คำฟ้องและคำให้การ
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสามรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินรวมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 633, 23993 อำเภอหนองจอก (แสนแสบ) กรุงเทพมหานคร และให้ร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 1,175,433 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และค่าเสียหายอีกเดือนละ 44,750 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสามจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินรวมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้อง
คำพิพากษาศาลล่าง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สิน รวมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 633, 23993 อำเภอหนองจอก กรุงเทพมหานคร คำขออื่นให้ยก ให้ยกฟ้องจำเลยที่ 3 ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ใช้ค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์จากการใช้ทรัพย์ให้แก่โจทก์เดือนละ 4,000 บาท นับแต่วันที่ 5 ตุลาคม 2555 เป็นต้นไป จนกว่าจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินรวมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์เท่าจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความรวม 6,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 3 ในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
ศาลฎีกาวินิจฉัย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความไม่โต้แย้งกันในชั้นฎีการับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 633 และ 23993 อำเภอหนองจอก (แสนแสบ) กรุงเทพมหานคร โดยซื้อจากบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย หรือ บสท. เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2555 จำเลยที่ 1 และที่ 2 ปลูกบ้านพักอาศัยในที่ดินพิพาทบางส่วน ส่วนจำเลยที่ 3 เช่าที่ดินพิพาทบางส่วนจากบริษัทโอดีซี่ จำกัด ทำนาปลูกข้าวเป็นระยะเวลาประมาณ 30 ปี ก่อนที่โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 3 ออกไปจากที่ดินพิพาทได้หรือไม่ โจทก์ฎีกาว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทโอดีซี่ จำกัด ต่อมาวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2550 บริษัทโอดีซี่ จำกัด โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นของบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย และวันที่ 5 ตุลาคม 2555 บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยมีฐานะเป็นหน่วยงานของรัฐ ตามพระราชกำหนดบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย มาตรา 5 ส่วนโจทก์มีฐานะเป็นนิติบุคคลตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีกองทุนฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐที่จัดตั้งขึ้นตามพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติธนาคารแห่งประเทศไทย
เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2528 เป็นผู้ถือหุ้นบริษัทโจทก์เกินกว่าร้อยละ 50 โจทก์จึงมีฐานะเป็นรัฐวิสาหกิจตามพระราชบัญญัติวิธีงบประมาณ พ.ศ.2502 ส่วนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ใช้บังคับเฉพาะเอกชนที่เป็นผู้โอนและผู้รับโอนเท่านั้น โจทก์จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 4 และเมื่อบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากบริษัทโอดีซี่ จำกัด เมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2550 สิทธิการเช่าของจำเลยที่ 3 ย่อมสิ้นสุดลงตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 30 (4) เห็นว่า จำเลยที่ 3 เช่าที่ดินพิพาทจากบริษัทโอดีซี่
จำกัด ทำนาปลูกข้าวเป็นระยะเวลาประมาณ 30 ปี ก่อนที่โจทก์จะได้กรรมสิทธิ์จากบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยจึงได้รับประโยชน์จากพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 28 เรื่องการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่า ผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา และมาตรา 30 (4) เรื่องการเช่านาอาจสิ้นสุดก่อนกำหนดระยะเวลาการเช่านากรณีเมื่อนาที่เช่าถูกเวนคืนตามกฎหมาย หรือโอนไปเป็นของรัฐด้วยประการอื่น แม้โจทก์และบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยจะเป็นหน่วยงานของรัฐตามพระราชกำหนดบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย พ.ศ.2544 มาตรา 5 และมีวัตถุประสงค์ในการบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพของสถาบันการเงินตามมาตรา 7 แต่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจากบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทยเพื่อบริหารสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ
มิใช่รับโอนที่ดินพิพาทมาเป็นของหน่วยงานของรัฐเพื่อเป็นผู้ให้เช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 4 ซึ่งมิให้ใช้บังคับแก่การเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมที่รัฐ หน่วยงานของรัฐ รัฐวิสาหกิจตามกฎหมายว่าด้วยวิธีการงบประมาณและสหกรณ์นิคมเป็นผู้ให้เช่า เมื่อโจทก์ไม่เป็นหน่วยงานของรัฐที่เป็นผู้ให้เช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จึงไม่ได้รับยกเว้นตามกฎหมายดังกล่าว สิทธิการเช่านาของจำเลยที่ 3 จึงยังไม่สิ้นสุดตามมาตรา 30 (4) ประกอบกับจำเลยที่ 3 ทำนาในที่ดินพิพาทตลอดมาจนถึงปัจจุบัน ซึ่งได้เข้าใช้ที่ดินของผู้อื่นเพื่อทำนามาแล้วอย่างน้อยหนึ่งฤดูการทำนา ถ้าบุคคลนั้นอ้างว่าตนเป็นผู้เช่านา ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า
ได้มีการเช่านากันตามพระราชบัญญัตินี้ เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะพิสูจน์ได้เป็นอย่างอื่น ตามมาตรา 25 ซึ่งจำเลยที่ 3 ได้ให้การว่าทำนาในที่ดินพิพาทก่อนโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นระยะเวลา 30 ปี ไม่มีบุคคลใดโต้แย้ง จึงได้รับการสันนิษฐานว่าได้มีการเช่านา ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องจากคำให้การของจำเลยที่ 3 จึงไม่เป็นการวินิจฉัยที่นอกเหนือหรือเกินไปกว่าประเด็นแห่งคดีตามที่โจทก์อ้าง ดังนั้น เมื่อก่อนฟ้องคดีนี้โจทก์ยังไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนของกฎหมายโดยการบอกเลิกการเช่านา โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 3 ตามที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยมานั้น ชอบแล้ว ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประเด็นสุดท้ายว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่ เพียงใด โจทก์ฎีกาว่า การที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย แม้โจทก์จะมิได้นำสืบหรือ นำหลักฐานเกี่ยวกับราคาค่าเช่าที่ดินในบริเวณใกล้เคียงมาแสดงหรือนำสืบต่อศาล แต่ราคาที่โจทก์เรียกร้องเป็นราคาที่เหมาะสมแล้วนั้น ข้อนี้เห็นว่า ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยและกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์สมควรแก่กรณีและพฤติการณ์แห่งคดีแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
Result
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
