คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 19,304,513.36 บาท พร้อมดอกบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ของต้นเงินค่าเช่าพื้นที่อาคารตามสัญญาเช่า 1,455,346.44 บาท ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ตามสัญญาเช่า 623,719.90 บาท ค่าบริการตามสัญญาให้บริการ 2,079,058.14 บาท และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงตกแต่ง ค่าเปลี่ยนกระจกและค่าเสียหายจำนวน 14,566,815.01 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องโจทก์และบังคับโจทก์ให้ชำระเงินจำนวน 2,873,284 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 2,761,500 บาท นับตั้งแต่วันถัดจากวันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าโจทก์จะชำระให้แก่จำเลยจนเสร็จสิ้น
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า จำเลยได้ปฏิบัติผิดสัญญาเช่าและโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิริบเงินมัดจำตามสัญญาเช่าได้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 2,484,150 บาท ให้แก่จำเลยพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 2 มิถุนายน 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมเห็นสมควรให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 243,315.99 บาท แก่จำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานของอาคารดีทแฮล์มทาวเวอร์จากโจทก์รวมพื้นที่ทั้งหมด 1,315 ตารางเมตร โดยทำสัญญาเช่ารวม 3 ฉบับ ลงวันที่ 17 มิถุนายน 2535 วันที่ 20 กรกฎาคม 2535 และวันที่ 10 กันยายน 2535 นอกจากนี้โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาให้บริการอีกรวม 3 ฉบับ ลงวันที่เดียวกันกับสัญญาเช่าทั้งสามฉบับ สัญญาทุกฉบับมีระยะเวลาสิ้นสุด 3 ปี เมื่อครบกำหนดอายุสัญญา โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาต่ออายุสัญญาเช่าและสัญญาให้บริการออกไปอีก 3 ปี โดยให้มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2539 ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2541 ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.17 และถึง จ.28
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า เอกสารหมาย ล.1 ล.3 ล.12 ถึง ล.14 เป็นพยานหลักฐานที่ต้องห้ามรับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 86 วรรคหนึ่ง หรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่าเอกสารดังกล่าวล้วนอยู่ในความครอบครองของจำเลย ซึ่งจำเลยได้อาศัยข้อความในเอกสารนำมาใช้ประโยชน์ในคำให้การและฟ้องแย้ง ทั้งจำเลยทราบดีว่าเป็นเอกสารสำคัญที่จะต้องนำมาแสดงต่อศาล จำเลยต้องยื่นบัญชีระบุพยานพร้อมส่งสำเนาเอกสารให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด แต่จำเลยเพิกเฉย การกระทำดังกล่าวเจตนาเพื่อจะเอาเปรียบโจทก์ในทางคดี แต่ศาลอุทธรณ์ไม่ได้วินิจฉัยในประเด็นข้อนี้ รวมทั้งรับฟังพยานเอกสารที่ไม่ได้เสียค่าอ้างเอกสารเป็นพยาน
