คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับให้จำเลยทั้งสองออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดเลขที่ 236/338 ชั้น 10 อาคารเลขที่ 5 นิติบุคคลอาคารชุดพัฒนาการคอมเพล็กซ์เฮ้าส์ อาคาร 5 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 240316 แขวงสวนหลวง (ที่ 8 พระโขนงฝั่งเหนือ) เขตประเวศ (พระโขนง) กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสองยกเลิกการระงับการให้บริการส่วนรวมและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางและการออกเสียงในการประชุมใหญ่แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามให้ถือคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา กับให้จำเลยทั้งสองชำระค่าขาดรายได้ 5,000 บาทต่อเดือน พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยทั้งสองขาดนัดยื่นคำให้การ
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ และมาตรา 29 วรรคสอง บัญญัติว่า ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และมาตรา 29 วรรคสาม
บัญญัติว่า ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว นอกจากนี้หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้น กฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทั้งโดยสภาพของอาคารชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข
เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย โจทก์จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดคนเดิมต้องชำระหนี้ที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยทั้งสองหรือเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ซึ่งมีบุริมสิทธิ์ต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในการขายทอดตลาดห้องชุดเพื่อปัดความรับผิดหาได้ไม่ อีกทั้งจะถือว่าการที่จำเลยทั้งสองไม่ฟ้องร้องเจ้าของเดิมหรือไม่ให้การสู้คดีนี้
ถือว่าจำเลยทั้งสองไม่ติดใจเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระแล้วไม่ได้ เพราะจำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ต้องกระทำตามกฎหมาย เมื่อโจทก์ยังไม่ได้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระให้ครบถ้วน ตามมาตรา 29 วรรคสองและวรรคสาม จำเลยทั้งสองจึงยังไม่มีหน้าที่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ ไม่ถือว่าเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสองไม่เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ อุทธรณ์ประเด็นอื่นเป็นประเด็นปลีกย่อยไม่เป็นสาระแก่คดี และไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป
Result
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ฎีกาของโจทก์ที่ว่า เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระเป็นเงินค้างจ่าย มีกำหนดอายุความ 5 ปี จำเลยทั้งสองไม่อาจเรียกให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนที่ค้างชำระก่อนเดือนกรกฎาคม 2552 เพราะพ้นอายุความเรียกร้องให้โจทก์ชำระได้ตามกฎหมายและมีข้อโต้แย้งว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระเป็นจำนวนเท่าใด อันหมายถึงจำเลยทั้งสองเรียกให้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนที่ค้างชำระได้บางส่วน แต่โจทก์ก็มิได้ขอชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าว ทั้งโจทก์ฎีกาด้วยว่า ไม่มีกฎหมายให้โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระและการให้โจทก์ผู้ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระทั้งหมดเพื่อประโยชน์แก่ผู้พักอาศัยอยู่ก่อนย่อมไม่เป็นธรรม จึงขัดแย้งกันเป็นฎีกาที่ไม่ชัดแจ้ง ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย จึงมีคำสั่งให้จำหน่ายคดีออกจากสารบบความศาลฎีกา คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาทั้งหมดให้แก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกานอกจากที่สั่งคืนให้เป็นพับ
