คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 140217 ถึง 140221 และ 29836 แก่โจทก์ พร้อมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาท ห้ามจำเลยกระทำการอย่างเดียวกับที่ฟ้อง กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหาย 4,125,000 บาท แก่โจทก์ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 375,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาท
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 140217 ถึง 140221 และ 29836 แก่โจทก์ พร้อมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 2,000,000 บาท และชำระค่าเสียหายอีกเดือนละ 150,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์ออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังได้ว่า โจทก์เป็นคนต่างด้าวสัญชาติสวีเดนมอบอำนาจให้นายเปรมปรีชา ดำเนินคดีแทน โจทก์เป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทไทยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 140217 ถึง 140221 และ 29836 เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2553 โจทก์มอบหมายให้ทนายความไปตรวจสอบสภาพที่ดินดังกล่าวที่สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง ปรากฏว่านายธันยบูรณ์ ตัวแทนของโจทก์ในบริษัทผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแจ้งความต่อพนักงานสอบสวนว่าโฉนดที่ดินของบริษัทสูญหาย แล้วมอบให้นายวิเชษฐ์ขอออกโฉนดใบแทน วันที่ 8 กรกฎาคม 2553 นายธันยบูรณ์นำที่ดินดังกล่าวไปจดทะเบียนขายฝากในนามบริษัทแก่จำเลยและไม่ไถ่ถอนการขายฝาก
โจทก์จึงฟ้องต่อศาลชั้นต้นขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากเป็นคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 231/2554 หมายเลขแดงที่ 1352/2555 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากและให้โจทก์จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด ให้นำเงินที่ได้จากการจำหน่ายคืนแก่โจทก์ หากโจทก์ไม่จำหน่ายที่ดินภายในกำหนดเวลา ให้อธิบดีกรมที่ดินนำที่ดินออกขายทอดตลาดนำเงินมาคืนให้แก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาแก้เป็นว่าให้โจทก์จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด โดยให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 ในคดีดังกล่าว ผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนโจทก์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่าย หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา
จำเลยฎีกา ศาลฎีกาพิพากษายืน ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกมีว่า ฟ้องโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า คดีที่โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการขายฝากนั้น ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากที่ดินพิพาทด้วย หาใช่มีเพียงคำพิพากษาให้จำหน่ายที่ดินแต่อย่างเดียวไม่ ซึ่งศาลอุทธรณ์ภาค 2 และศาลฎีกามีคำพิพากษายืนในส่วนนี้ ฉะนั้นเมื่อศาลมีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายฝากถึงที่สุดแล้ว คู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โดยที่ดินพิพาทต้องกลับคืนเป็นของโจทก์ โดยจำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 ในคดีดังกล่าวเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนโจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิใด ๆ ที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไป ฉะนั้น จำเลยจึงไม่อาจอ้างได้ว่าการที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินพิพาทไม่ได้เป็นการขัดขวางต่อการประกาศขายที่ดินของโจทก์ ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่าโจทก์ไม่มีอำนาจขายทรัพย์พิพาทก่อนที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดเวลา ซึ่งปัจจุบันนี้อธิบดีกรมที่ดินก็ยังไม่ได้กำหนดเวลาให้จำหน่าย
เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 มาตรา 94 บัญญัติแต่เพียงว่า บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาตให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น ตามบทกฎหมายดังกล่าวเพียงแต่ให้อธิบดีกำหนดเวลาไว้เพื่อมิให้โจทก์จำหน่ายที่ดินเกินกำหนดเวลาเท่านั้น หาได้มีบทบัญญัติใดห้ามมิให้โจทก์ทำการจำหน่ายก่อนมีการกำหนดเวลา ฉะนั้น ถึงแม้อธิบดียังไม่ได้กำหนดเวลา โจทก์ก็สามารถดำเนินการขายที่ดินพิพาทได้ หากจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่มีสิทธิ ก็เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์
โจทก์ย่อมมีคำขอให้จำเลยส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างพิพาทและให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทได้ ฟ้องโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยหรือไม่ และจำเลยกระทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการขายฝากนั้น ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้วว่าจำเลยทำสัญญาขายฝากโดยไม่สุจริต ฉะนั้น การที่ต่อมาจำเลยได้ทำการปรับปรุง ต่อเติม ตกแต่งทรัพย์พิพาท จึงเป็นการกระทำที่สืบเนื่องมาจากการกระทำที่ไม่สุจริต ย่อมทำให้การปรับปรุง ต่อเติม ตกแต่งทรัพย์พิพาทเป็นการกระทำที่ไม่สุจริตไปด้วย แม้จำเลยจะอ้างว่าได้กระทำก่อนศาลฎีกามีคำพิพากษาก็ตาม แต่เนื่องจากการกระทำโดยไม่สุจริตเริ่มตั้งแต่ที่จำเลยได้ทำการซื้อฝาก หาใช่ตั้งแต่ศาลมีคำพิพากษาไม่