ทั้งที่โจทก์ได้คัดค้านไว้ตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 5 กันยายน 2543 และฉบับลงวันที่ 21 กันยายน 2544 นั้น เห็นว่า เอกสารหมาย ล.1 เป็นหนังสือลงวันที่ 26 ธันวาคม 2539 ที่จำเลยมีถึงโจทก์แจ้งว่าโจทก์ทราบว่าจำเลยย้ายออกจากพื้นที่เช่าตั้งแต่วันที่ 25 พฤศจิกายน 2539 จึงขอคืนพื้นที่จอดรถ เอกสารหมาย ล.3 เป็นสำเนาใบเสนอราคาการซ่อมแซมปรับปรุงพื้นที่เช่าเอกสารหมาย ล.12 เป็นใบส่งโทรสารของโจทก์ถึงจำเลยเกี่ยวกับพื้นที่จอดรถและเอกสารหมาย ล.13 กับ ล.14 เป็นหนังสือที่โจทก์คืนเงินมัดจำค่าหมายเลขโทรศัพท์ให้แก่จำเลย การที่จำเลยมิได้อ้างเอกสารหมาย ล.1 ล.12 ถึง ล.14 ไว้ในบัญชีระบุพยาน ซึ่งฝ่าฝืนประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 88 แต่ศาลฎีกาเห็นว่า เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นจะต้องสืบพยานหลักฐานดังกล่าวอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานนั้นได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 (2)
แม้จำเลยไม่ได้ส่งสำเนาเอกสารหมาย ล.1 ล.12 ถึง ล.14 ให้แก่โจทก์แต่เป็นเอกสารโต้ตอบระหว่างโจทก์กับจำเลย ซึ่งต่างฝ่ายต่างทราบดีอยู่แล้วถึงความมีอยู่และความแท้จริงแห่งเอกสารดังกล่าว ไม่จำต้องส่งสำเนาให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 90 วรรคสาม (1) ส่วนเอกสารหมาย ล.3 จำเลยยื่นบัญชีระบุพยานฉบับวันที่ 3 สิงหาคม 2542 ระบุเอกสารหมาย ล.3 เป็นพยานอันดับ 3 และได้แนบสำเนาเอกสารหมาย ล.3 มาท้ายบัญชีพยานดังกล่าวนับว่าตรงตามเจตนารมณ์ของกฎหมายแล้วที่มุ่งประสงค์เพียงให้ฝ่ายที่ถูกเอกสารมายันได้มีโอกาสตรวจสอบเอกสารก่อนเพื่อจะได้ซักค้านพยานได้ถูกต้องไม่เสียเปรียบแก่กันนอกจากนี้การที่จำเลยไม่เสียค่าอ้างเอกสารนั้น ไม่ปรากฏว่าจำเลยจงใจฝ่าฝืนไม่เสียประกอบกับศาลมีอำนาจพิจารณาพิพากษาเพื่อความเป็นธรรมแก่คู่ความทุกฝ่ายย่อมไม่ควรยกเป็นเหตุไม่รับฟังเอกสารดังนั้น ศาลย่อมมีอำนาจรับฟังเอกสารดังกล่าวได้ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อต่อไปว่า โจทก์กับจำเลยตกลงเลิกสัญญาเช่าและสัญญาให้บริการกันโดยปริยายหรือไม่ เมื่อใด โดยโจทก์ฎีกาว่า จำเลยต้องปฏิบัติตามเนื้อความแห่งสัญญาเช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดโดยโจทก์ไม่ได้กระทำผิดสัญญาไม่ได้และโจทก์ไม่เคยมีหนังสือยอมรับการบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยพฤติการณ์ที่โจทก์อนุญาตให้จำเลยปรับปรุงอาคารที่เช่าให้กลับคืนดังเดิม หรือเข้าไปตรวจสอบดูความถูกต้องเรียบร้อยของงานที่จำเลยปรับปรุง หรือโจทก์ยอมคืนเงินมัดจำค่าโทรศัพท์แก่จำเลย ไม่อาจถือว่าโจทก์ยอมรับการบอกเลิกสัญญาของจำเลย อีกทั้งเป็นการที่จำเลยใช้สิทธิโดยไม่สุจริต สัญญาเช่าและสัญญาให้บริการยังมีผลบังคับจนถึงวันที่ 18 เมษายน 2541 อันเป็นวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่นนั้น
เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 ให้สิทธิคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามข้อสัญญาหรือตามที่กฎหมายให้อำนาจไว้ นอกจากนี้คู่สัญญาอาจตกลงเลิกสัญญากันเองภายหลังทำสัญญาก็ได้ ซึ่งอาจตกลงเลิกสัญญากันโดยชัดแจ้งหรือถือว่าสัญญาเลิกกันโดยปริยายก็ได้ ซึ่งการบอกเลิกสัญญาโดยปริยายไม่มีกฎหมายบังคับไว้ว่าจะต้องบอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือ แต่ต้องทำโดยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่งแม้ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจะให้โจทก์เป็นผู้มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพียงฝ่ายเดียว โดยจำเลยไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดสัญญาก็ตามแต่การที่นายธนัท ผู้รับมอบอำนาจโจทก์เบิกความตอบทนายจำเลยถามค้านว่าจำเลยเคยแจ้งให้โจทก์ทราบทางจดหมายว่าจะไม่เช่าพื้นที่ทั้งหมดและจะย้ายออกตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2539 โจทก์ทราบว่าจำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากสถานที่เช่า
