คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 101742 ตำบลพระโขนง อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร และอาคารพาณิชย์เลขที่ 4364/1 และ 4366 ถนนพระรามที่ 4 แขวงพระโขนง เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร โดยส่งมอบที่ดินและอาคารที่เช่าในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินและอาคารที่เช่าต่อไป ให้จำเลยชำระเงิน 81,707.48 บาท และชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารและส่งมอบอาคารในสภาพเรียบร้อยใช้งานแก่โจทก์
จำเลยให้การขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งว่าหากจำเลยต้องออกจากอาคารที่เช่าขอให้โจทก์ชดใช้ค่าปรับปรุงซ่อมแซม 450,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาเช่าระบุไว้ชัดแจ้งว่าจำเลยมีหน้าที่ซ่อมแซมอาคารที่เช่า จำเลยซ่อมแซมอาคารเล็กน้อยเพื่อประโยชน์ของจำเลยที่ทำเป็นร้านอาหาร โจทก์ไม่เคยตกลงหรือให้คำมั่นว่าจะให้จำเลยเช่าต่อจนถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2559 ขอให้ยกฟ้องแย้ง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากอาคารเลขที่ 4364/1 และ 4366 ถนนพระรามที่ 4 แขวงพระโขนง เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยส่งมอบอาคารดังกล่าวในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ห้ามจำเลยเกี่ยวข้องกับอาคารที่เช่าต่อไป ให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 14,000 บาท นับถัดจากวันที่ 1 ธันวาคม 2553 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารพร้อมส่งมอบอาคารที่เช่าคืนโจทก์ โดยให้นำเงินจำนวน 8,000 บาท ที่จำเลยชำระแก่โจทก์มาหักออก ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท คำขออื่นนอกจากนี้และฟ้องแย้งให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์ 2 คูหา เลขที่ 4364/1 และเลขที่ 4366 ถนนพระรามที่ 4 แขวงพระโขนง เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2550 จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทดังกล่าวในอัตราค่าเช่าคูหาละ 4,000 บาท เป็นเวลา 3 ปี โดยมีระยะเวลาการเช่าคือวันที่ 1 ธันวาคม 2550 ถึงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2553 ปรากฏตามสัญญาเช่า ต่อมาเมื่อครบกำหนดสัญญา โจทก์ไม่ยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยและแจ้งให้จำเลยออกจากอาคารที่พิพาท แต่จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่พิพาท โดยอ้างว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยปรับปรุงอาคารพิพาทซึ่งมีความชำรุดบกพร่องให้อยู่ในสภาพดีอันเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าและจำเลยอ้างว่าโจทก์ตกลงจะให้จำเลยเช่าในอัตราค่าเช่าเดิมต่อไปเป็นเวลา 6 ปี
พิเคราะห์แล้ว คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพาณิชย์พิพาท 2 คูหา อันมีค่าเช่าคูหาละ 4,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง
ที่จำเลยอุทธรณ์ว่า พยานหลักฐานจำเลยฟังได้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า เป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว ส่วนที่จำเลยอุทธรณ์ว่า ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายสูงเกินไปนั้น ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายเดือนละ 14,000 บาท นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2553 เมื่อนับถึงวันฟ้องวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2554 ทุนทรัพย์ที่พิพาทในส่วนนี้จึงไม่เกินห้าหมื่นบาท ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยข้อเท็จจริงดังกล่าวแล้วมีคำพิพากษามาจึงไม่ชอบ และปัญหานี้เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน
แม้คู่ความไม่ได้ฎีกาขึ้นมา ศาลฎีกาย่อมยกขึ้นวินิจฉัยแก้ไขให้ถูกต้องได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) และกรณีเช่นนี้จำเลยย่อมไม่มีสิทธิฎีกาข้อเท็จจริงในประเด็นดังกล่าวต่อมาด้วย ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยฎีกาของจำเลยทั้งสองประเด็นดังกล่าว ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ได้มีคำขอให้จำเลยชำระค่าเสียหายนับแต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่าจนถึงวันฟ้องและโจทก์ไม่ได้ชำระค่าขึ้นศาลสำหรับทุนทรัพย์ในส่วนนี้นั้น เห็นว่า โจทก์ขอให้จำเลยชำระค่าเสียหาย ค่าภาษีโรงเรือนและค่าประกันอัคคีภัยเป็นเงิน 81,707.48 บาท ในคำขอท้ายฟ้อง โดยโจทก์บรรยายฟ้องแล้วว่า เป็นค่าเสียหายจากการที่โจทก์ไม่สามารถนำอาคารพิพาทออกให้เช่าได้นับแต่วันครบกำหนดตามสัญญาเช่าถึงวันฟ้องเป็นเวลา 60 วัน เป็นเงิน 60,000 บาท
ค่าภาษีโรงเรือน 17,142.80 บาท และค่าประกันอัคคีภัย 4,564.62 บาท ทั้งโจทก์ชำระค่าขึ้นศาลตามทุนทรัพย์นี้แล้ว อันเป็นที่ชัดเจนว่าโจทก์มีคำขอสำหรับค่าเสียหายในส่วนนี้แล้ว ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาข้อนี้ของจำเลยฟังไม่ขึ้น
อนึ่ง ศาลอุทธรณ์มิได้สั่งค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนของฟ้องแย้งในชั้นอุทธรณ์ด้วย ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง
Result
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์และยกฎีกาจำเลยในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับฟ้องเดิม นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาในส่วนของฟ้องเดิมและฟ้องแย้ง กับค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องแย้งชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
