คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนขนย้ายสนามเทนนิส ส่วนหย่อมพื้นคอนกรีต และรั้วตาข่ายเหล็ก รวมทั้งทรัพย์สินทั้งปวงของจำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 129398 ตำบลดินแดง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) อำเภอดินแดง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย กับให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายเดือนละ 50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อย
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งขอให้มีคำพิพากษาว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 129398 ตำบลดินแดง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) อำเภอดินแดง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ในการใช้เป็นสนามเทนนิส สวนหย่อม ทางเดินเพื่อสัญจร ที่ตั้งรั้วเหล็กล้อมรอบอาคารชุดเพื่อความปลอดภัย ทางระบายน้ำ ทางเดินกระแสไฟฟ้า และสาธารณูปโภคอื่น ๆ ทั้งแปลงแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 29677 ตำบลห้วยขวาง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) อำเภอห้วยขวาง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร และขอให้บังคับโจทก์ดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 129398 ตำบลดินแดง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) อำเภอดินแดง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 29677 ตำบลห้วยขวาง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) อำเภอห้วยขวาง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ในอันที่จะใช้ที่ดินดังกล่าวเป็นถนน สนามเทนนิส สวนหย่อม และเป็นที่ตั้งของรั้วตาข่ายเหล็ก หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา คำขออื่นให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งฟ้องเดิมและฟ้องแย้งให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องแย้งจำเลยทั้งสอง นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ โจทก์และจำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัย
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่ไม่ได้โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังว่า เดิมบริษัทศรีวราแมนชั่น จำกัด เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 29677 ตำบลห้วยขวาง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) อำเภอห้วยขวาง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 2 ไร่ 2 งาน 24.2 ตารางวา และเป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 129398 ตำบลดินแดง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) อำเภอดินแดง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 1 งาน 19 ตารางวา โดยที่ดินทั้งสองแปลงมีอาณาเขตติดกัน บริษัทศรีวราแมนชั่น จำกัด ได้ก่อสร้างอาคารชุดบนที่ดินโฉนดเลขที่ 29677 และก่อสร้างสนามเทนนิสพร้อมรั้วตาข่ายเหล็กและสวนหย่อมบนที่ดินโฉนดเลขที่ 129398 บางส่วนและบางส่วนบนที่ดินแปลงอื่นในเวลาไล่เลี่ยกันกับที่ก่อสร้างอาคารชุด
ต่อมาบริษัทศรีวราแมนชั่น จำกัด ได้ประกาศขายห้องชุดในอาคารชุดแก่บุคคลทั่วไปและได้จดทะเบียนอาคารชุดชื่อ ศรีวราแมนชั่น 1 โดยสนามเทนนิสพร้อมรั้วตาข่ายเหล็กและสวนหย่อมไม่ได้ถูกจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดด้วย ต่อมามีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 โดยมีการเปลี่ยนผู้จัดการนิติบุคคลมาหลายครั้งจนกระทั่งจำเลยที่ 2 ได้รับการจดทะเบียนเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของห้องชุดเลขที่ 236/266 ในอาคารชุดศรีวราแมนชั่น 1 ส่วนที่ดินโฉนดเลขที่ 129398 บริษัทศรีวราแมนชั่น จำกัด ได้ขายแก่บริษัทปิ้งซ์ คอนสตรัคชั่น จำกัด แล้วมีการโอนต่อ ๆ กันมาหลายทอดจนกระทั่งวันที่ 10 กันยายน 2552 โจทก์ได้ซื้อจากธนาคารทหารไทย
จำกัด (มหาชน) ก่อนคดีนี้จำเลยที่ 1 เคยยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 129398 และ 129400 ตำบลห้วยขวาง (สามเสนนอกฝั่งเหนือ) อำเภอห้วยขวาง (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ซึ่งธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) และเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ของบริษัทนาทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ยื่นคำคัดค้าน ศาลมีคำสั่งให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้ร้องในคดีดังกล่าวเสียค่าขึ้นศาลอย่างคดีมีทุนทรัพย์ แต่จำเลยที่ 1 ไม่ยอมเสียค่าขึ้นศาลภายในเวลาที่ศาลกำหนด ศาลจึงมีคำสั่งจำหน่ายคดีเนื่องจากจำเลยที่ 1 ทิ้งคำร้องขอ คดีดังกล่าวถึงที่สุดแล้ว ตามสำนวนคดีหมายเลขแดงที่ 2572/2550 ของศาลชั้นต้นที่ผูกรวมกับสำนวนคดีนี้