ทั้งจำเลยซ่อมแซมพื้นที่เช่าไปด้วย โจทก์ไม่ได้โต้แย้งโจทก์ไม่ได้ให้บริการแก่จำเลยตั้งแต่เดือนธันวาคม 2540 ซึ่งเจือสมกับคำเบิกความของนายวีรชาติ พยานจำเลยและได้ความอีกว่า จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์เพื่อคืนกุญแจห้องและสถานที่จอดรถตั้งแต่เดือนธันวาคม 2539 ในเดือนพฤศจิกายน 2540 จำเลยว่าจ้างบริษัททรูซแวล จำกัด มาปรับปรุงอาคารที่เช่าเพื่อส่งมอบคืนแก่โจทก์ โจทก์ตอบกลับว่างานที่ปรับปรุงยังมีความบกพร่องต้องแก้ไข นอกจากนี้เมื่อวันที่ 19 มิถุนายน 2540 และวันที่ 15 ตุลาคม 2540 โจทก์คืนเงินมัดจำค่าโทรศัพท์ให้จำเลย 2 ครั้ง เป็นเงิน 280,000 บาท และ 1,050,000 บาท ดังนั้นเมื่อจำเลยทำคำเสนอแสดงเจตนาขอเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์และโจทก์ทำคำสนองรับด้วยพฤติการณ์ดังกล่าวข้างต้นแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าต่างสมัครใจที่จะเลิกสัญญาเช่าและสัญญาให้บริการต่อกันโดยปริยาย
ส่วนปัญหาว่าสัญญาเช่าและสัญญาให้บริการเลิกเมื่อใด โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยลงวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2541 ว่าให้บริษัททรูซแวล จำกัด จบงานซ่อมแซมอาคารที่เช่าและไม่ต้องดำเนินงานใดๆ ในอาคารอีก ประกอบกับจำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ว่า จำเลยยินยอมให้โจทก์คิดค่าใช่จ่ายต่างๆ ในการดำเนินการแก้ไขข้อบกพร่องอาคารที่เช่าโดยบริษัททรูซแวล จำกัด ยินยอมชำระแทน แสดงว่าจำเลยไม่ต้องการเข้าไปซ่อมแซมอาคารที่เช่าอีกต่อไปด้วยจึงให้โจทก์คิดคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินการแก้ไขข้อบกพร่องอาคารที่เช่าออกมาเป็นตัวเงินเพื่อจำเลยจะได้ชดใช้คืน ถือได้ว่าโจทก์รับมอบอาคารที่เช่าคืนจากจำเลยในวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2541 สัญญาเช่าและสัญญาให้บริการระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเลิกกันในวันดังกล่าว ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อต่อไปว่า จำเลยต้องรับผิดชำระค่าซ่อมแซมปรับปรุงพื้นที่เช่า ค่าเปลี่ยนกระจกและค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โดยโจทก์ฎีกาว่าเมื่อสัญญาเช่าเลิกกันจำเลยต้องส่งมอบพื้นที่เช่าคืนให้แก่โจทก์ในสภาพดี ความเสียหายแก่ทรัพย์ที่เช่าเกิดจากการกระทำของจำเลยที่ทำการตกแต่งต่อเติมพื้นที่เช่า บริษัททรูซแวล จำกัด ที่จำเลยว่าจ้างซ่อมแซมปรับปรุงพื้นที่เช่ามีผลงานต่ำกว่ามาตรฐานและที่จำเลยอ้างว่าค่าซ่อมแซมเป็นจำนวนเพียง 277,350 บาท ไม่ถูกต้อง โจทก์ตกลงจ้างบริษัท นันทวัน จำกัด ซ่อมแซมปรับปรุงพื้นที่เช่าจนกลับมีสภาพดีดังเดิมจำนวน 2,310,000 บาท กระจกอาคารที่เช่าเป็นกระจกกรองแสงและเคลือบสารพิเศษกันความร้อน แต่มีรอยขูดขีดเป็นร่องลึกถึง 127 บาน
