คำฟ้องและคำให้การ
คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินพร้อมดอกเบี้ยแก่ผู้บริโภค 4 ราย แต่จำเลยไม่ชำระ โจทก์จึงนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินโฉนดเลขที่ 37325 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ของจำเลยเพื่อนำออกขายทอดตลาดและชำระหนี้ตามคำพิพากษาแก่ผู้บริโภคทั้งสี่รายดังกล่าว
จำเลยยื่นคำร้องว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ตั้งของอาคารชุด 5 ชั้น จำนวน 60 ห้อง ซึ่งจำเลยได้ขายให้แก่บุคคลภายนอกหมดแล้ว เฉพาะราคาที่ดินพิพาทมีมูลค่า 4,000,000 บาท ส่วนสิ่งปลูกสร้างซึ่งตั้งอยู่บนที่พิพาทมีราคา 36,000,000 บาท เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดที่ดินพิพาทโดยระบุว่าเป็นที่ดินว่างเปล่าซึ่งไม่ตรงความจริง ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายไม่ได้รับมูลค่าทรัพย์สินในส่วนที่เป็นสิ่งปลูกสร้าง การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีแยกยึดเฉพาะที่ดินพิพาทโดยไม่ยึดสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 282 (2) ขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการยึดที่ดินพิพาท
โจทก์ยื่นคำร้องคัดค้านว่า ราคาที่ดินพิพาทเหมาะสมจำนวนหนี้ตามคำพิพากษา และสิ่งปลูกสร้างไม่ใช่กรรมสิทธิ์ของจำเลย ห้องชุดไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินพิพาท เจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินพิพาทชอบด้วยกฎหมายแล้ว ขอให้ยกคำร้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
ผู้ร้องอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้เพิกถอนการยึดที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 37325 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์เป็นพับ
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติโดยไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกาโต้แย้งว่า โจทก์ได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินโฉนดเลขที่ 37325 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี เนื้อที่ 2 งาน 42.1 ตารางวา ของจำเลย เพื่อนำออกขายทอดตลาดและชำระหนี้ตามคำพิพากษาให้แก่ผู้บริโภค 4 ราย ที่ดินดังกล่าวมีสิ่งปลูกสร้างเป็นอาคาร 5 ชั้น แบ่งเป็นห้องชุดจำนวน 60 ห้อง ซึ่งจำเลยได้จำหน่ายให้แก่บุคคลทั่วไปโดยทำนิติกรรมเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย และขณะโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดที่ดินแปลงดังกล่าวยังมิได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง ตลอดทั้งจดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 โดยโจทก์บังคับคดีเฉพาะที่ดินเท่านั้น
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การยึดเฉพาะที่ดินเป็นการบังคับคดีโดยชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่มีเหตุจะต้องเพิกถอนการยึดดังกล่าวหรือไม่ เห็นว่า เมื่อหนี้ตามคำพิพากษาเป็นหนี้เงิน โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธิบังคับคดีเอาแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ หากทรัพย์สินดังกล่าวมิได้มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นมิให้อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 278, 282 และมาตรา 285 ดังนี้ การยึดเฉพาะที่ดินในคดีนี้จึงเป็นการยึดโดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้เพราะการใช้สิทธิบังคับคดีจะต้องอยู่ในขอบเขตแห่งกฎหมายที่ห้ามมิให้ยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาเกินกว่าทีพอจะชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา
ดังที่ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 284 วรรคหนึ่ง บัญญัติไว้ ซึ่งจะเห็นได้ว่า หนี้ตามคำพิพากษาในคดีนี้มีจำนวนเฉพาะต้นเงินเพียง 870,416 บาท หากรวมดอกเบี้ยที่พึงได้รับตามอัตราที่ระบุในคำพิพากษาแล้วก็เพียงหนึ่งล้านบาทเศษเท่านั้น ราคาที่ดินตามที่เจ้าพนักงานที่ดินประเมินไว้คือ 2,421,000 บาท ตามรายงานผลการสอบถามข้อมูลโฉนด สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง จึงยังอยู่ในกรอบแห่งเจตนารมณ์ของกฎหมายในการใช้สิทธิบังคับคดีตามมาตรา 284 วรรคหนึ่ง ดังกล่าว ฉะนั้น แม้จำเลยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคาร 5 ชั้น และอาคารเป็นส่วนควบของที่ดิน ก็ปรากฏจากคำร้องของจำเลยเองว่าสิ่งปลูกสร้างมีมูลค่าถึง 36,000,000 บาท
ทำให้เห็นได้ว่าหากโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดสิ่งปลูกสร้างด้วย ก็ย่อมเป็นการบังคับคดีที่ฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติมาตรา 284 วรรคหนึ่ง และทำให้บุคคลที่ซื้อห้องชุดในอาคารดังกล่าว ซึ่งมีเพียงบุคคลสิทธิที่จะบังคับได้เฉพาะคู่สัญญาจะซื้อจะขายคือจำเลยเท่านั้น จะต้องได้รับความเดือดร้อนในการบังคับคดีนี้ไปด้วย ส่วนข้ออ้างตามคำร้องของจำเลยว่าเป็นการบังคับคดีขัดต่อบทบัญญัติในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 282 (2) นั้น ข้ออ้างบทกฎหมายดังกล่าวหาตรงต่อข้อเท็จจริงในการบังคับคดีนี้ไม่ ทั้งนี้เพราะบทมาตรานั้นใช้บังคับเฉพาะการอายัดสิทธิเรียกร้องซึ่งลูกหนี้ตามคำพิพากษาพึงมีสิทธิได้รับโอนสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งสิทธิทั้งปวงอันมีอยู่ในทรัพย์เหล่านั้น มิใช่การบังคับคดีโดยการยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษา ซึ่งโจทก์มีสิทธิโดยชอบตามมาตรา 282 (1) ส่วนที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เพิกถอนการยึดโดยให้เหตุผลว่าที่ดินตามคำร้องมิใช่ทรัพย์สินของจำเลย แต่เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และจำเลยยังมีทรัพย์สินอื่นที่โจทก์อาจบังคับคดีได้นั้น เห็นได้ว่าการที่จะเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติดังกล่าว จะต้องมีการดำเนินการจดทะเบียนอาคารชุดเสียก่อน อันเป็นเงื่อนไขสำคัญดังบัญญัติไว้ในมาตรา 6 ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏจากคำเบิกความของนายพงศกร พยานจำเลย อันเป็นเหตุให้รับฟังเป็นยุติว่ายังมิได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ที่ดินตามคำร้องจึงยังมิได้เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งอยู่ในข้อห้ามมิให้ถูกบังคับขายทอดตลาดตามพระราชบัญญัตินั้น
ส่วนข้อเท็จจริงว่าจำเลยยังมีทรัพย์สินอื่นที่โจทก์อาจบังคับคดีได้ ปรากฏว่าตามคำร้องของจำเลยมิได้หยิบยกข้อเท็จจริงนี้ขึ้นกล่าวมาในคำร้อง แต่เพิ่งยกขึ้นกล่าวอ้างโดยคำเบิกความของนายพงศกรพยานจำเลยเท่านั้น จึงเป็นการนำสืบข้อเท็จจริงนอกคำร้อง และยังไม่เพียงพอให้รับฟังว่าการที่โจทก์บังคับคดียึดที่ดินตามคำร้อง เป็นการบังคับคดีที่ฝ่าฝืนต่อกฎหมาย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้เพิกถอนการยึดมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น
Result
พิพากษากลับ ให้ยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
