้อที่ดินล็อกคิว 13 และคิว 14 และรับโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วตามโฉนดเลขที่ 5147, 5148 และ 5129 รวม 3 โฉนด โดยให้ที่ดินล็อกบี 13 และบี 14 เป็นทางเข้าออก ต่อมานางบังอรขายที่ดินล็อกคิว 13 และคิว 14 ให้แก่นางจินตนาโดยใช้ที่ดินล็อกดี 4 เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินล็อกคิว 13 และคิว 14 มิได้เกี่ยวข้องกับที่ดินแปลงอื่นของจำเลย วันที่ 9 ธันวาคม 2529โจทก์บังคับให้นางจินตนาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินล็อกคิว 13 และคิว 14ให้แก่โจทก์โดยวิธีหักหนี้อันเกิดจากการพนัน โจทก์เข้าออกสู่ที่ดินล็อกคิว 13 และคิว 14 ทางที่ดินบนล็อกดี 4 ของนายสุพรรณ์ไม่เกี่ยวข้องกับที่ดินจำเลย จำเลยไม่ได้ปลูกสร้างอาคารตามฟ้องแต่นายติ้งฮวด แซ่ล้อ เป็นผู้ปลูกสร้างอาคารดังกล่าวโดยได้รับอนุญาตจากเทศบาลตำบลตะพานหินแล้ว ขอให้ยกฟ้องระหว่างพิจารณา
โจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลเรียกนายติ้งฮวดแซ่ล้อ เข้ามาเป็นจำเลยร่วม
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นอนุญาตจำเลยร่วมให้การ แก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่า ก่อนที่จำเลยร่วมจะทำการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตนั้น โจทก์ไม่เคยใช้บริเวณที่ดินนั้นเป็นทางเข้าออก โจทก์ใช้บ้านเลขที่ 245/57ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินล็อกดี 4 เป็นทางเข้าออก จำเลยร่วมอาศัยที่ดินของจำเลยดำเนินการก่อสร้างโดยได้รับอนุญาตจากเทศบาลตำบลตะพานหิน และโจทก์ไม่ได้ใช้ลานเอนกประสงค์เป็นทางเข้าออกฟ้องโจทก์เคลือบคลุม โจทก์ไม่ได้รับโอนที่ดินจากจำเลยหรือจำเลยร่วมจึงไม่มีอำนาจฟ้อง ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งห้ามชั่วคราวให้จำเลยและจำเลยร่วมทำการรื้อถอนกำแพงคอนกรีตนั้น โจทก์ได้ทำลายและรื้อกำแพงคอนกรีตของจำเลยร่วมออกมีความยาว 8 เมตร ทำให้จำเลยร่วมเสียหาย ขอให้บังคับโจทก์ใช้ค่าเสียหายในการทุบกำแพงคอนกรีตเป็นเงิน 7,249.49 บาท
ค่าเสียหายในการซื้อเครื่องเล่นเป็นเงิน 137,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยและค่าขาดรายได้แก่จำเลยร่วมโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยร่วมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย และเรียกดอกเบี้ยแก่โจทก์ ขอให้ยกฟ้องแย้งศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและจำเลยร่วมปรับสภาพพื้นผิวที่ดินบริเวณหน้าที่ดินโจทก์โฉนดเลขที่ 5129, 5147 และ 5148ให้อยู่ในสภาพเดิม ห้ามจำเลยและจำเลยร่วมพร้อมทั้งบริวารกระทำการใด ๆ ในที่ดินพิพาทหน้าที่ดินโจทก์อันจะทำให้เกิดความเดือดร้อนเสียหาย หรือไม่สะดวกในการใช้ที่ดินของโจทก์และบริวารอีกต่อไป แต่ไม่ตัดสิทธิที่จะให้เรียกค่าทดแทนจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสี่ ให้จำเลยและจำเลยร่วมร่วมกันใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์จำนวน 1,000 บาทกับเดือนละ 6,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ศาลมีคำสั่งคุ้มครองประโยชน์ชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษาเมื่อวันที่25 พฤษภาคม 2530 คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ยกฟ้องแย้งของจำเลยร่วมโจทก์อุทธรณ์ศาลอุทธรณ์ภาค 2
Result