ที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์พิพาท ในคดีที่จำเลยฟ้องเรียกค่าเสียหายจากโจทก์นั้น ศาลได้มีคำวินิจฉัยว่าการคืนตึกแถวพิพาทอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 418 วรรคหนึ่ง โดยจำเลยต้องส่งมอบทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์และให้โจทก์ชดใช้ราคา หาได้มีผลทำให้จำเลยมีส่วนร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทด้วยไม่ เมื่อคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากทรัพย์พิพาท ศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้ว โดยศาลฎีกามีคำวินิจฉัยว่า แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าวถูกจำกัดสิทธิมิให้ถือหรือใช้ที่ดินที่ได้มาอย่างเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่ก็มิใช่ว่าการได้มาซึ่งที่ดินนั้นจะไม่มีผลเสียเลย เพียงแต่ต้องบังคับตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด
เห็นได้ว่าตามประมวลกฎหมายที่ดินมิได้ห้ามขาดไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นแต่เพียงต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น แต่ในกรณีของโจทก์เป็นการได้ที่ดินกลับคืนมาโดยคำพิพากษาของศาล จึงถือว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือได้มาโดยไม่ได้รับอนุญาต ดังนั้น โจทก์จึงต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 94 กล่าวคือ โจทก์ในฐานะคนต่างด้าวต้องจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ในกรณีของโจทก์ได้ดำเนินการแล้ว โดยมีหนังสือถึงอธิบดีกรมที่ดินขอให้กำหนดระยะเวลาการจำหน่ายที่ดินตามคำพิพากษาศาลฎีกา
สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี แจ้งว่ายังไม่มีคำสั่งกำหนดระยะเวลาการจำหน่ายที่ดินของผู้ว่าราชการจังหวัดผู้ปฏิบัติราชการแทนอธิบดีกรมที่ดิน แต่ถึงแม้ยังไม่มีคำสั่งกำหนดระยะเวลาการจำหน่าย โจทก์สามารถจำหน่ายที่ดินดังกล่าวได้โดยตรง ตามหนังสือขอให้กำหนดระยะเวลาการจำหน่ายที่ดินของคนต่างด้าว ข้อเท็จจริงได้ความว่าปัจจุบันโจทก์ยังไม่ได้รับหนังสือกำหนดระยะเวลาจำหน่ายที่ดิน ดังนั้น เมื่อโจทก์หรืออธิบดีกรมที่ดินยังไม่ได้จำหน่ายทรัพย์พิพาท จึงถือได้ว่าทรัพย์พิพาทยังเป็นของโจทก์ตามคำพิพากษาของศาลฎีกา เพราะแม้โจทก์จะเป็นคนต่างด้าวก็สามารถมีสิทธิในที่ดินได้ตามหลักเกณฑ์ที่ได้วินิจฉัยมาแล้วข้างต้น และเมื่อคำพิพากษาวินิจฉัยว่าจำเลยไม่สุจริตและให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากทรัพย์พิพาท
จำเลยจึงไม่มีสิทธิใด ๆ ในทรัพย์พิพาทและต้องส่งมอบทรัพย์พิพาทคืนให้แก่โจทก์ การที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์พิพาทจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยข้อสุดท้ายมีว่า ค่าเสียหายของโจทก์มีเพียงใด เห็นว่า ศาลฎีกาได้มีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายฝากทรัพย์พิพาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิใด ๆ ในทรัพย์พิพาทอีกต่อไป การที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์พิพาทจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าวซึ่งต้องจำหน่ายทรัพย์พิพาทภายในกำหนดระยะเวลา ก็หาทำให้จำเลยซึ่งเป็นผู้ไม่สุจริตมีสิทธิอาศัยโอกาสนี้ได้รับประโยชน์ใด ๆ ในทรัพย์พิพาทดังกล่าวก่อนมีการจำหน่ายทรัพย์พิพาทแต่อย่างใดไม่
การที่โจทก์เรียกค่าเสียหายเป็นการเรียกค่าเสียหายจากการที่จำเลยใช้ทรัพย์พิพาทโดยไม่มีสิทธิ ฉะนั้นจึงไม่จำเป็นต้องได้ความว่าก่อนที่จำเลยกระทำละเมิด โจทก์จะได้นำทรัพย์พิพาทออกหาประโยชน์ใด ๆ มาก่อนหรือไม่ จำเลยได้ฟ้องเรียกค่าใช้ราคาจากการที่ตนเองได้ตกแต่ง ต่อเติมอาคารจากโจทก์ ศาลแพ่งมีคำพิพากษาให้โจทก์ใช้ราคาส่วนนี้แก่จำเลยแล้ว ฉะนั้นค่าใช้ทรัพย์พิพาทควรเป็นจำนวนเท่าใดต้องพิจารณาจากสภาพทรัพย์ที่เป็นอยู่ในปัจจุบันไม่ใช่ก่อนที่มีการปรับปรุงตามที่จำเลยฎีกา การที่ศาลอุทธรณ์ได้พิจารณากำหนดค่าเสียหายโดยพิจารณาจากสภาพที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างพิพาท ทำเล และการคมนาคมภายหลังจากมีการปรับปรุงแล้ว จึงชอบด้วยเหตุผลและเหมาะสมแล้ว
ที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยมีส่วนร่วมในทรัพย์พิพาทจึงมีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์พิพาทไว้จนกว่าจะได้รับชำระหนี้ครบถ้วน โดยศาลแพ่งมีคำพิพากษาให้โจทก์ใช้ราคาแก่จำเลยแล้ว แต่โจทก์เป็นคนต่างด้าวไม่มีทรัพย์สินพอที่จะบังคับคดีได้นั้น เห็นว่า ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่พิพากษาให้ที่ดินเป็นของโจทก์อันเป็นการรับรองสิทธิของโจทก์ในที่ดินแปลงดังกล่าว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินอีกต่อไป ต้องส่งมอบคืนแก่โจทก์ ส่วนคำพิพากษาของศาลแพ่งที่พิพากษาให้โจทก์ใช้ราคาแก่จำเลยนั้น เป็นเรื่องที่จำเลยต้องไปบังคับคดีเอาแก่โจทก์ หาใช่ข้ออ้างที่จะยึดหน่วงทรัพย์พิพาทในคดีนี้ไม่ เป็นคนละกรณีกัน จำเลยจึงยังคงมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์ กรณีหาใช่หนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ตนเกี่ยวด้วยทรัพย์สินที่ครองนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 ไม่ จำเลยไม่มีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์พิพาทไว้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น
Result
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