คิดเป็นเงินจำนวน 4,078,800 บาท และโจทก์ได้รับความเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์ไม่สามารถหาผู้เช่ารายอื่นมาเช่าต่อจากจำเลยได้ทันที คิดเท่ากับค่าเช่าและค่าบริการตลอดระยะเวลาการเช่าที่เหลือตามสัญญาเดิมจำนวน 8,178,018.01 บาทนั้น เห็นว่า ค่าซ่อมแซมปรับปรุงพื้นที่เช่าเมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2541 โจทก์กับจำเลยได้ประชุมเจรจาต่อรองราคาให้จำเลยรับผิดจำนวน 277,350 บาท และโจทก์มีหนังสือตอบกลับว่างานฝ้าเพดานต้องปรับปรุง โดยไม่ปรากฏว่ามีงานอย่างอื่นที่ต้องซ่อมแซมปรับปรุงอีกประกอบกับนายดนุช พยานจำเลยเบิกความว่า จำเลยได้ซ่อมแซมปรับปรุงไปประมาณร้อยละ 90 แล้ว ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์จ้างบริษัท นันทวัน จำกัดซ่อมแซมปรับปรุงพื้นที่เช่าจำนวน 2,310,000 บาท และต้องเปลี่ยนกระจกที่มีรอยขูดขีดจำนวน 4,078,800 บาทนั้น
เห็นว่า การซ่อมแซมปรับปรุงพื้นที่เช่าดังกล่าวและการจะเปลี่ยนกระจกกระทำหลังจากจำเลยออกไปจากพื้นที่เช่าหลายเดือนแล้วและไม่ปรากฏว่าโจทก์เคยเรียกร้องให้จำเลยรับผิดชอบเรื่องดังกล่าวมาตั้งแต่จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่า พยานหลักฐานที่โจทก์นำสืบไม่มีน้ำหนักรับฟัง ดังนั้น กรณีจึงฟังได้ว่าความชำรุดบกพร่องดังกล่าวเกิดจากการที่จำเลยใช้สอยทรัพย์ที่เช่าตามปกติจำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าซ่อมแซมทั้งสองรายการดังกล่าว ส่วนค่าเสียหายที่จำเลยไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าคืนให้แก่โจทก์ภายในกำหนดเวลาอันสมควร ทำให้โจทก์ไม่สามารถนำออกให้ผู้อื่นเช่าเป็นเหตุให้โจทก์สูญเสียรายได้จำนวน 8,178,015.01 บาทนั้น เห็นว่า ศาลฎีกาได้วินิจฉัยแล้วว่าโจทก์กับจำเลยต่างมีเจตนาที่จะเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยายเมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2541 ผลของการบอกเลิกสัญญาคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ซึ่งจำเลยได้ส่งมอบพื้นที่เช่าให้โจทก์ตั้งแต่วันดังกล่าวแล้วและเป็นกรณีที่การเลิกสัญญาเกิดจากความสมัครใจของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายโดยจำเลยไม่ได้ผิดสัญญา ทั้งค่าเสียหายนี้มิใช่หนี้ค้างชำระที่จำเลยต้องรับผิด จำเลยจึงไม่ต้องชำระค่าเสียหายให้แก่โจทก์ฎีกา ของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยข้อสุดท้ายว่า โจทก์มีสิทธิริบเงินมัดจำหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า การบอกเลิกสัญญาของจำเลยไม่ชอบด้วยข้อสัญญาและข้อกฎหมายรวมทั้งโจทก์ไม่เคยตกลงด้วยกับการบอกเลิกสัญญาของจำเลย ดังนั้น การที่จำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าก็ดี หรือการที่จำเลยไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยใช้การได้ดีจนเป็นที่พอใจของผู้ให้เช่าก็ดี ถือว่าจำเลยกระทำผิดสัญญาเช่าข้อ 8.5 โจทก์จึงมีสิทธิริบเงินมัดจำตามสัญญาเช่าข้อ 6 นั้น เห็นว่า
ศาลฎีกาวินิจฉัยแล้วว่าโจทก์กับจำเลยสมัครใจเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดระยะเวลาตามสัญญา จำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิริบเงินมัดจำ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาคืนเงินมัดจำให้แก่จำเลยโดยนำเงินที่โจทก์มีสิทธิได้รับคือ ค่าซ่อมแซมปรับปรุงพื้นที่เช่าจำนวน 277,350 บาท ค่าเช่าพื้นที่ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ และค่าบริการระหว่างวันที่ 1 ธันวาคม 2540 ถึงวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2541 จำนวน 2,240,834.01 บาท มาหักออกคงเหลือเงินมัดจำจำนวน 243,315.99 บาท ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน"
Result
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