พิพากษายืนโจทก์ฎีกาศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตามแผนผังการแบ่งแปลงที่ดินตามเอกสารท้ายฟ้อง มีลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อก่อสร้างตึกแถวเป็นอาคารพาณิชย์เพราะมีการแบ่งแปลงที่ดินแต่ละแปลงจดทางสาธารณะหากมีการก่อสร้างตึกแถวแล้วจะหันหลังชนกัน ด้านหน้าที่ดินแปลงที่คิว 1 ถึงคิว 14 อยู่ในพื้นที่ดินจัดสรรที่จำเลยประสงค์จะให้เป็นลานเอนกประสงค์ จึงได้สร้างถนนเชื่อมไปสู่ทางสาธารณะด้านทิศเหนือและทิศตะวันตกของที่ดินจัดสรรได้ โดยเฉพาะด้านทิศตะวันตกที่ระบุว่า เป็นทางเข้าภายในไปสู่หน้าที่ดินและตึกแถวของโจทก์แปลงที่คิว 13 และคิว 14 แต่ที่ดินของจำเลยแปลงที่คิว 1 ถึงคิว 12 จำนวน 12 แปลง ไม่มีผู้ซื้อ จำเลยและจำเลยร่วมจึงดัดแปลงที่ดินเป็นสระว่ายน้ำและสวนสนุกทั้งก่อสร้างกำแพงคอนกรีตตลอดแนวที่ดินดังกล่าวในเขตพื้นที่ดินของจำเลยเอง ซึ่งในข้อนี้โจทก์เบิกความเพียงว่าทำให้ตึกแถวของโจทก์อยู่ในมุมทึบ มองเห็นไม่ชัดเท่านั้นแสดงว่าการก่อสร้างกำแพงคอนกรีตหน้าที่ดินแปลงที่คิว 1 ถึงคิว 12 มิได้ปิดบังหน้าที่ดินของโจทก์ หรือเป็นเหตุให้บังแสงสว่างและทางลมหรือก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญเกินกว่าที่ควรคาดคิด หรือคาดหมายได้ว่าจะเกิดขึ้นตามปกติแต่อย่างใดไม่ อันจะถือว่า โจทก์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1337 การที่โจทก์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารในที่ดินจัดสรรด้วยความสมัครใจ โดยรู้อยู่แล้วว่าผู้จัดสรรที่ดินได้กำหนดแผนผังที่ดินมาก่อนแล้ว เมื่อศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันให้จำเลยและจำเลยร่วมรื้อถอนกำแพงคอนกรีตที่ก่อสร้างปิดกั้นหน้าที่ดินของโจทก์แปลงที่คิว 13 และคิว 14แล้ว กำแพงคอนกรีตหน้าที่ดินจัดสรรแปลงที่คิว 1 ถึงคิว 12ที่จำเลยและจำเลยร่วมก่อสร้างจึงไม่ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษแต่อย่างไร โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยให้รื้อถอนกำแพงดังกล่าวได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ในคำขอส่วนนี้ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น แต่กรณีที่ดินของโจทก์เป็นการซื้อที่ดินจัดสรรและจำเลยผู้จัดสรรได้กำหนดแผนผังแบ่งแยกที่ดินแต่ละแปลงให้มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แม้ว่าโจทก์จะซื้อที่ดินต่อจากผู้อื่นอีกทอดหนึ่ง โจทก์ก็สามารถใช้ที่ดินทางทิศใต้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินของโจทก์จึงมิใช่ที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349อันโจทก์จะต้องใช้ค่าทดแทนเพื่อผ่านทาง ดังนั้นที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทว่า จำเลยมีสิทธิได้รับค่าทดแทนจากโจทก์หรือไม่ แล้ววินิจฉัยว่า ถ้าโจทก์ต้องผ่านที่ดินจำเลยไปสู่ทางสาธารณะในทางจำเป็นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแล้ว จำเลยย่อมมีสิทธิจะได้รับค่าทดแทนจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสี่ จึงเป็นการวินิจฉัยชี้ขาดนอกประเด็นและเป็นการไม่ชอบพิพากษาแก้เป็นว่า ให้ตัดข้อความในคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2ที่ว่า แต่ไม่ตัดสิทธิที่จะให้เรียกค่าทดแทนจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสี่ ออกเสียนอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
