คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้าน SPA ห้องสำนักงานของจำเลยที่ 1 ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยที่ 1 ออกจากพื้นที่ลานจอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ชาเทรียมและให้จำเลยทั้งสองร่วมกันปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวกลับเป็นลานจอดรถเหมือนเดิม
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภคพิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้าน SPA ห้องสำนักงานของจำเลยที่ 1 ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยที่ 1 ออกจากพื้นที่ลานจอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ชาเทรียม ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวกลับเป็นลานจอดรถยนต์เหมือนเดิม ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยทั้งสองฎีกาโดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการอาคารชุด ชาเทรียมซึ่งเป็นอาคารชุดเพื่ออยู่อาศัย ทะเบียนอาคารชุด 12/2550 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 2240, 2241, 2623, 51363 พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อวันที่ 28 ธันวาคม 2550 ชื่อ นิติบุคคลอาคารชุด ชาเทรียม โจทก์กับนายปธิกร เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดดังกล่าวเลขที่ 26/140 จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ 26/1 และ 26/2 กับเลขที่ 26/276 ถึง 26/284 พร้อมที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลนอกห้องชุด ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
ชาเทรียม โจทก์อ้างว่าเมื่อปี 2553 จำเลยที่ 1 นำพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลางบางส่วนของอาคารชุด ชาเทรียม อันได้แก่พื้นที่ห้องโถง ช่องจอดรถยนต์ และถนนภายในบริเวณอาคารชุดจอดรถชั้นที่ 1, 2, 3, 5 และ 6 ไปก่อสร้างเป็นร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้าน SPA ห้องสำนักงานของจำเลยที่ 1 ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยที่ 1 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยทั้งสองได้รับอนุญาตให้ฎีกาว่า จำเลยทั้งสองต้องรื้อถอนร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้าน SPA ห้องสำนักงานของจำเลยที่ 1 ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยที่ 1 ออกจากพื้นลานจอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ชาเทรียม หรือไม่ เห็นว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)
พ.ศ.2551 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาวันที่ 6 มีนาคม 2551 ซึ่งมาตรา 2 ของพระราชบัญญัติดังกล่าวให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป โดยมาตรา 9 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นมาตรา 17/1 ว่า "ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม" และวรรคสอง ความว่า "ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง" กับมาตรา 30 ให้เพิ่มหมวด 8 บทกำหนดโทษ โดยมาตรา 65 ความว่า "ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 17/1 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินห้าหมื่นบาท และปรับอีกไม่เกินวันละห้าพันบาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่"
กรณีย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่า เมื่อพระราชบัญญัติดังกล่าวมีผลใช้บังคับในวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 กฎหมายจำกัดสิทธิห้ามประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ ซึ่งในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม อย่างไรก็ดี มาตรา 32 บัญญัติว่า "มิให้นำบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ"
ดังนั้น อาคารชุดที่ไม่อยู่ในบังคับแห่งข้อจำกัดสิทธิห้ามประกอบการค้าในอาคารชุดตามมาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 นอกจากเป็นอาคารชุดที่ได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ใช้บังคับแล้ว ยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ใช้บังคับด้วย แต่ได้ความจากนายวัชระ ผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโสของจำเลยที่ 2 ซึ่งได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้แทนในการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเบิกความถึงเรื่องนี้อ้างถึงการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ครั้งที่ 1/2553 วันพฤหัสบดีที่ 18 มีนาคม 2553 ที่อนุมัติให้นิติบุคคลอาคารชุด
ชาเทรียม ลงนามในบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทน กับจำเลยที่ 1 และบันทึกข้อตกลงการใช้ประโยชน์ร่วมกัน การชำระค่าใช้จ่ายและข้อตกลงต่างตอบแทนลงวันที่ 22 มีนาคม 2553 ให้จำเลยที่ 1 นำพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลนอกห้องชุดและพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง (บางส่วน) ดำเนินการให้มีร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้านเสริมสวย สปา และสำนักงานบริเวณที่จอดรถชั้น 5 ใช้พื้นที่ในการทำประโยชน์อื่น ๆ ในเชิงพาณิชย์ คดีจึงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองเพิ่งปรับปรุงพื้นที่ขึ้นมาในภายหลังเมื่อปี 2553 ไม่มีเหตุผลที่ควรฟังว่าร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้าน SPA สำนักงานของจำเลยที่ 1 เป็นพื้นที่อาคารชุดจัดไว้เพื่อประกอบการค้าก่อนที่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4)
พ.ศ.2551 มีผลใช้บังคับ โดยยังไม่ได้ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลงอาคารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นดังที่จำเลยทั้งสองกล่าวในฎีกา เพราะขัดกับข้อเท็จจริงแห่งคดี กรณีจึงไม่ต้องด้วยหลักเกณฑ์ตามมาตรา 32 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าอาคารชุด ชาเทรียมอยู่ในบังคับมาตรา 17/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 ชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสองฟังไม่ขึ้น
Result
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