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองเป็นฟ้องซ้ำกับคดีหมายเลขแดงที่ 2572/2550 ของศาลชั้นต้นหรือไม่ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 148 บัญญัติว่า "คดีที่ได้มีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดแล้ว ห้ามมิให้คู่ความเดียวกันรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน" เห็นว่า สำหรับจำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นคู่ความในคดีหมายเลขแดงที่ 2572/2550 ของศาลชั้นต้น ส่วนจำเลยที่ 1 แม้จะเป็นผู้ร้องในคดีดังกล่าว แต่เมื่อคดีดังกล่าวศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีเพราะจำเลยที่ 1 ทิ้งคำร้องขอ จึงย่อมมีผลเป็นการลบล้างผลแห่งการยื่นคำร้องขอรวมทั้งกระบวนพิจารณาอื่น ๆ อันมีมาภายหลังการยื่นคำร้องขอนั้น ทำให้จำเลยที่ 1 กลับคืนเข้าสู่ฐานะเดิมเสมือนมิได้มีการยื่นคำร้องขอเลยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 176 คดีดังกล่าวจึงยังมิได้มีคำพิพากษาชี้ขาดในประเด็นแห่งคดี เมื่อจำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งเป็นคดีนี้จึงหาเป็นฟ้องซ้ำดังที่โจทก์ฎีกาไม่ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ต่อไปว่า จำเลยทั้งสองมีอำนาจฟ้องแย้งหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า ผู้ที่จะมีสิทธิฟ้องเพื่อบังคับภาระจำยอมต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น จำเลยที่ 1 เป็นเพียงนิติบุคคลที่มีวัตถุประสงค์เพียงเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดศรีวราแมนชั่น ตามข้อบังคับและตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดศรีวราแมนชั่น 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งบังคับภาระจำยอมเอาแก่ที่ดินของโจทก์ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 หาได้กำหนดอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดไว้เฉพาะตามมาตรา 33 วรรคสอง เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามมติของเจ้าของร่วมดังที่โจทก์ฎีกาเท่านั้น แต่นิติบุคคลอาคารชุดยังมีอำนาจตามพระราชบัญญัติอาคารชุด
พ.ศ.2522 มาตรา 39 ซึ่งบัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอกเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้" เมื่อเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดศรีวราแมนชั่น 1 เป็นเจ้าของร่วมในที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุด ทั้งนี้ตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว ดังนั้น หากเจ้าของร่วมมีสิทธิฟ้องบังคับภาระจำยอมเอาจากที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ย่อมมีอำนาจใช้สิทธินั้นได้ตามบทบัญญัติมาตรา 39 ดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้องแย้ง สำหรับจำเลยที่ 2
ที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยที่ 2 ให้การและฟ้องแย้งในฐานะตัวแทนของเจ้าของร่วมในอาคารชุดศรีวราแมนชั่น 1 ทุกคนเท่านั้น จำเลยที่ 2 มิได้ให้การและฟ้องแย้งเป็นส่วนตัว แม้จำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการนิติบุคคลจำเลยที่ 1 ก็มีอำนาจเพียงกระทำการตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 คือ จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้รับการแต่งตั้งเป็นตัวแทนหรือได้รับมติจากเจ้าของร่วมให้มีอำนาจฟ้องแย้ง จำเลยทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งนั้น สำหรับในข้อที่โจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 2 มีอำนาจเพียงกระทำการตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 นั้น ได้วินิจฉัยถึงอำนาจของจำเลยที่ 1 ข้างต้นแล้วจึงไม่จำต้องวินิจฉัยซ้ำ ส่วนที่อ้างว่าจำเลยทั้งสองไม่ได้รับการแต่งตั้งเป็นตัวแทนหรือได้รับมติจากเจ้าของร่วมนั้น
เห็นว่า การเป็นตัวแทนของจำเลยทั้งสองเป็นโดยผลของกฎหมาย กล่าวคือ จำเลยที่ 1 มีอำนาจตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 39 ดังที่ได้วินิจฉัยแล้ว ส่วนจำเลยที่ 2 มีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของจำเลยที่ 1 ตามมาตรา 36 (3) แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวหาจำต้องแต่งตั้งตัวแทนตามบทกฎหมายในเรื่องนิติกรรมสัญญาอีกไม่ จำเลยทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้องแย้ง ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
Result
พิพากษายืน กับให้ยกฎีกาของจำเลยทั้งสอง คืนค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาทั้งหมดแก่จำเลยทั้งสอง ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาทั้งตามฟ้องโจทก์และฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองนอกจากที่สั่งคืนให้เป็นพับ
